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SCPI/OPCI : les offres packagées (revenus réguliers, nue-propriété ou à crédit) de plus en plus nombreuses

Devant l’engouement actuel des investisseurs pour les SCPI et autres OPCI, les intermédiaires financiers proposent de plus en plus de formules packagées, selon l’objectif visé : revenus réguliers, plus-values à long terme, ou effet de levier via le crédit.

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Publié le jeudi 7 septembre 2017 par Denis Lapalus

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Certains gestionnaires, à l’instar de [a[Corum]a], proposaient d’ores et déjà des plans d’épargne à long terme, en proposant aux investisseurs d’acheter régulièrement des parts de leurs SCPI maison. Les dividendes versés mensuellement permettent alors aux épargnants de percevoir des revenus réguliers. Une potentielle plus-value sur les parts, à terme, étant la cerise sur le gâteau.

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Du côté des intermédiaires financiers (courtiers essentiellement), l’idée est également de commercialiser les SCPI/OPCI comme un produit financier simplissime, et ce, même à crédit. Il est pourtant rappelé que les SCPI / OPCI sont avant tout, des placements à risques, et que les autorités de contrôle ne cessent de rappeler à l’ordre les investisseurs, mais rien n’y fait.

👉 Assurance-vie / SCPI : liste des contrats pour investir en SCPI

Du côté des courtiers en Assurance-Vie, évidemment, l’objectif est non seulement de faire bénéficier aux investisseurs de l’enveloppe fiscale attractive de l’assurance-vie, mais également de répondre à leurs attentes si ces derniers souhaitent utiliser d’autres montages financiers que l’achat en cash de parts de SCPI.

Des packs de SCPI à crédit chez MonFinancier

Ainsi pour la souscription à crédit de parts de SCPI, MonFinancier propose depuis plusieurs mois son offre, déclinée sous forme de trois packs (à crédit, non-résidents, et société patrimoniale), accessible à partir de 190€ par mois.

Les parts de SCPI souscrites à crédit ne peuvent pas bénéficier de la fiscalité attractive de l’assurance-vie. Les parts doivent être détenues sur un compte-titres. L’effet de levier est ainsi tout relatif, puisque le rendement n’est constitué que de l’écart entre le coût du financement (le taux du crédit) et le rendement des parts. En cas de baisse des rendements des parts de SCPI, l’investisseur y sera donc de sa poche à plusieurs niveaux : pertes financières liées au remboursement du crédit, ainsi que des pertes latentes sur le prix de ses parts. En effet, si les rendements baissent, il est probable que le prix des parts suivent le même chemin, signe d’un retournement du marché de l’immobilier. Les risques sont présents et loin d’être minimes.

Trois objectifs ciblés, trois packs distincts chez Linxea

Linxea propose également de son côté pas moins de trois offres, mais elles ne sont pas toutes financées à crédit. Les offres sont nommées, LinXea Rentimmo, LinXea Rentefuture et LinXea Créditconfort et correspondent à trois stratégies d’investissement bien définies.

L’offre LinXea Rentimmo permet de générer des revenus complémentaires immédiats par la souscription de parts de SCPI achetées au comptant. Elle s’adresse aux épargnants disposant de capitaux. Une trentaine de SCPI est déjà disponible.

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L’offre LinXea Rentefuture permet d’acheter des parts de SCPI au comptant en nue-propriété. Leur prix d’acquisition sont de fait moins élevé, mais l’investisseur n’en reçoit aucun revenu en contrepartie, jusqu’à la fin du démembrement.

L’offre LinXea Créditconfort permet de son côté de souscrire des parts de SCPI via un crédit.

Attention, comme tout placement dans l'immobilier, les SCPI sont des placements à risques de perte de capital.

Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCPI dépend des conditions du marché de l'immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
Risque de rendement : aucun rendement n'est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strictement en rien des performances à venir.
Risque d'illiquidité : En achetant des parts de SCPI en direct, vous n'êtes pas certain de pouvoir les revendre. Ce risque est d'autant plus élevé en cas de souscription de parts de SCPI en démembrement (il est alors impossible de revendre ses parts avant l'échéance du démembrement temporaire). En cas de retournement du marché de l'immobilier, même en pleine propriété de vos parts de SCPI, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d'assurance-vie, l'assureur prenant à sa charge ce risque de illiquidité).
Risque de crédit : le financement de parts de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n'ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout moment.
Risque de devise : pour les SCPI investies hors zone euro, les revenus potentiels et la valeur de parts de SCPI peuvent être impactés par l'évolution du cours des devises.

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