Plus-values immobilières : les non-résidents plus lourdement taxés que les résidents

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Des non-résidents imposés plus lourdement que les résidents… Une discrimination que le gouvernement a cru supprimer avec le dernier PLFR pour 2014. Sans y parvenir

Depuis le 1er janvier 2014, les non-résidents qui cèdent leur logement suite à leur départ à l’étranger, sont plus taxés (en cas de plus-value) que les résidents français vendant leur habitation principale. Désir des Pouvoirs Publics de sanctionner les candidats au départ ? Pas du tout ! Le gouvernement avait même l’intention de supprimer cette situation. Mais les nouvelles dispositions -* incluses dans le Projet de Loi de Finances Rectificative pour 2014 (PLFR), adopté en Conseil des Ministres le 11 juin dernier -* rate son objectif. Explications.

Les choses paraissaient pourtant simples et claires. Le nouveau texte, inclus dans le PLF pour 2014, devait améliorer la situation immobilière fiscale des non-résidents qui, plusieurs mois ou années après leur départ de France, vendent leur "ancienne" résidence principale, louée entre temps. » en lieu de « Le nouveau texte, inclus dans le PLFR pour 2014, devait améliorer la situation immobilière fiscale des non-résidents qui, plusieurs mois ou années après leur départ de France, vendent leur "ancienne" résidence principale, louée entre temps.

En effet, il n’est pas toujours facile de régler toutes ses affaires avant de partir : un salarié qui s’expatrie à la demande de son employeur doit parfois occuper son nouveau poste rapidement.

Par ailleurs, il est logique de conserver un logement sur le sol français tant que l’on n’est pas sûr de s’installer durablement à l’étranger.

La propriété d’un bien immobilier – qui coûte en termes d’assurances, de frais de copropriété et autres impôts fonciers – doit alors ne pas peser sur les finances du non-résident qui opte, logiquement, pour une location. Problème : cette mise en location place alors le propriétaire du bien sous le statut d’investisseur immobilier, avec toutes les conséquences fiscales qui vont avec… Dont un impôt sur la plus-value plus important que celui attaché à la plus-value réalisée après la vente d’une résidence principale (normalement exonérée).

Pour ne pas pénaliser ces « investisseurs par obligation », les Pouvoirs Publics avaient donc décidé de modifier la loi. Une bonne intention… malheureusement annulée par un texte qui, au final, implique l’inverse du but recherché.

Celui-ci prévoit que, désormais, la plus-value liée à l’ancienne résidence d’un non-résident est exonérée, si elle intervient dans les 5 ans de son départ, quand bien même le bien a été loué sur cette période. Cependant, pour financer cet avantage, l’exonération applicable aux non-résidents est désormais plafonnée à un montant de 150.000 €, quelle que soit la situation du bien. Problème : dans de nombreux cas, cette exonération est loin d’être suffisante pour égaliser les traitements.
Démonstration : un cadre parisien propriétaire d’un logement d’une valeur d’un million d’euros aujourd’hui, mais qui a été acheté 400.000 € en 2000, paiera un impôt sur la plus-value de 72.000 € s’il est expatrié et de 0 € s’il déménage dans l’Hexagone… Le plafond d’exonération de 150.000 € explique cette discrimination.

Une différence de traitement inacceptable à bien des égards

Cette dernière est contestable à bien des égards :
En termes d’équité, d’abord, car elle aboutit à imposer de façon différente deux personnes dans des situations semblables, selon leur lieu de destination ;
D’un point de vue juridique, ensuite, car elle est contraire au principe de liberté d’établissement au sein de l’UE puisque le cadre expatrié à Madrid se verra imposer, alors que celui muté à Marseille ne le sera pas.
Ensuite, hors de l’UE, cette règle est contraire à la libre circulation des capitaux, puisqu’elle conduit à une imposition largement supérieure dans l’hypothèse où un Français expatrié voudrait rapatrier dans son nouveau lieu de résidence la valeur de son bien immobilier situé en France, il devra acquitter un impôt qui ne serait pas dû par un résident français.

Reste à espérer que le gouvernement reviendra rapidement sur ce dispositif pour en modifier les règles et permettre l’exonération, sans limitation de montant et dans des conditions similaires aux résidents fiscaux français (cession dans l’année qui suit le déménagement), de la plus-value réalisée sur la résidence principale par des personnes quittant la France.

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