Immobilier : la faiblesse des taux des crédits ne compense plus la hausse irrationnelle des prix

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La hausse des revenus des Français, accompagnée de cette période toujours favorable de taux de crédits immobiliers bas, ne suffisent pas à compenser la tenue irrationnelle des prix de l’immobilier. A la moindre hausse réelle des taux, le marché de l’immobilier devrait se figer assez rapidement.

Les banques baissent sensiblement les taux en fin d’année, pour bien débuter l’année 2018... Mais l’envie d’avoir envie d’acheter n’est plus là

Au cours du 1er semestre 2017, les taux de crédits immobiliers ont légèrement augmenté, mais depuis la rentrée, ils sont restés relativement stables, et cela continue en novembre confirme le courtier en crédits immobiliers CAFPI. De son côté, VousFinancer.com, confirme la nouvelle baisse sensible des taux sur décembre, les banques entamant leur nouvel exercice, les dossiers de crédits bouclés en décembre ne seront pas octroyés avant janvier 2018.

Les crédits actés le mois dernier s’établissent à 0,91% sur 10 ans, 1,26% sur 15 ans, 1,46% sur 20 ans et 1,77% sur 25 ans, soit une hausse maximum de 0,01% par rapport à octobre. "Le mois de novembre a été particulièrement calme, la demande est restée modérée", indique Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de Cafpi. "Le marché a pour ainsi dire repris son souffle. Mais cette stabilité apparente cache en réalité plusieurs bouleversements".

Le prix de l’immobilier est trop élevé, les achats se reportent en attendant des jours meilleurs

La capacité financière des emprunteurs diminue
La capacité financière des emprunteurs diminue © CAFPI

Toujours plus d’endettement. Le mois de décembre s’annonce dans la continuité du 2e semestre 2017, avec une demande qui ralentit. Ces derniers mois, le pouvoir d’achat immobilier est en baisse. Soumis à la hausse des prix et celle des taux, les ménages les plus modestes, notamment les primo-accédants, sont désolvabilisés ou ont préféré repousser leurs projets immobiliers, leur endettement étant en hausse.

De l’autre côté, les différentes annonces du gouvernement, sur le PTZ, les APL Accession… ont renvoyé un message négatif aux emprunteurs, moins enclin à lancer leurs projets immobiliers, par peur de l’avenir. D’ailleurs, après une hausse depuis mi-2013, l’indicateur synthétique de confiance des ménages de l’INSEE, montait un net décrochage de cette confiance depuis le milieu de l’année.

La folie des prix de l’immobilier à Paris

© Fotolia.com/DR

«  En termes de pouvoir d’achat immobilier, jusqu’à maintenant, ces dernières années la hausse des prix à Paris était compensée par le niveau des taux. Mais à près de 9200€ le m2 on ne peut plus acheter que 22,3 m2 avec des taux moyens à 1,6 % sur 20 ans, contre 24 m2 en 2010 ou 2016, avec des taux pourtant à 3,75 % et 2,45 % sur 20 ans, mais des prix bien plus bas. Ainsi, même dans un contexte de taux très attractifs, il y a un véritable risque de sortie du marché de certaines typologies d’acheteurs à Paris comme les primo-accédants qui n’ont plus la possibilité d’acheter la surface dont ils auraient besoin. D’ores et déjà 100 % de nos clients à Paris ont un apport personnel contre 80 % en moyenne France entière… » conclut Jérôme Robin, directeur général de Vousfinancer.

Alors que certaines banques viennent encore de baisser leurs taux de crédit immobilier, notamment à Paris, les notaires prévoient un nouveau record des prix dans la Capitale en janvier 2018 à 9 190 € /m2. Un niveau tel que l’impact de cette hausse des prix n’est aujourd’hui plus compensée par les taux, entrainant ainsi une baisse du pouvoir d’achat immobilier par rapport à janvier 2016, alors que les taux étaient en moyenne à 2,45 % sur 20 ans contre 1,60 % en janvier 2018 selon nos prévisions.

De plus en plus difficile pour les Français de devenir propriétaires

D’ailleurs dans la dernière étude Ifop que Cafpi a commandée, presque 50% des Français considèrent que nous sommes encore en pleine crise. Ils ne sont que 34% à penser qu’il est facile d’acheter actuellement un logement, contre 40% en mars dernier.

Taux des crédits immobliers par régions, selon CAFPI
Taux des crédits immobliers par régions, selon CAFPI © CAFPI
Taux fixes moyens de marché des crédits immobiliers - Données actualisées au 05/09/2018
Durées de créditTaux maxi. Taux moyens Taux mini.
7 ans2,00 %0,95 %0,53 %
10 ans2,00 %1,10 %0,70 %
15 ans2,20 %1,40 %0,95 %
20 ans2,70 %1,60 %1,12 %
25 ans3,05 %1,85 %1,40 %
30 ans3,45 %2,65 %1,70 %
(*) Mise à jour effectuée le 05/09/2018 . Taux hors assurance obligatoire et optionnelle. Taux moyens de marché (avec 20% d'apport), calculés sur les relevés des courtiers en crédits immobiliers. Données indicatives uniquement.

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