Immobilier : le krach n’est pas encore en vue, mais les marchés du locatif et des résidences secondaires restent déprimés

La FNAIM a publié sa dernière étude de conjoncture. Rien de très rassurant. Le marché de l’immobilier dans son ensemble reste toujours sous perfusion. Le volume de transactions a légèrement repris au premier semestre de 1%, mais reste toujours de 25% en retrait par rapport à la période d’avant crise. L’incertitude sur l’évolution des taux d’intérêts, attendus à la hausse, est d’autant plus grande que le dossier grec ne va pas faciliter les anticipations.

Des prix en baisse, mais pas de krach...

En 2015, les prix de l’ancien connaissent un léger rebond avec une augmentation de +0,4% sur la France entière entre le 1er et le 2e trimestre. Mais ils affichent toujours une baisse de -2,2% sur douze mois glissants. Ils ont retrouvé leur niveau de 2006.

Il est possible que l’érosion des prix amorcée en 2013 ait suscité l’attentisme de la part d’acheteurs qui s’attendaient à une correction franche. De fait, les délais de vente restent longs et les acheteurs cherchent systématiquement à négocier. Mais les vendeurs se sont montrés réticents à réduire leurs exigences, même s’ils sont de plus en plus nombreux à comprendre que la vente passe par une baisse du prix. Finalement, la forte correction des prix, espérée ou prédite par certains, ne s’est pas (encore ?) produite en France. Notre pays fait figure d’exception par rapport à d’autres qui avaient connu une hausse semblable et où les prix ont fortement chuté après la crise de 2008. On peut voir dans cette singularité, l’effet des conditions de financement.

Chute des prix des résidences secondaires

Si les biens haut de gamme semblent avoir souffert de la crise, le secteur des résidences secondaires, en revanche, a subi de plein fouet l’atonie du marché, tant de la part des acquéreurs nationaux qu’internationaux.

• Les autochtones, conjoncture économique française oblige, limitent leurs investissements à l’achat « raison », c’est-à-dire leur résidence principale, et délaissent les achats « passion ». « Il faut dire que la « surtaxe » d’habitation infligée aux résidences secondaires en zones tendues a été un mauvais coup de plus porté au secteur », souligne Jean-François Buet.
• Les étrangers, particulièrement les Anglo-Saxons, partis après la crise, pourraient revenir sur nos côtes, dans nos montagnes et nos terroirs, sous l’effet de la baisse de l’euro.

Immobilier locatif, tous les symptômes de la dépression...

Cette tendance générale recouvre néanmoins des situations assez fortement
contrastées. Si l’accession à la propriété se maintient, l’investissement locatif est en panne sur certains marchés :

• soit parce que l’offre y est déjà surabondante, comme dans de nombreuses villes moyennes ;
• soit en raison des incertitudes qui pèsent sur l’avenir, en particulier du fait de l’encadrement des loyers décidé par la loi ALUR. C’est le cas à Lille, par exemple, où l’on ne sait toujours pas si les loyers seront encadrés, ni quand.

Dans ce contexte de marchés plutôt détendus, dont il faut excepter l’agglomération parisienne et certaines grandes villes de province, la concurrence entre logements récents et existants s’avive. Les seconds se louent parfois difficilement, faute de posséder les éléments de confort et les équipements recherchés par les locataires (parking notamment).

« Face au risque de vacance, le choix pour les propriétaires est alors entre la réalisation de travaux de modernisation, sans pour autant avoir la certitude de trouver ensuite un locataire, et le désengagement, c’est-à-dire la mise en vente. Ils sont de plus en plus nombreux à envisager cette seconde solution », reconnait Jean-François Buet.

Et pourtant, le parc locatif n’est pas suffisant. La demande, et particulièrement celle des ménages modestes, est bridée par l’évolution négative du pouvoir d’achat de 2011 à 2013, qui est loin d’avoir été compensée par la légère remontée de 2014 (+0,4%). Les difficultés de l’accès à l’emploi incitent les jeunes (et souvent les contraignent) à prolonger la cohabitation chez leurs parents.

Sauver l’investissement locatif. Le parc public ne pourra pas, à lui seul, répondre aux besoins de logements des ménages à faibles ressources, dont le nombre est en progression sensible. Pour relancer le parc privé, l’appel du pied des Pouvoirs Publics en direction des investisseurs institutionnels ne suffira pas.

« Il est urgent de relancer l’investissement locatif des particuliers. Ce serait bon pour tout le monde : pour ceux qui cherchent à se loger, bien sûr, mais aussi pour les retraités, actuels ou futurs. Car, qu’on le veuille ou non, l’investissement locatif reste le meilleur moyen de se constituer un revenu en complément de la pension de retraite », conclut Jean-François Buet.