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Immobilier : faut-il encore acheter maintenant, en mars 2024 ?

Les banques prêteraient de nouveau plus facilement, les taux restent élevés mais encore accessibles. Les prix de l’immobilier baissent, alors est-ce le bon moment pour acheter ?

Immobilier : faut-il encore acheter maintenant, en Mars 2024 ? © FranceTransactions.com/stock.adobe.com

Publié le , mis à jour le
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Mars 2024 : faut-il acheter ? Si l’on écoute les courtiers en crédits immobiliers, la réponse serait clairement oui ! Mais comme on le sait, c’est toujours le bon moment pour les courtiers pour acheter. C’est leur business, c’est normal. Il en est de même pour les agents immobiliers. Mais, si l’on tente de d’être rationnel, le timing n’est vraiment pas à l’achat sur le marché de l’immobilier.

Est-ce le bon moment pour acheter ? Clairement non ! Les taux des crédits cessent de grimper, les prix de l’immobilier sont en baisse, l’inflation ralentit, et le stock d’offres de biens à vendre a grimpé de 50% en 10 mois. Il faut donc logiquement attendre la fin de la baisse des prix avant de se lancer à l’achat, histoire de ne rien avoir à regretter.

Immobilier : acheter maintenant à crédit en mars 2024 ?

En matière de placement et d’investissement, passer à l’action est avant tout une question de timing. A l’instar de la bourse, où les gains se font avant tout lors de l’achat, et non lors de la vente, il faut savoir entrer sur le marché au bon moment, ni trop tôt, ni trop tard. Acheter à crédit en ce moment, alors que les taux grimpent et que les prix de l’immobilier commencent seulement à baisser ? Cela ne semble pas être une bonne idée.

Professionnels de l’immobilier... Toujours la même rengaine !

Pour les professionnels de l’immobilier, c’est toujours la bonne période pour acheter. Quand les taux sont bas, il faut acheter. Quand les prix sont élevés, ils peuvent s’apprécier encore davantage. Quand les prix chutent, les bonnes affaires à faire ne vont pas rester longtemps... Bref, vous l’aurez compris, trouvez un seul agent immobilier qui vous dira que ce n’est pas le bon moment d’acheter, et faites-le connaître...

La baisse des prix de l’immobilier s’accélère en France (-1.2% par mois pour Lyon, Toulouse, Nantes, ...)

Baisse généralisée des prix de l’immobilier © FranceTransactions.com / stock.adobe.com

Taux de crédit, en forte hausse

Ce qui compte est évidemment le taux des crédits immobiliers proposés, mais pas seulement. Pour partir au bon moment, il faut scruter les taux d’emprunts d’Etat long terme (OAT) et partir quand la hausse se fait sentir. Les taux d’intérêts de marché sont de nouveau à la hausse, portant de plus en plus haut le taux des crédits. Par ailleurs, pour les emprunteurs, en empruntant à un taux le plus faiblement possible supérieur au taux de l’inflation, le coût réel net d’inflation du crédit est moindre.

Taux fixes moyens de marché des crédits immobiliers (TAEG) - Données actualisées au 02/03/2024
Durées de crédit Taux élevés (15% apport) Taux moyens (30% apport) Taux faibles (50% apport)
7 ans 4,24 % 3,95 % 3,15 %
10 ans 4,43 % 4,05 % 3,45 %
15 ans 4,94 % 4,25 % 3,90 %
20 ans 5,24 % 4,40 % 4,10 %
25 ans 5,94 % 4,55 % 4,25 %
(*) Mise à jour effectuée le 02/03/2024 . Taux assurance incluse d'un taux moyen d'assurance emprunteur de 0.45%. Taux moyens de marché (avec 30% d'apport), calculés sur les relevés des courtiers en crédits immobiliers. Données indicatives uniquement.

Comment savoir comment vont évoluer les taux des crédits immobiliers ?

