Crise immobilière et crise du logement, point de vue de Philippe Taboret

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Tribune de Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de CAFPI

Le congrès HLM nous invite à nous interroger sur la panne de la construction de logements en France : elle affecte certes, par priorité, le secteur privé, mais aussi le monde HLM, dont les performances de production sont elles-mêmes en retrait de 25% par rapport aux objectifs et par comparaison avec les chiffres de bonnes années antérieures.

Une preuve de plus que le diagnostic n’est pas stabilisé, et que ceux qui voient dans notre pays une crise immobilière se trompent : c’est bien une crise de l’offre de logements qui affecte la France, et non un dérèglement du marché.

Le marché a perdu son souffle et son dynamisme. Le marché de la revente s’est réduit de 20% en volume, et celui du neuf de près de 35% par rapport à des millésimes estimés correspondre aux besoins.

Cette réduction de la taille des marchés du neuf et de l’ancien reste moindre que ce qui serait à craindre : les besoins sont là, considérables, et les acquisitions se font encore en quantité.

Mais il ne faut pas se cacher le problème de fond, l’offre est insuffisante et la relance passe par plusieurs conditions.

Pour le neuf, il est urgent de donner aux promoteurs et aux constructeurs de maisons individuelles les moyens de produire moins cher. Les normes sont en cause, mais il faut désormais cesser de les dénoncer et supprimer
les plus onéreuses et les moins justifiées. Il ne s’agit pas de négliger leur objectif, mais de substituer le sur-mesure au systématique.

La rareté du foncier disponible est également montrée du doigt à juste titre. Il serait salutaire que l’Etat et les collectivités se défassent de leurs emprises inutiles et vendent cette précieuse matière première aux promoteurs privés et publics.

Enfin, maintenant que les équipes municipales élues ou réélues sont en place, on attend que les permis de construire soient délivrés avec moins de parcimonie. Au demeurant, les plans locaux d’urbanisme intercommunaux,
création de la loi ALUR, devraient rassurer les édiles les plus frileux.

Pour l’ancien, la condition de la reprise serait sans conteste une correction sur le prix des biens, comme elle a déjà eu lieu à certains endroits depuis près de deux ans. Cependant, avec une demande nettement supérieure à l’offre, il est illusoire d’espérer de tels ajustements dans les zones tendues. Plusieurs solutions ont été évoquées ces dernières années pour renouveler l’offre, comme la surélévation des immeubles existants, pour le moment, aucune d’entre elles n’a vraiment eu d’impact. Il existe pourtant dans ces zones des logements et locaux commerciaux vacants, inutilisés car dégradés.
Des mesures permettant leur retour sur le marché donneraient un souffle nouveau à ces marchés particuliers et engageraient une certaine reprise.

On le voit, les remèdes à l’asthénie actuelle des marchés existent et ils sont à notre portée. Il semble que le gouvernement en ait une conscience claire. Il reste à répondre à l’urgence en décidant, au-delà des annonces, pour que les producteurs disposent des leviers nécessaires et que les ménages bénéficient partout d’une offre plus compatible avec leur pouvoir d’achat.

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