Imposition des plus-values immobilières : l’idée d’une refonte refait surface, incluant les résidences principales

Surtaxation des plus-values immobilières, l’idée refait surface

Emmanuel Macron a discrètement lancé la piste à l’occasion du grand débat national. « Votre idée est très bonne », a déclaré le chef de l’État fin janvier lors d’une rencontre publique à Bourg-de-Péage (26) à un intervenant qui suggérait de « réguler » certaines plus-values immobilières. À « Bordeaux, il y a eu beaucoup de plus-values immobilières quand le TGV est arrivé », a souligné Emmanuel Macron. Le chef de l’État pointe du doigt une « injustice » en faveur de propriétaires qui « n’ont pas travaillé pour ça. »

Inclusion des résidences principales, actuellement non taxées sur les plus-values

Les propos du président, selon qui ces plus-values ne sont « pas taxées », semblent concerner prioritairement les résidences principales, qui sont effectivement exonérées à la revente. De son côté, la Fondation Abbé-Pierre, dans son rapport annuel sur le mal-logement, propose d’instaurer une « taxe Tobin » sur l’immobilier de luxe. Comment ? « En augmentant les droits de mutation sur les biens immobiliers les plus chers et redistribuer cette somme pour lutter contre la ségrégation urbaine ». Une solution à laquelle le ministre du Logement Julien Denormandie n’est pas favorable.

Les professionnels de l’immobilier sont évidemment contre cette idée. « On est dans un pays où on est incapable de traiter un problème sans qu’à la fin on fasse autrement que par une taxe, regrette Nordine Hachemi, PDG du promoteur immobilier Kaufman & Broad. Le logement est déjà extrêmement taxé ».

En 2017, l’immobilier a certes coûté 41,9 milliards d’euros d’aides à l’État - un chiffre stable depuis dix ans - mais lui a rapporté 74,4 milliards d’euros en impôts et taxes - un chiffre en hausse de 11 milliards sur 4 ans. Soit un gain de plus de 32 milliards d’euros, selon un rapport de la Commission des comptes du logement publié l’été dernier.

Bercy reconnaît « certaines inadéquations » de la fiscalité immobilière

Un bien immobilier est d’abord soumis à la taxe foncière lors de sa détention. Or, cet impôt local se calcule sur des bases qui n’ont presque pas été recalculées depuis 1970 et sont « déconnectées(s) » de la réalité du marché, selon le conseil des prélèvements obligatoires. Ensuite, s’il est loué, les loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu. Puis, à la revente, il est soumis aux « droits de mutation », qui vont dans l’ensemble alimenter les finances de la commune et du département malgré l’expression consacrée de « frais de notaires ». Pendant la campagne présidentielle, Emmanuel Macron avait promis de les baisser. Aujourd’hui, ils sont parmi les plus élevés d’Europe.

Parallèlement à l’exonération à la revente sur les résidences principales, le niveau de l’imposition baisse sur les autres biens - résidences secondaires, logements loués - en fonction du temps de détention jusqu’à devenir nul après 22 ans. « Tout le système est à revoir : il est non seulement injuste mais complètement inefficace », conclut Alain Trannoy, jugeant bienvenu de transférer toute la taxation sur la détention des biens et non les transactions afin de fluidifier le marché. Or, « ce que le président de la République dit, c’est “on va rajouter une couche de complexité” », regrette-t-il.