En 2023, pas vraiment d’incertitudes ! Les taux des crédits immobiliers vont continuer de grimper ! Il suffit de suivre l’évolution du taux des oat, tout comme celui de l’EURIBOR. Tant que ces courbes ne repartent pas à la hausse, pas de souci, les taux continueront de baisser ou seront stables. Par contre, en cas de hausse, il vous faudra réagir vite. Les banques ne vont feront pas de cadeaux...

Prix de l’immobilier, baisse attendue en 2023 ?

Les prix de l’immobilier sont d’ores et déjà en baisse en 2023 ! 5% de baisse dans les grandes villes françaises en 2 mois, et ce n’est que le début. L’immobilier en France n’a pas connu de baisse significative, comme dans nos pays voisins. Or, notre économie n’est pas plus performante, le taux de propriétaire n’est pas moindre, bref, une incohérence réside sur le marché français. Si pendant longtemps, les investisseurs étrangers ont soutenu le marché français, ils sont maintenant moins nombreux après deux années d’errements fiscaux, made in France.

Prix immobilier par régions et types de biens

RégionsStudioT2T3T4T5Maison
AUVERGNE RHONE ALPES4 364 €4 503 €4 131 €4 254 €4 313 €3 052 €
BOURGOGNE FRANCHE COMTE2 873 €2 427 €2 119 €2 029 €1 850 €1 643 €
BRETAGNE4 772 €4 048 €4 016 €3 853 €4 459 €2 601 €
CENTRE VAL DE LOIRE3 006 €2 787 €2 683 €2 833 €2 629 €1 815 €
CORSE4 879 €4 878 €4 769 €4 963 €4 397 €5 393 €
GRAND EST3 656 €2 955 €2 773 €2 508 €2 514 €1 868 €
HAUTS DE FRANCE4 094 €3 668 €3 304 €3 005 €2 432 €2 035 €
ILE DE FRANCE8 825 €7 755 €6 835 €6 789 €7 862 €4 202 €
NORMANDIE3 802 €3 457 €3 149 €2 851€3 072 €2 160 €
NOUVELLE AQUITAINE5 113 €4 496 €4 389 €4 730 €4 657 €2 798 €
OCCITANIE4 107 €3 852 €3 728 €4 317 €4 184 €2 577 €
PAYS DE LA LOIRE4 772 €4 305 €3 893 €3 854 €3 617 €2 728 €
PROVENCE ALPES COTE D’AZUR5 362 €5 237 €5 158 €5 596 €6 422 €4 864 €

(source : Bien’ici)

Mais toujours est-il que les prix sont encore trop élevés. Avec la fin des conditions avantageuses de financement, la bulle immobilière devrait dégonfler. Le manque cruel de logements, qui soutient actuellement les prix pourrait bien céder pour entraîner les prix encore bien plus bas. S’endetter sur 25 ans pour acheter un bien trop cher, financièrement, ce n’est pas une bonne affaire, hormis pour la banque, évidemment.

Un PTZ 2024 refait à neuf

Pour les primo-accédants, le PTZ 2024 sera plus généreux sur le montant octroyé ! C’est la bonne nouvelle, le montant pourra grimper jusqu’à 100.000 € au taux de 0% (hors assurance). Mais la moins bonne nouvelle, c’est que ce PTZ 2024 ne sera accessible que pour financer un bien en logement collectif : un appartement ! C’est fini pour les maisons individuelles, alors que c’est le souhait de 80% des Français de vivre dans une maison. Allez comprendre. Des enjeux environnementaux nous dit-on.

