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Immobilier neuf : après 3 années de crise, 2026 ne s’annonce pas mieux
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Encadrement des loyers à Paris : erreurs et aberrations
Les propriétaires de biens immobiliers loués sur Paris dont le loyer excède le nouveau plafond fixé à partir du 1er août font pour la plupart appel à la clause du complément de loyer. Mais ce n’est pas le pire, les plafonds de loyers sont parfois ubuesques, entre les côtés pairs et impairs d’une avenue, les loyers peuvent varier fortement...
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Encadrement des loyers : des conditions de fixation parfois ubuesques
Le loyer d’un bien immobilier peut varier en fonction de son côté pair ou impair de l’avenue... Tou dépend du quartier auquel il est rattaché, avec son prix médian. Une situation ubuesque qui a le don d’agacer les propriétaires.
Un mois a suffi aux observateurs pour constater que l’encadrement des loyers à Paris, entré en vigueur le 1er août dernier, est une catastrophe : aberration des écarts de prix entre quartiers similaires, entre le côté pair et impair d’une même rue, entre des studios et des deux-pièces de surface équivalente, etc.
Les recours se multiplient
Dès la publication des textes d’encadrement, la FNAIM en avait soulevé les incorrections et les insuffisances. Conjointement avec d’autres organisations de professionnels de l’immobilier ou de propriétaires-bailleurs, elle a donc déposé deux recours :
- l’un devant le Conseil d’Etat contre le décret du 10 juin 2015 relatif aux modalités de mise en œuvre du dispositif d’encadrement du niveau de certains loyers ;
- l’autre devant le Tribunal administratif de Paris contre l’arrêté du Préfet de la région Ile-de-France du 25 juin 2015 fixant les loyers de référence dans la commune de Paris.
Le décret comme l’arrêté ne déterminent les catégories de logement qu’en fonction du type de location, meublée ou non meublée, du nombre de pièces principales et de l’époque de construction. Ces éléments sont très insuffisants et ne tiennent pas compte de l’avertissement délivré par le Conseil Constitutionnel quand il a eu à se prononcer sur la constitutionnalité de certaines dispositions de la loi ALUR.
Le Conseil avait en effet considéré qu’il appartenait aux Préfets, sous le contrôle de la juridiction compétente, de définir les catégories de logement et les secteurs géographiques avec une précision suffisante pour permettre que la définition du loyer de référence soit en adéquation avec l’ensemble des caractéristiques qui déterminent habituellement la fixation du montant du loyer.
« La FNAIM ne demande pas à ce que la loi ALUR soit détricotée ou déconstruite, elle agit simplement en recours contre des malfaçons qui rendent ses textes d’application impropres à leur destination », précise Jean-François Buet, Président de la FNAIM, qui conclut : « En 2013-2014, au cours des débats sur le projet de loi ALUR, la FNAIM avait averti : on ne régule pas un marché à coup de diktats administratifs, on le casse. C’est hélas ce qui est en train de se produire pour le logement locatif à Paris. »
Les propriétaires ont recours au complément de loyers
Le décret sur l’encadrement des loyers prévoit que le propriétaire peut toujours fixer le loyer de son choix, au-delà du plafond théorique, sous couvert de la justification d’un point différenciant du logement loué. Or la loi ne fixe aucune limite à ces éléments de confort supplémentaire... Etnat par définition subjectifs, ces éléments peuvent être facilement justifiables. Ainsi, la loi visant à encadrer les loyers risquent bien de ne pas avoir les effets escomptés.
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