TOP 7 des risques portant sur les SCPI

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Les SCPI ne sont pas des placements de bon père de famille. Produits à risques par nature, les SCPI sont des produits anciens, ayant déjà subi une crise majeure par la passé. Avec l’engouement actuel pour les SCPI, beaucoup d’épargnants oublient le bon sens... Leur exposition aux risques. On ne mise pas plus de 5 à 15% maximum de son capital financier sur des parts de SCPI.
TOP 7 des risques portant sur les SCPI
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SCPI, un vieux placement du siècle dernier

Si les SCPI ont le vent en poupe actuellement, et c’est bien logique, cela n’a pas toujours été le cas. Et cela n’est pas du uniquement à l’absence actuelle de concurrence, sur le plan du ratio rendement/risque. Les taux de l’épargne sont tellement bas, que les SCPI se retrouvent en haut de la liste des rendements. Un comble pour des produits financiers dont les frais de souscription avoisinent les 10% TTC. Le phénomène actuel est lié à la politique de taux bas, ubuesque, pratiquée par les banques centrales, BCE en tête.

Les SCPI, dans leur version "moderne", datent des années 1970, avec les premières réglementations portant sur ce produit financier. Les SCPI ont subi une crise majeure, lors de la dernière crise immobilière en France. Autant dire que les épargnants ayant investi à l’époque s’en souviennent encore. Il aura fallu dix années aux SCPI pour revenir à leurs niveaux d’avant crise. Heureusement, lors de la dernière crise financière de 2008, le marché de l’immobilier en France ne s’est pas écroulé, comme dans nos pays voisins, notamment du Sud.

SCPI, des frais importants, de l’ordre de 10%

Comme tout investissement dans l’immobilier, la souscription de parts de SCPI s’accompagne de frais élevés, de l’ordre de 8 à 12% TTC. C’est pourquoi les rendements, pourtant attractifs sur le papier, ne fourniront pas de retour sur investissement positif aux épargnants avant, au moins la 3e année... Donc ces frais, inclus dans le prix d’une part lors de la souscription, sont à déduire des "rendements" affichés. Par ailleurs, les délais de jouissance portant sur les parts de SCPI (généralement de quelques mois) réduisent d’autant le rendement du produit financier lors de la première année d’investissement.

SCPI, des risques multiples

Attention, comme tout placement dans l'immobilier, les SCPI sont des placements à risques de perte de capital, à horizon de placement sur le long terme. Cela engendre de nombreux risques, rendant de fait ce produit uniquement recommandable auprès de profils d'investisseur adéquat.
  • 1 - Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCPI dépend des conditions du marché de l'immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
  • 2 - Risque de rendement : aucun rendement n'est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strcitement en rien des performances à venir. Certaines SCPI ont publié des rendements négatifs en 2018.
  • 3 - Risque d'illiquidité : En achetant des parts de SCPI en direct, vous n'êtes pas certain de pouvoir les revendre. Les cessions peuvent être organisées par le gestionnaire, mais restent de gré à gré. En cas de retournement du marché de l'immobilier, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d'assurance-vie, l'assureur prenant à sa charge ce risque d'illiquité).
  • 4 - Risque de crédit : le financement de parts de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n'ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout moment.
  • 5 - Risque de dépréciation : le rendement des parts de SCPI peut être inférieur à l'inflation, rendant de ce fait l'investissement moribond.
  • 6 - Risque de non disponibilité des fonds : Les SCPI sont des produits d'investissement de long terme. Revendre ses parts de SCPI n'est pas assuré, malgré l'organisation de marché secondaire par le gestionnaire. Par ailleurs, une revente à court terme (moins de 3 ans) après son investissement peut induire des frais supplémentaires lors de la revente des parts (cf conditions de certaines SCPI).
  • 7 - Risque du délai de jouissance : Chaque SCPI définit un délai de jouissance des parts. L'épargnant ne bénéficie des revenus de la SCPI qu'à expiration de ce délai. Certaines SCPI imposent un délai de jouissance de plusieurs mois, ce qui revient à minorer d'autant le rendement.

Fiscalité des SCPI

La fiscalité n’est pas un risque, c’est un élément de minoration du rendement qu’il faut considérer. Une imposition des revenus comme l’immobilier détenu en direct, avec l’ajout des prélèvements sociaux. La fiscalité des revenus des SCPI est donc élevée. Imposable comme les revenus tirés d’un bien géré en direct, les revenus des SCPI sont non seulement soumis à l’impôt sur le revenu, mais sont également soumis aux prélèvements sociaux. La fiscalité portant sur les SCPI détenues en direct, est donc, au pire (selon le niveau d’imposition de l’investisseur), de 45% + 17.20% soit 62.20% ! Alors quand vous lisez un rendement attractif de 5% brut annuel, repensez aux frais et à la fiscalité....

Afin de réduire la fiscalité sur les revenus des SCPI, investir en SCPI via l’assurance-vie est pertinent. Mais dans ce cas, des bémols s’ajoutent à ce placement, selon les contrats. 100% des revenus ne sont pas forcément reversés à l’épargnant (vérifiez les contrats d’assurance-vie adaptés à l’investissement en SCPI, reversant 100% des revenus).

Le capital détenu en parts de SCPI (en direct ou en assurance-vie) fait également partie de l’assiette d’imposition de l’IFI.