Sous couvert d’une réduction d’impôt, pour le moins attractive, et de la possibilité de louer le bien à un membre de sa famille, de nombreux investisseurs succombent à la tentation, sans doute un peu trop rapidement. Loin d’être ce miroir aux alouettes des dispositifs précédents, tel que le Robien, l’envers du décor du Pinel n’en reste pas moins sombre sous certains angles. Un éclairage est nécessaire.
vendredi 18 novembre 2016, par Denis Lapalus
25% de hausse des logements neufs au 3eme trimestre 2016
Les Français se ruent sur les investissements immobiliers locatifs dans le neuf. La prochaine remontée des taux d’intérêts des crédits immobiliers est-elle la seule raison de cet engouement irrationnel ? Non, cet engouement serait également lié au calendrier, les Français auraient peur que ce dispositif ne s’arrête. Une erreur de taille puisqu’il a été reconduit depuis le printemps dernier jusqu’au 31/12/2018, quelque soit l’issue des prochaines élections 2017.
- Rien ne sert de courir !
Le Pinel, un miroir aux alouettes de plus ? Nous sommes loin fort heureusement des "Robien de la colère", les dérives du dispositif d’investissement locatif similaire d’il y a une dizaine d’années. Certains investisseurs appâtés par ces formules packagées, incluant vente de l’appartement et gestion locative intégrée, se défendent toujours en justice afin d’obtenir réparation.
De nos jours, un mal pour un bien, les packages sont, fort heureusement, bien moins nombreux. Et pour cause, le Pinel permet d’acheter un bien pour le louer à un membre de sa famille. C’est ce qui est en fait son succès à ce jour. Mais c’est aussi ce qui en fait son défaut.
Les particuliers se prenant aisément les pieds dans le tapis et n’arrivent plus vraiment à rester rationnels. Ils omettent en effet le plus souvent, l’essentiel : ils devront louer le bien à leur proche, mais au prix du marché. Le fisc veille aux abus.
Le rendement escompté d’un investissement pinel ne dépassera pas les 1.50% à 2.50%, si tout se passe bien durant toute la période...
- Ces contribuables achètent leurs biens neufs bien trop cher !
Comme avec tous les avantages fiscaux, le contribuable restera toujours le dindon de la farce. La carotte fiscale n’est pas pour lui, mais pour le promoteur. Car rien ne différencie d’un appartement Pinel d’un autre... Ce n’est qu’un dispositif fiscal, rien de plus. Le dispositif pinel n’est rentable à terme que si le bien immobilier à terme ne perd pas de valeur. On ne parle même pas de plus-values immobilières, car la probabilité que cela arrive est faible. L’enjeu est déjà de ne pas perdre d’argent. Pourquoi ?
- prix d’achat sur-estimé de 20 à 30%,
- loyers encadrés, 20% en dessous du marché,
- 60 villes déjà saturées de biens pinel,
- 0€ d’impôt pendant 9 ans, une vaste farce !,
- plus de 50% du marché du neuf en pinel.
Ces quelques raisons permettent de douter largement de l’attrait du Pinel.
- Entre 20% et 30% trop cher !
Avec un tel prix d’achat, la plus-value immobilière sera très improbable à la revente. Espérons tout au moins que le marché de l’immobilier n’ira pas dans l’autre sens. La remontée des taux devrait faire plonger les prix, mais à court-terme seulement. Sur un cycle d’une dizaine d’années, l’espoir d’un marché stable est permis.
- Loyers encadrés en Pinel, un manque à gagner pour l’investisseur
Le barème réglementaire des loyers, lié au dispositif Pinel, provoque à tous les coups un manque à gagner. Le ministère du Logement lui-même observe un décalage moyen de 20% entre un loyer de marché et ce plafonnement. Au bout du compte, cette insuffisance de revenu va avaler plus de la moitié des économies d’impôt obtenues par le dispositif.
- Villes saturées de programmes pinel
Pas moins de 60 villes affichent déjà complet, marché locatif saturé. Les zones B1, B2 sont à éviter. Mais acheter en zone réellement tendue n’est pas non plus une assurance de louer facilement. Chaque immeuble sortant du sol étant des investissements locatifs à plus de 50%, la concurrence est rude au niveau locatif. Au niveau de la revente, des craintes peuvent être également fondées, immeubles mal entretenus, trop de locataires.
- 0€ d’impôts pendant 9 ans ? Une vaste farce
Cet accroche commerciale devrait être interdite. C’est faire oublier aux contribuables qu’ils devront dépenser bien plus d’argent que le montant de leurs impôts pour y aboutir. En clair, ils devront perdre plus d’argent que d’impôts à payer pour y parvenir.
La réduction directe d’impôt, tout le monde la visualise bien. Par contre, les charges financières (intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc.) c’est plus difficile. Or investir dans un Pinel c’est s’apprêter à perdre pas mal d’argent... Entre 30 et 40% de la valeur du bien acheté. Alors la ristourne fiscale ne compensera pas vraiment cet investissement.
Pour rappel Le déficit foncier est synonyme de pertes financières. En aucun cas une bonne nouvelle pour le contribuable. Certains pensent encore que c’est une bonne chose.
Attendre 2017 ou 2018 pour acheter, c’est s’assurer de payer à un prix plus juste
Pour acheter au bon prix, il faut que les acheteurs aient la main. Or actuellement les acheteurs sont trop nombreux, les prix ne font que grimper car les taux de crédit permettent d’augmenter leur capacité d’achat. Donc, le gain effectué sur le taux du crédit ne va pas dans la poche de l’investisseur, mais plutôt dans celle du promoteur. Avec des taux plus élevés, l’investisseur pourra, le cas échéant, accroître son déficit foncier, et donc dans la limite de l’abattement de 10.700€ de ses revenus, gommer les impacts de cette hausse. Une stratégie à calculer avec attention, évidemment.