Immobilier locatif : les craintes de loyers impayés se renforcent

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Plus que jamais, le principal sujet de préoccupation des bailleurs reste le risque d’impayés. Le nombre de procédures d’expulsion est élevé, il est en augmentation quasi-constante depuis 2005.

La FNAIM fait un bilan contrasté du marché de l’immobilier. Dans sa lettre de conjoncture de janvier 2016, la FNAIM fait de nouveau part de l’inquiétude des propriétaires sur leurs loyers impayés. Ces derniers sont en constante hausse depuis maintenant plus de 10 ans. Les dernières propositions de mesures proposées ne vont pas dans le bon sens pour la Fédération Nationales des Agents Immobiliers.

Un marché de l’immobilier pas encore totalement remis

Si les transactions sont reparties à la hausse, retrouvant presque le niveau de 2011 avec près de 800.000 ventes, de fortes disparités régionales subsistent.

Après une stabilité au 1er semestre (entre 695 000 et 700 000 sur 12 mois glissants), le volume des transactions a augmenté de façon continue et rapide depuis juin, en même temps que l’indicateur de confiance des ménages. Par ailleurs, la baisse des taux d’intérêt s’étant poursuivie, l’indicateur de pouvoir d’achat immobilier a progressé de 4,3% en 2015. Au final, on pourrait atteindre, voire dépasser, 800 000 ventes sur l’année 2015.

Un marché encore à deux vitesses. La reprise des transactions ne concerne pas tous les segments du marché, ou pas au même degré :

  • La hausse importante du nombre de ventes a été atteinte dans plusieurs régions : 19,7% en Bretagne, 18,3% en Aquitaine, entre 17% et 18% dans le Centre, la Basse-Normandie et Rhône-Alpes.
  • D’un autre côté, certaines régions ne dépassent pas les 13% : Champagne-Ardenne (12,9%), Midi-Pyrénées (12,3%), Franche-Comté (11,2%), et trois régions peinent à redémarrer : Limousin (10,9%), Auvergne (8,8%) et Corse (4,8%).

Les inquiétudes se concentrent sur le parc locatif privé, qui reste un secteur essentiel mais maltraité. Le désinvestissement dans le parc de logement existant est dû à l’accumulation de contraintes dans ce secteur, au mauvais signal envoyé avec l’encadrement des loyers et à une baisse significative du rendement locatif.
Celle-ci est imputable à une fiscalité qui augmente, mais aussi à une hausse de la vacance locative en raison des préavis réduits, ainsi qu’aux contraintes fortes qui pèsent pour la rénovation des logements existants et aux risques des impayés locatifs.

Risque d’impayés grandissant

Plus que jamais, le principal sujet de préoccupation des bailleurs reste le risque d’impayés. Le nombre de procédures d’expulsion est élevé, il est en augmentation quasi-constante depuis 2005. En 2014, le nombre d’assignations s’élevait à 166 000 et il est à craindre qu’il ait encore augmenté en 2015 avec la poursuite de l’aggravation du chômage. Si l’expulsion est un drame pour le locataire, elle peut également avoir des conséquences graves pour les bailleurs, en particulier ceux pour qui le loyer constitue un complément de revenu indispensable ou, plus encore, pour les investisseurs qui ont financé leur achat à crédit. La longueur de la procédure d’expulsion, encore augmentée par les dispositions de la loi ALUR, ne fait qu’aggraver les choses, car l’effet des délais supplémentaires est en général de faire croître le montant de l’impayé.

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