TOP 5 des SCI 2026 (sélection Guide Épargne)
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Les 5 meilleures SCI 2026 selon Guide épargne. De plus en plus de SCI sont proposées aux épargnants. Comment choisir sans multiplier outrageusement ses investissements en SC / SCI ?
Sommaire de l'article
Les SCI sont des supports immobiliers accessibles via l’assurance-vie sous forme d’unités de compte.
TOP 5 des SCI (sélection Guide de l’épargne) :
| TOP | SCI | Performance 2025 | Variation de VL YTD 2026 (*) | Frais d'entrée maxi. | Avis des lecteurs |
|---|---|---|---|---|---|
| 🥇 1 |  | 7.88 % | + 3.34 % (au 29/07/2026) | 4.000 % | Aucun avis |
| 🥈 2 |  | 15.82 % | + 1.71 % (au 06/03/2026) | 0.000 % | Aucun avis |
| 🥉 3 |  | 5.03 % | + 1.44 % (au 29/07/2026) | 2.000 % | 3.67/5 (3 avis) |
| 4 |  | 5.62 % | + 4.49 % (au 29/07/2026) | 1.900 % | 4.75/5 (4 avis) |
| 5 |  | 7.17 % | + 2.57 % (au 29/07/2026) | 0.000 % | Aucun avis |
|
(*) YTD = Year To Date (ie, depuis le début de l'année). La variation de valorisation du prix de la part depuis le début de l'année ne correspond pas à la notion de rendement, cette première pouvant varier à la hausse comme à la baisse au cours de l'année, rien n'est acquis en cours d'année. Cela reste toutefois un indicateur de tendance de bonne santé financière de la SCI.Les performances des SCI sont nettes des frais de gestion internes des SCI, mais brutes des frais de gestion portant sur les unités de compte des contrats d'assurance-vie. (1):Votes instantanés des lecteurs, 1 vote par contrat par lecteur (adresse IP) est autorisé. N'induit rien quant à la qualité intrinsèque des placements cf politique de collecte des avis des lecteurs Liste non exhaustive des contrats du marché. Sélection effectuée sur la base des critères énoncés avant l'affichage du tableau. |
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Un engouement retombé pour les SCI
Support immobilier accessible en assurance-vie par excellence, les SCI avaient le vent en poupe, jusqu’à la déroute subie en 2023 par certaines d’entre elles. Ainsi, la SCI Capimmo continue de chuter en 2024, après avoir déjà plongé en 2023. Ceux qui conseillaient de conserver cette SCI en seront pour leurs frais. Quand une SCI commence à dévisser, il faut arbitrer. Pas question de conserver des actifs immobiliers dont la valeur diminue, l’intérêt des UC en assurance-vie, c’est bien de pouvoir éviter justement de conserver des actifs en perdition pendant des années.
TOP 5 des SC / SCI
Quelles SCI choisir ou suivre en 2026 ? Les offres de SCI se multiplient (près de 40 !) et les épargnants doivent donc désormais effectuer des choix. Comment choisir ses SCI ? Quels sont les critères de choix retenu par le guide ? Tout d’abord, évidement, un coup d’œil sur l’historique de performance, bien que les performances passées ne préjugent en rien de celles à venir, l’on ne parie pas sur un cheval malade. Les frais d’entrée sont évidemment un critère, compte-tenu de leur importance pour le rendement global du placement. Toutefois, pour les SCI, il y une entente sur le marché, les frais de souscription sont pratiquement tous à 2% (hors offre commerciale de lancement éphémère). C’est pourquoi, un critère pertinent est sans doute également de scruter le rendement en cours d’année.
Quels contrats d’assurance-vie pour chacune de ces SCI ? Il suffit de cliquer sur la fiche de chacune des SCI afin de connaître la liste des contrats d’assurance-vie permettant l’investissement sur la SCI en question.
Les SC et SCI sont moins chargées en frais que leurs cousines les SCPI. Les frais moyens de souscription des SCI sont de 1.29%, alors que pour les SCPI, ces frais tournent autour des 9.5%, selon nos calculs. Toutefois, cela n’est pas véritablement un critère de sélection, puisque des SCI, tout comme des SCPI, existent sans frais de souscription. Par ailleurs, le rendement moyen des SCI est sensiblement inférieur à celui des SCPI (3.70 % en 2022 pour les SCI vs 4.53 % pour les SCPI). Toujours est-il que les épargnants misent désormais davantage sur les SCI, encouragés par leurs conseillers financiers (les commissions sur les encours des SCI restent attractives).