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4  commentaires (les commentaires anciens de plus de 2 ans ne sont plus considérés)

  • Bonjour, Je nuancerais sérieusement vos propos sur l’usure qui peut être une vraie cause de blocage . Ces jours-ci, ma banque, qui m’a financé il y a trois ans l’acquisition de ma résidence principale avec un prêt sur huit ans, est d’accord pour financer un investissement locatif que je veux faire, avec un prêt sur 7 ans, et un apport personnel d’environ 10% couvrant frais de mutation, de garantie et de dossier bancaire. Elle me propose un taux de 2,8% qui, actuellement, semble être plutôt un bon taux. Mais comme j’ai 72 ans, bien qu’en très bonne forme, mon taux d’assurance est de 1,26%.Nous sommes donc à 4,06% , et il faudra encore intégrer dans le calcul du TAEG les frais de garantie et de dossier. Or le taux de l’usure ce mois-ci pour les prêts de moins de 10 ans est de 3,73% ! Conclusion : je ne dépasserais pas les 35% d’endettement, ma pension confortable s’élève à 5000€ net par mois, mais le taux de l’usure bloque le dossier. Pour le débloquer, il faudrait que ma banque baisse le taux de l’emprunt d’au moins 0 ;5%, et donc, compte tenu du loyer de l’argent, me finance à perte (précision importante : pour des raisons personnelles, je ne peux pas augmenter mon apport). Je serais intéressé par votre réponse et, peut-être, par vos suggestions. Je vous en remercie par avance. Cordialement.

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    • Immobilier : faut-il encore acheter maintenant, en Mars 2024 ?
      Bonjour, au 1er mai, le seuil de l’usure passe à 3.91% pour les crédits immobiliers de moins de 10 ans. Cela se rapproche donc de votre offre actuelle. Afin de passer sous cette barrière, si cela n’est pas déjà le cas, il conviendrait sans doute de déléguer votre assurance emprunteur auprès d’un assureur moins gourmand. Quand j’étais encore courtier en assurances, le mieux-disant du marché était APRIL assurances. Cela fait quelques années de cela, la situation a peut-être changé, mais cela vaut le coup de tenter. La différence de tarification avec les assurances "maison" commercialisées par les banques étant importante (près de 20%), du moins supérieur à l’écart avec l’écart que vous subissez avec ce seuil de l’usure actuellement. Afin d’accéder à ces offres, il vous faut passer par un courtier en assurances emprunteur. Votre profil est atypique compte-tenu de votre âge, vous le savez, mais à mon avis, il faudrait gratter de ce côté. Sinon, vous pouvez jouer la montre, au mois de juin, vous serez sous le seuil. Il vous faut cajoler votre banquier pour qu’il n’augmente pas ses taux d’ici là, et en retour souscrire l’assurance chez lui, sa marge sur ce produit étant très élevée, c’est jouable. Une alternative étant de jouer sur le nantissement de placements financiers, mais, de mon point de vue, attendre quelques semaines suffit avant de se lancer dans les montages toujours délicats. Bien à vous.

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    • Immobilier : faut-il encore acheter maintenant, en Mars 2024 ?
      Pour déjouer le taux d usure, il faut emprunter sur un délai plus long en baissant l’apport et avoir un pret modulable. une fois le prêt obtenu, vous procédez à un remboursement partiel ce qui diminuera la durée de votre emprunt. cette technique est utilisée par les courtiers ?

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      • Immobilier : faut-il encore acheter maintenant, en Mars 2024 ?
        Bonjour, remarque purement personnelle, déjouer le taux d’usure ? Je vois cela comme retirer sa ceinture de sécurité en voiture, elle ne sert à rien d’après nos stats personnelles, jusqu’au jour où... Le taux d’usure est une sécurité pour éviter que des emprunteurs ne s’embarquent dans de mauvaises situations financières périlleuses. 30% des dossiers de surendettement sont liés à des séparations ou accidents de la vie par exemple, rien à voir avec des dépenses folles ou de la souscription de crédits conso de façon démesurée. Se charger en dette n’a jamais été une bonne affaire et ne le sera jamais. Mieux vaut rester locataire plus longtemps, épargner, afin d’acheter plus sereinement. Bien à vous.

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