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Point de vue de François Gagnon, Président ERA France et ERA Europe
Lucya CNP est le nouveau contrat d’assurance vie exclusivement distribué par Lucya, assuré par CNP Assurances, accessible à partir de 500 euros seulement, sans frais sur les versements, avec des frais de gestion annuels de seulement 0.30% sur les unités de compte, dont des ETF éligibles. Aucuns frais de transaction sur les ETF, c’est un cas rare sur le marché. Gestion pilotée à seulement 0.55% de frais de gestion tout inclus. Près de 1.200 supports d’investissements proposés, Lucya CNP est le contrat d’assurance vie à détenir en 2026. Bonus de rendement allant jusqu’à +2.70% en 2026 et 2027, sous conditions.
Promue par les pouvoirs publics, on n’attend rien de moins de cette réforme du Prêt à Taux Zéro que la création de 50 000 emplois dans les entreprises tous corps d’État, notamment les plus petites d’entre elles, que les dernières années ont lourdement éprouvées.
On entend que ce booster va faire décoller le marché de la revente. Je ne partage pas cet enthousiasme, pour deux raisons. D’abord, le potentiel de logements concernés par l’acquisition-amélioration n’est absolument pas celui qu’on
croit et en second lieu ce principe connu depuis des lustres, convient à une cible très restreinte d’accédants.
Le portefeuille de biens d’abord : où sont ces logements tellement dégradés qu’ils nécessitent 25% de travaux ? D’ailleurs,
le marketing gouvernemental se garde d’expliquer que les 25% s’appliquent à l’opération globale, ce qui veut dire plus
simplement que l’enveloppe de travaux doit représenter le tiers du prix du bien lui-même... On mesure qu’il s’agit
d’appartements ou de maisons inhabitables en l’état, exigeant une réhabilitation lourde. Certes, ce patrimoine délaissé
existe dans nos communes rurales, où le prêt à taux zéro assorti de travaux est opportun. Au cœur de nos villes moyennes
et de nos grandes villes, et il faut s’en féliciter, ces logements sont rares. L’éradication de l’habitat insalubre, notamment
grâce à des opérations programmées d’amélioration de l’habitat, a depuis longtemps réduit à rien ce patrimoine
pathologique. Or, on nous le présente comme un potentiel extraordinaire !
Ensuite, l’une des vertus de la primoaccession dans le logement existant tient à la possibilité d’échelonner et de différer
les dépenses de travaux. Rien de tout cela avec les opérations d’accession-amélioration : dès l’établissement du plan de
financement initial, il faut prendre en compte les travaux, ce qui revient à un achat classique en termes de coût final. Le
seul avantage tient à la relative modération des droits de mutation à titre onéreux, puisque les travaux n’entreront pas
dans l’assiette du calcul... La belle affaire lorsque la quasi-totalité des conseils départementaux ont profité que le législateur
leur a offert en 2014 d’augmenter leur part.
En somme, l’ouverture du PTZ dans l’ancien et l’élargissement dans le neuf présenté à grand renfort de communication par le
gouvernement risque de coûter beaucoup moins que le milliard qu’on nous jette en pâture. Et les effets escomptés en nombre
d’opérations et de relance du bâtiment pourraient bien décevoir au plus haut point ceux qui se sont un peu vite réjouis... Le
gouvernement, s’il en a conscience, a choisi la poudre aux yeux plutôt que l’efficacité. La réalité le rattrapera malheureusement.
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