L’investissement locatif au secours du logement étudiant ?

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Le magazine l’Étudiant publiait en septembre dernier, son palmarès annuel des villes françaises où il fait bon étudier. Alors que la première ville du classement, Lyon, devance légèrement Toulouse, la ville rose pourrait bien repasser en tête du classement 2018-2019.
L'investissement locatif au secours du logement étudiant ?
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En effet, Toulouse ne cesse de développer son offre de formations conjointement à la création de logements neufs destinés aux étudiants. Dernier projet en date, le campus de la place de l’Europe accueillera 1.000 étudiants férus de nouvelles technologies ainsi qu’une résidence hôtelière mixte.

Selon une étude publiée par l’Insee en février 2017, l’Académie de Toulouse fait partie de celles où les étudiants ont le plus envie de rester : 83% des candidatures y sont stables. À la rentrée universitaire 2014-2015, 130.177 étudiants faisaient leur rentrée dans les établissements de l’académie occitane.

Cependant, à Toulouse, ce dynamisme de la formation n’est pas sans entraîner une pénurie de logements à destination des étudiants, phénomène qui avait été décrit dans le média local Toulouse Infos.

Comment se présente le futur campus numérique du centre-ville toulousain ? Quelles solutions, applicables à d’autres villes étudiantes, la commune de Toulouse offre-t-elle aux élèves qui s’installent chaque année dans la ville ?

Un nouveau campus numérique à Toulouse dès 2020

La place de l’Europe fait, depuis quelques années, l’objet de convoitises. En effet, située aux portes de l’hypercentre (10 minutes à pieds de la place du Capitole), elle constitue un espace inoccupé de choix. À l’entrée du jardin de Compans Caffarelli, les 20.770m² de cette place sont actuellement fréquentés par les riverains en quête d’espace, les étudiants de l’école supérieure de commerce TBS (Toulouse Business School), quelques skateurs et patineurs en herbe et parfois par les forains.

Le 12 octobre 2017, le conseil municipal de Toulouse a pris une décision : positionner un projet immobilier d’envergure sur près d’un tiers de la place de l’Europe. Cette résolution devrait considérablement impacter à la fois le quartier et la ville.

En effet, alors que Compans Caffarelli est le “quartier des affaires” de Toulouse, l’arrivée d’un nouveau campus pourrait maintenir, voire renforcer la présence de commerces de proximité et de lieux de restauration rapide au cœur de la ville. Cependant, en dépit des conséquences économiques positives, le projet ne fait pas l’unanimité.

Un projet qui fait débat

Le projet de création d’un campus du numérique n’est pas, en lui-même, une surprise pour les riverains, qui participaient depuis plusieurs mois à une concertation avec la mairie sur le sujet. C’est l’annonce de la création d’une résidence hôtelière mixte qui semble étonner le plus. Deux bâtiments vont, en effet, être construits en lieu et place de l’ancienne caserne militaire, rachetée par la ville au cours du mandat de Pierre Baudis.

Le bâtiment, datant de la fin du XIXème siècle est donc voué à faire place à de nombreux appartements neufs en plein cœur de Toulouse. La spécificité de ces nouveaux logements ? : ils seront réservés aux locataires étudiants au cours de l’année universitaire et loués à des touristes et entreprises au cours de la période estivale afin d’éviter toute vacance locative lorsque les étudiants rentrent dans leurs familles. Pour que l’hébergement des voyageurs puisse se faire toute l’année, certains appartements seront exclusivement à usage touristique.

Situé dans la rue Sébastopol, le bâtiment qui appartenait autrefois à l’armée, avait séduit le président de la CCI Occitanie, Alain Di Crescenzo, qui pensait en faire une extension de la Toulouse Business School. Cependant, les besoins de la mairie de Toulouse auront eu raison de ce projet. En effet, c’est la municipalité qui a cédé le terrain gracieusement au promoteur immobilier Icade, en l’échange d’un immeuble neuf à Borderouge, destiné à loger le personnel de la petit enfance qui travaille, pour l’heure, au sein de l’ex-caserne, délabrée.

L’école YNOV

École privée spécialiste des métiers artistiques, des systèmes d’information et de l’Internet, YNOV est déjà présente à Toulouse dans le quartier des Minimes.

Parmi les nouveaux bâtiments, qui se présentent comme un véritable campus, l’un sera dédié à l’enseignement des nouvelles technologies : intégration et cycle de vie des applications, jeux vidéo et multimédia, programmation et développement, infrastructure et réseau, pilotage, organisation et gestion des évolutions (consultant informatique, administration des infrastructures etc). L’autre bâtiment devrait renfermer un espace de coworking qui permettra aux étudiants de se réunir dans le cadre de leurs projets de groupes et aux voyageurs d’affaires, de faire de même.

