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Ce ne sont plus des craintes pour la SCI CAPIMMO de Primonial, mais une certitude. Ce fonds immobilier s’écroule comme un château de cartes.
Crise immobilièrePraemia REIM (ex Primonial REIM)SCI (support immobilier)
Publié le par Denis LapalusLe contrat d’assurance vie Lucya by AXA est assuré par AXA, distribué en ligne en exclusivité par Lucya (1er courtier de France). Sans frais sur versement (0%), des frais de gestion à seulement 0.50%, ce contrat est une opportunité à saisir. Le bonus de rendement de 1.85% applicable en 2026 et 2027 est proposé sous conditions. L’offre de bienvenue permet de percevoir 250 euros, sous conditions d’un versement minimal de 10.000€. Des ETF seront proposés dès début 2026 afin répondre aux attentes des jeunes épargnants.
Plus dure sera la chute. La SCI phare de PRIMONIAL voit de nouveau sa valeur liquidative s’effondrer mi-février 2024, de plus de 9 %. La baisse sur l’année 2023 de -11.57 % n’aura donc pas suffit à corriger sa valorisation excessive. Pour une unité de compte épinglé d’un SRRI (échelle de risque) de 2 sur 7, cela permet de confirmer que cet indicateur ne représente absolument pas le niveau de risque pris. Ainsi, une chute de valorisation de près de 20% en l’espace de moins de 16 mois est bien possible avec un indicateur de risque de 2 sur 7. Conseillers financiers, revoyez donc vos feuilles de tableurs !
Créée en 2007, la SCI Primonial Capimmo est le support leader de l’épargne immobilière avec un actif net s’élevait à plus de 7,08 Mds € au 30/06/2023. L’actif net de la SCI a baissé de 400 millions d’euros en l’espace de deux mois, passant de 7,08 milliards d’euros au 30 juin à 6,61 milliards au 1er septembre 2023. Désormais, la valorisation de la SCI Capimmo n’est plus que 5,44 milliards d’euros. Les épargnants ont donc perdu près de 1,64 milliard d’euros en moins de 8 mois.
La SCI CAPIMMO étant investi sur des SCPI de la même maison, Primonial, la récente baisse des prix de parts des SCPI Primovie et Primopierre a fait chuter par effet domino la SCI Capimmo. Ce risque ne peut pas être évalué par un indicateur de risque. C’est bien aux professionnels du conseil en gestion de patrimoine de le gérer en conseillant à leurs clients de ne pas tout miser sur le même cheval.
Les SCI ne sont pas dans le même bourbier que les OPCI, dont la déconfiture est confirmée depuis longtemps. Par ailleurs, les nuages ne s’accumulent, pour l’instant, que pour une partie seulement des SCI. Comme déjà annoncé en septembre dernier, la composition du portefeuille immobilier de la SCI CAPIMMO est basée en partie (15 %) sur des SCPI, potentiellement source de moins-values. La chute du prix des parts de quelques SCPI PRIMONIAL concentre les risques et l’effet double-lame se reporte sur la SCI.
C’est sans doute le plus difficile à admettre. La société de gestion Primonial se dit confiante en l’avenir. Et pourtant, seulement quelques jours après la publication honorable de sa jeune SCI CAP Santé, la valorisation de cette unité de compte recule fortement à son tour de plus de 5% (-5.7 %). En 2023, Primonial réaffirmait pourtant sa confiance dans l’évolution favorable de sa SCI Capimmo : "L’allocation sur les marchés immobiliers se base sur des choix de long terme et la recherche d’une moindre volatilité ainsi que la protection des loyers contre l’inflation. Par ailleurs, au-delà de la résilience du portefeuille de la SCI Primonial Capimmo, la situation actuelle permet une optimisation des points d’entrée sur le marché de l’immobilier et des perspectives de plus-values futures lorsque le marché des taux se sera normalisé. Par ailleurs, l’immobilier en général et plus encore l’immobilier alternatif offrent une excellente protection contre l’inflation et les revenus issus des investissements devraient progresser de plus de 5% dès 2024. La SCI Primonial Capimmo a été constituée pour traduire et reproduire nos choix d’allocation. Ainsi, nous visons selon nos projections internes à date une performance de 5% pour 2024 qui s’appuiera sur nos stratégies alternatives : Healthcare, Hospitality, résidentiel, logistique.". Une pilule bien difficile à avaler.
Au sein de leurs contrats d’assurance-vie, les épargnants peuvent demander un arbitrage sortant sur cette unité de compte. L’assureur est tenu d’exécuter la demande d’arbitrage sous les délais habituels. La liquidité des parts de SCI est du ressort des assureurs et non pas du gestionnaire de la SCI. C’est pourquoi en cas de demandes massives d’arbitrages sortant de la SCI, les assureurs pourraient se retrouver à devoir revendre leurs parts poussant ainsi le gestionnaire à céder ses actifs afin d’assurer la liquidité de ses parts. Primonial REIM a informé ses partenaires assureurs qu’elle ne serait plus dans la capacité de leur assurer la liquidité de sa SCI au-delà d’un milliard d’euros de retraits. Pas de panique donc, mais un sujet à suivre de près. Faire le gros dos durant l’orage ou se mettre à l’abri, chaque épargnant doit prendre sa propre décision.
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