SCI et SC ?
Premier bémol. Certains épargnants mélangent encore ces notions pourtant claires : les SC sont des sociétés civiles généralistes, pouvant investir sur des biens immobiliers, tout comme sur des actifs financiers, type SCI, SCPI, ou autres. Les SCI se cantonnent à des investissements sur des actifs immobiliers. Les SC sont davantage des instruments financiers portant indirectement sur des SCI ou SCPI. Ce qui inclut de fait un empilement des frais de gestion. Les épargnants devront donc privilégier les SCI au détriment des SC. Autant supprimer les intermédiaires.
TOP 5 des SCI
Ce top 5 est basé uniquement sur le rendement publié au titre de l’année passée. Les performances passées ne préjugent en rien de celles à venir.
| TOP | SCI Gestionnaire | Performance 2025(1) | Performance 2024(1) | Variation 2025 vs 2024 en % | Frais de gestion interne SCI | Assurance-Vie/PER proposant la SCI |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 🥇 | ETXEA NOVA LIFE ETXEA CAPITAL | 15.820 % | - | - | 1.60 % | LISTE CONTRATS Assurance-Vie : |
| 2 🥈 |  IROKO IMPACT IROKO | 12.800 % | 4.140 % | +209,18 % | 2.70 % | Aucun contrat référencé. |
| 3 🥉 |  ALLIANZ IMMOBILIER DURABLE ALLIANZ IMMOVALOR | 7.630 % | 2.750 % | +177,45 % | 3.00 % | Aucun contrat référencé. |
| 4 |  ASSUR IMMEUBLE AEW PATRIMOINE | 7.310 % | 7.330 % | -0,27 % | 3.00 % | Aucun contrat référencé. |
| 5 | IROKO NEXT IROKO | 7.170 % | 6.210 % | +15,46 % | 2.16 % | LISTE CONTRATS |
| - | MOYENNES DES PERFORMANCES | 10,15 % | 5,11 % | - | - | - |
| (1) : Performance nette des frais de gestion de la SCI, brute de fiscalité et des prélèvements sociaux. | ||||||
| TOP | SC Gestionnaire | Performance 2025(1) | Performance 2024(1) | Variation 2025 vs 2024 en % | Frais de gestion interne SC | Assurance-Vie/PER proposant la SC |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 🥇 |  MEILLEURIMMO SOFIDY | 9.170 % | 5.780 % | +58,65 % | 1.60 % | LISTE CONTRATS Assurance-Vie : PER : |
| 2 🥈 |  FIDIMMO FIDUCIAL GERANCE | 8.480 % | 3.390 % | +150,15 % | 1.60 % | Aucun contrat référencé. |
| 3 🥉 | NAO LOGISTICS TELAMON ASSET MANAGER | 7.880 % | 9.870 % | -20,16 % | 1.50 % | LISTE CONTRATS Assurance-Vie : |
| 4 |  GÉNÉRATIONS IMMO ISR ATREAM | 7.070 % | - | - | 1.63 % | LISTE CONTRATS Assurance-Vie : PER : |
| 5 | ESG TENDANCES PIERRE SWISS LIFE ASSET MANAGERS France | 5.620 % | 5.110 % | +9,98 % | nc | LISTE CONTRATS Assurance-Vie : |
| - | MOYENNES DES PERFORMANCES | 7,64 % | 6,04 % | - | - | - |
| (1) : Performance nette des frais de gestion de la SC, brute de fiscalité et des prélèvements sociaux. | ||||||
- Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCPI dépend des conditions du marché de l'immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
- Risque de rendement : aucun rendement n'est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strictement en rien des performances à venir.
- Risque d'illiquidité : En achetant des parts de SCPI en direct, vous n'êtes pas certain de pouvoir les revendre. Ce risque est d'autant plus élevé en cas de souscription de parts de SCPI en démembrement (il est alors impossible de revendre ses parts avant l'échéance du démembrement temporaire). En cas de retournement du marché de l'immobilier, même en pleine propriété de vos parts de SCPI, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d'assurance-vie, l'assureur prenant à sa charge ce risque de illiquidité).
- Risque de crédit : le financement de parts de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n'ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout moment.
- Risque de devise : pour les SCPI investies hors zone euro, les revenus potentiels et la valeur de parts de SCPI peuvent être impactés par l'évolution du cours des devises.
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