Immobilier : la crise se précise, ça coince de plus en plus fortement au niveau des crédits immobiliers

Les banques revoient leur évaluation des risques © FranceTransactions.com/stock.adobe.com
Si les taux de crédits immobiliers restent bas, et ne sont pas attendus en hausse dans les prochains mois, les banques ont continué de resserrer leurs conditions d’octrois. La prise en compte des risques augmentant avec la crise et le taux d’usure n’arrangent rien.

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Les banques revoient leurs exposition face aux risques de crédit

A l’instar du Crédit Mutuel, qui a multiplié par 5 ses provisions face aux risques de crédit, les banques revoient drastiquement à la hausse l’évaluation de leurs risques. La BCE a rappelé récemment aux banques dernièrement que la distribution de dividendes, tout comme le rachat d’actions sont fortement déconseillés, et pour une durée plus longue que prévue initialement. Les banques doivent préserver leurs fonds propres, car le pire de la crise reste devant nous. Avec les incertitudes économiques grandissantes, les banques doivent donc ajuster le risque de non remboursement des crédits octroyés. La non prise en compte de la chute de valeur des biens immobiliers sera sans doute, pour ces premières, une deuxième lame. Actuellement, la majorité des banques ne tiennent pas compte de la valeur réelle des biens immobiliers pour lesquels elles accordent un crédit. Avec la bulle immobilière constatée dans les grandes villes, si le marché de l’immobilier venait à baisser fortement, cela pourrait précipiter les banques plus rapidement que prévue vers une situation inextricable.

Côté courtiers en crédits immobiliers, la cessation d’activité durant le confinement ne sera pas rattrapée

« Conséquence du confinement, nous constatons une baisse de plus de 50% des demandes de crédits entre mars et mai 2020, soit une perte sèche de 2 mois d’activité sur le 1er semestre 2020. Depuis juin, nous avons également observé une reprise, mais nous ne prévoyons pas de rattrapage, d’autant plus que les grandes instances n’ont pour le moment pas pris les mesures nécessaires à la relance du marché », annonce Philippe Taboret, Directeur général adjoint de CAFPI.

Des taux de crédits immobiliers pourtant toujours bas...

Dans sa lettre d’information pour le second semestre 2020, le courtier en crédits CAFPI, confirme que le niveau des taux moyens sur 20 ans en juin 2020 reste semblable à celui de l’année dernière, aux alentours de 1,05%. « Les taux restent bas et permettent aux ménages de poursuivre leurs projets immobiliers. Par ailleurs, la stabilisation des indicateurs (OAT ; euribor) nous laisse penser que les taux de crédits immobiliers devraient rester attrayants, et ce, au moins jusqu’à la fin de l’année  ».

Taux fixes moyens de marché des crédits immobiliers - Données actualisées au 06/10/2020
Durées de créditTaux maxi. Taux moyens Taux mini.
7 ans1,00 %0,80 %0,40 %
10 ans1,20 %0,85 %0,50 %
15 ans1,40 %1,05 %0,73 %
20 ans1,70 %1,25 %0,84 %
25 ans2,05 %1,50 %0,91 %
30 ans2,45 %2,00 %1,78 %
(*) Mise à jour effectuée le 06/10/2020 . Taux hors assurance obligatoire et optionnelle. Taux moyens de marché (avec 20% d'apport), calculés sur les relevés des courtiers en crédits immobiliers. Données indicatives uniquement.

Baisse des taux d’accord de prêts, le taux d’usure

Ces taux très bas ont cependant un effet pervers, car ils font baisser le taux d’usure qui exclut de nombreux acheteurs pourtant solvables. Au taux d’usure trop bas, s’ajoutent les nouveaux critères du HCSF, avec pour conséquence une baisse du taux d’accord de crédit, -10 points en un an. « Les profils les plus touchés sont les primo-accédants sans apport, les investisseurs endettés au-delà de 33% et les seniors, à cause du surcoût de l’assurance  », ajoute Philippe Taboret.

Chute d’octroi des crédits de -33%

Malgré le redémarrage rapide du marché immobilier à la sortie du confinement, il n’en reste pas moins que les professionnels du secteur ont perdu deux mois d’activité. La chute de la demande ajoutée à la hausse des refus de crédits se répercutant essentiellement sur la production du semestre suivant (délai entre la négociation du crédit et la mise à disposition des fonds), la baisse d’un tiers de la production du deuxième semestre 2020 par rapport au même semestre de l’année précédente, est plus que probable. « Le durcissement des conditions d’accès au crédit est un des coupables de cette baisse de production et la crise sanitaire n’a été qu’un facteur amplificateur de cette perte de dynamisme. Il faut donc, dès à présent, lever les contraintes issues des critères du HCSF et suspendre, au moins temporairement, le taux d’usure, sans quoi il ne sera pas possible de relancer complètement la machine », complète-t-il.

Un second semestre 2020 compliqué

Comme expliqué précédemment, il est fort probable que la 2e partie de l’année soit compliquée pour le marché immobilier, mais si rien n’est fait, le 1er semestre 2021 pourrait être catastrophique. «  Si nous voulons éviter de tomber à 60 milliards d’euros de production de crédits au 1er semestre 2021, contre 90 milliards au 1er semestre 2020, il est urgent pour l’ensemble du marché immobilier de mettre en place un plan de relance, avec le concours des grandes instances  », conclut Philippe Taboret.

Ce plan de relance qui passera par le Projet de Loi de Finances 2021, devra prendre en compte le retour ou l’amélioration d’éventuelles mesures telles que l’élargissement du PTZ neuf et ancien, le retour de l’APL accession et la pérennisation du pinel, afin de faciliter l’accès au logement au plus grand nombre. Ces actions redonneront un coup de boost au marché immobilier et permettront de regagner la confiance des acheteurs et des vendeurs.

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