Selon l’Observatoire Dynamique des métiers de la branche du Numérique, de l’Ingénierie, des Études et Conseil et de l’Événement, en 2016 les métiers du numérique représentent 45% des effectifs d’une entreprise de 50 à 249 salariés. En Île-de-France, les intentions de recruter un professionnel du numérique et des métiers associés est de 52%. Dans la région Rhône-Alpes, il est question de près de 10% d’intentions de recrutement. L’Occitanie se positionne troisième en la matière avec 8.16% d’intentions de recrutement, ce qui représente 2.298 recrutements (chiffres 2016). Parmi les recruteurs, l’on retrouve notamment des entreprises de services, des éditeurs de logiciels, des cabinets de conseil en technologie web, des holding de jeux vidéo aussi bien que des sociétés aux missions connexes : e-commerce, robotique, domotique, services satellitaires, établissements bancaires et d’assurance.

Où logeront les 1.200 étudiants ?

Alors que le campus YNOV existant accueille actuellement 267 étudiants, celui qui prendra place au cœur de Compans Caffarelli devrait déboucher sur l’inscription de 1.000 à 1.2000 étudiants. C’est ce que confiait il y a quelques mois le groupe YNOV au média Actu Toulouse.

La Direction de la prospective et de la performance du Rectorat de l’Académie de Toulouse estime qu’environ 1.938 étudiants rejoignent l’académie chaque année. Si l’on y ajoute les 1.200 étudiants du campus YNOV, cela peut représenter jusqu’à près de 3.200 nouveaux élèves pour la rentrée 2020 à Toulouse et en région.

Une résidence hôtelière mixte

Une résidence hôtelière “Student Hôtel” sera installée dans les locaux de la rue Sébastopol, qui seront donc conservés, rénovés et élevés d’un étage. De l’autre côté de la rue, des bâtiments neufs feront leur apparition et constitueront l’autre partie de la résidence.

Le concept de résidence hôtelière mixte consiste à mettre en location des logements auprès d’étudiants au cours de l’année universitaire puis à libérer ces mêmes logements pour l’hébergement touristique durant la période estivale. Certains logements sont exclusivement destinés à la location saisonnière, ce qui crée un véritable brassage des populations au sein de la résidence. Pour parfaire l’idée, la résidence proposera de nombreux services tels que des salles de réunion, une bibliothèque, un restaurant, ainsi qu’une salle de fitness.

Le concept, peu développé en France, est légion aux Pays-Bas, dont le groupe The Student Hotel (TSH) est originaire. À La Haye et Amsterdam, de grands hangars désaffectés se sont ainsi mués en de véritables espaces de vie, au design moderne et à l’ambiance paisible. Dans la même veine, Melon District Paris et Barcelone prendront prochainement l’apparence des résidence du Groupe TSH.

Toutefois, les loyers mensuels de ces résidences sont de 700€ en moyenne (100€ la nuitée pour les voyageurs ou le tourisme d’affaire), ce qui n’est pas à la portée de tous les étudiants.

Les quartiers limitrophes abordables en investissement locatif

Certains courtiers en immobilier neuf commercialisent des programmes dans les quartiers attenants au futur campus. Dans le cadre du continuité du dispositif Pinel, qui s’est vu prolongé jusqu’en 2021 par le ministère de la Cohésion des territoires, un investissement locatif peut faire office d’œuvre utile pour les étudiants en quête d’un logement décent.

En effet, dans le quartier des Minimes, des Ponts-Jumeaux et dans celui de Bonnefoy, plusieurs projets prennent vie avec pour finalité desappartements neufs accessibles au plus grand nombre malgré la baisse annoncée des APL et contre laquelle Christophe Robert, le délégué général de la fondation Abbé Pierre, œuvre. La ligne B du métro toulousain traverse ces quartiers, ce qui renforce leur accessibilité. De plus, ces trois zones géographiques ont l’avantage de rester proches de Compans Cafarelli, qui, outre le fait d’abriter le futur campus numérique et la TBS, jouxte l’Université des sciences sociales Toulouse 1 Capitole (UT1), l’Institut d’administration des entreprises (IAE de l’UT1) ou encore la Manufacture des Tabacs (UT1).

Pour réaliser un investissement locatif pérenne en soutien aux étudiants, un acheteur pourra se tourner vers des appartements neufs du studio au T3 (pour les demandes de colocations). Dans le quartier des Minimes, par exemple, il est possible d’acheter ce type de bien immobilier à partir 133.500€ (T1).

Enfin, avec les plafonds de loyers applicables en loi Pinel, le mécanisme est rentable aussi bien pour l’acquéreur que pour l’étudiant locataire. En effet, pour un appartement fraîchement livré de 48m² aux Minimes, affiché à 158.000€, le loyer maximal applicable sera de 530€ par mois (zone Pinel B1), montant qui reste intéressant pour l’investisseur en termes de rentabilité locative. De plus, un étudiant logé au sein d’un logement neuf dans le cadre du dispositif Pinel peut tout à fait réaliser une demande d’APL ou d’ALS auprès de la Caisse d’Allocation Familiale (CAF), pour l’aider dans le paiement de son loyer.

Ainsi, l’investissement locatif se présente comme une piste à explorer à l’heure où les grandes métropoles françaises comme Toulouse mais aussi Lyon, Lille ou encore Bordeaux connaissent un développement effréné de leurs offres de formation avec pour corrélat, une croissance démographique et une demande locative en hausse.

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