Crédit immobilier : la légère baisse des taux ne suffit pas à faire baisser son coût relatif

Surprenant ces communications indiquant que les taux des crédits immobiliers seraient au plus bas depuis ces 10 dernières années. Ce n’est pas le cas, ou alors, il ne faudrait considérer que le taux du crédit et non pas les TAEG. Et pourtant, personne n’emprunte via un crédit immobilier sans assurance. Par ailleurs, la situation ne s’arrange pas pour autant, même si les taux baissent légèrement. Le coût relatif moyen des crédits immobiliers reste très élevé, au-delà des 4 années de revenus.

Le taux moyen seul des crédits immobiliers sous les 4 %

En février 2024, le taux moyen des crédits s’est établi à 3.99 % (3.90 % pour l’accession dans le neuf et 4.02 % pour l’accession dans l’ancien). L’Observatoire du Crédit Logement a publié cette information. Mais du côté de la vraie vie, assurance emprunteur minimale incluse, les taux proposés restent donc au-delà des 4 %.

À partir de novembre 2023, la progression du taux moyen des prêts immobiliers a ralenti poursuit ainsi l’institution dans son analyse de la situation actuelle. Pour la première fois depuis juillet 2022, le taux principal de refinancement de la BCE est resté stable pendant près de deux mois, tandis que le taux moyen de rémunération des dépôts des ménages a à peine augmenté. Cette stabilité a permis aux banques d’améliorer leur rentabilité sur les nouveaux prêts accordés sans avoir à augmenter les taux d’intérêt.

Baisse de plus de 10 points de base en février

Alors que les courtiers les plus agressifs commercialement annoncent une baisse de 10 points de base pour le mois de mars, en février la baisse aura été plus importante. La baisse du taux moyen, amorcée en janvier 2024 (-9 pdb), s’est accélérée en février (-14 pdb), rompant avec la tendance habituelle de stabilité voire de légère baisse jusqu’en 2021. Malgré les tensions réapparues sur les marchés financiers, la stabilité du Taux de la BCE et la préservation de la profitabilité de la production ont incité les banques à dynamiser le marché immobilier. Habituellement observée en mars avec l’arrivée du printemps, cette baisse anticipée cette année s’imposait après deux années d’atonie de la demande.

La baisse du taux moyen sur l’ensemble du marché, depuis décembre, s’établit à 23 pdb. Cependant, on constate une diminution de 33 pdb dans le marché du neuf (3.90 % en février), de 21 pdb dans celui de l’ancien (4.01 % en février), et seulement de 13 pdb dans celui des travaux (4.07 % en février).

Impacts de la baisse des taux des crédits immobiliers

Une baisse de taux de 10 points de base n’est pas significative. Prenons un exemple concret.

À titre d’exemple, Pierre souhaite acheter un appartement à 325.000 €. Il possède 30% d’apport (il est un lecteur assidu du guide de l’épargne). Il pouvait emprunter 250.000 € sur 20 ans au TAEG de 4.55 % (assurance emprunteur incluse) en janvier dernier. Ce prêt lui aurait couté 131 210,92 € d’intérêts, soit 52,48 % de la somme empruntée. La mensualité aurait été alors de 1 588,38 € €.

En mars, Pierre décide malgré tout de retenter l’aventure auprès de sa banque et de son courtier préféré. Emprunter ces mêmes 250.000 euros en mars, au taux abaissé de 4.40 % (TAEG, assurance incluse), lui coûterait désormais 126 358,53 € d’intérêts, soit 50,54 % de la somme empruntée La mensualité sera de 1 568,16 € €.

Durée d’emprunt moyenne de 245 mois

En février 2024, la durée moyenne des prêts accordés était de 245 mois (260 mois pour l’accession dans le neuf et 258 mois pour l’accession dans l’ancien). Depuis octobre 2023, la durée moyenne des crédits accordés diminue
progressivement.

Un coût relatif du crédit toujours aussi élevé

Le coût relatif qui a baissé rapidement en 2023 se maintient depuis janvier 2024 : avec 4.0 années de revenus, contre 4.2 années de revenus il y a un an à la même époque, à son niveau de 2015. Une baisse, pourtant équivalente à un recul des prix de l’immobilier de 15.6% depuis décembre 2022.