Location immobilière : application de l’encadrement des loyers à Paris au 1er juillet 2019

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Retour de l’encadrement des loyers sur Paris à partir du 1er juillet 2019. Seuls les nouveaux baux de location signés à partir du 1er juillet 2019 sont concernés. Cette nouvelle mouture de la loi ELAN impose dorénavant des règles plus précises pour la détermination des loyers. Des sanctions, allant jusqu’à 5.000€ sont applicables aux propriétaires particuliers ne respectant pas ces nouvelles règles.

A la demande de la maire de Paris, l’encadrement des loyers entrera à nouveau en vigueur dans la capitale, à compter du 1er juillet 2019. Lors de son application à Paris de 2015 à 2017, le dispositif avait permis de stabiliser les loyers parisiens qui avaient connu une hausse continue de 50% durant la décennie précédente 2005-2015.

Seuls les baux de location signés à partir du 1er juillet 2019 sont concernés !

Que ce soit à Paris ou ailleurs, les propriétaires devront se conformer à l’encadrement des loyers que leur logement soit loué vide ou meublé, lors de la première mise en location à compter du 1er juillet 2019 (les baux signés avant cette date ne sont pas concernés), ou s’il est resté vacant durant 18 mois, lors d’un renouvellement de bail ou lorsque le loyer est inférieur au loyer minoré. Même les nouveaux « baux mobilité » prévus par la loi Elan sont concernés. En revanche, les baux en cours ou reconduits tacitement ne le sont pas, de même que les logements conventionnés par l’Anah, les logements soumis à la loi de 1948, les logements HLM, les locations de tourisme et les sous-locations.

Encadrement des loyers : comment ça marche ?

L’encadrement des loyers concerne les logements, meublés ou vides, mis en location pour la première fois ou dont le bail, arrivé à échéance, doit être renouvelé. Ce dispositif s’applique aux baux signés à compter du 1er juillet 2019.

Trois types de loyers de référence sont fixés annuellement par un arrêté du préfet :

  • un loyer minoré (équivalent au loyer de référence -30% de ce dernier),
  • un loyer de référence,
  • un loyer majoré (équivalent au loyer de référence +20% de ce dernier).

Pour les logements meublés, le loyer de référence inclut une majoration définie annuellement dans l’arrêté (application du taux sur le loyer de référence des logements non meublés). Pour 2019, la majoration pour les logements meublés est est de 13% du loyer de référence non meublé.

Comment trouver les valeurs de ces loyers de référence, minorés et majorés ?

Les choses sont bien faites. Le site officiel de la Direction Régionale et Interdépartementale de l’hébergement et du logement permet de connaître rapidement le loyer de référence d’un bien immobilier.

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Outil de détermination du loyer de référence, minoré et majoré pour un bien immobilier donné

Le contrat de location doit indiquer le loyer de référence et le loyer de référence majoré

La loi prévoit que le contrat de location doit préciser le loyer de référence et le loyer de référence majoré. Ces loyers s’appliquent aux 80 quartiers de Paris regroupés en 14 zones, selon le nombre de pièces et la période de construction de l’immeuble où se trouve le logement.

Le loyer demandé par le propriétaire ne peut pas être supérieur au loyer de référence majoré. Entre deux locataires successifs, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer au-delà de l’actualisation par l’indice de référence des loyers (IRL) publiée chaque année par l’INSEE, indicateur qui sert de base pour réviser le loyer d’un logement (vide ou meublé).

Des amendes prévues pour les propriétaires ne remboursant pas le trop perçu

Le non-respect des loyers de référence expose le propriétaire à des sanctions. Dans un premier temps, après contestation du locataire, le Préfet lui demande dans un délai de deux mois de rembourser le trop-perçu, sinon il s’expose en plus à une amende de 5.000 euros si c’est un bailleur particulier et 15.000 euros si c’est une personne morale.

Complément de loyer : uniquement pour des cas exceptionnels

Un complément de loyer peut être demandé si le bien présente des caractéristiques particulières de localisation et de confort le justifiant, par comparaison avec des logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Lorsque le logement est meublé, le complément de loyer tient compte des équipements et services associés au logement loué.
Dans tous les cas, le loyer principal (hors charges et hors complément de loyer éventuel) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré. Le complément de loyer ne s’applique qu’à un loyer principal égal au loyer de référence majoré. Le complément de loyer doit être mentionné dans le bail.

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