Imposition des plus-values immobilières 2017

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Conditions d’exonération, taxation par défaut des plus-values immobilières.

Plus-value immobilière

La plus-value immobilière c’est tout simplement la différence entre le prix d’achat et le prix de vente du bien immobilier. C’est un paradoxe, car bien souvent, un bien immobilier est financé à crédit, et les intérêts payés ne viennent pas en déduction du prix de vente pour le calcul de la plus-value. Le Fisc rétorque que ce crédit a le plus souvent servi à une réduction d’impôt.

C’est pourquoi de nombreux propriétaires se retrouvent imposables sur des plus-values immobilières, alors que d’un point de vue strictement financier, aucune plus-value réelle n’est constatée.

impôt : exonération pour la résidence principale, ou au bout de 22 ans

La plus-value réalisée sur la vente de la résidence principale est totalement exonérée d’impôt. Pour les résidences secondaires, la plus-value calculée est soumise à l’impôt, après application d’abattements progressifs, en fonction de la durée de détention du bien.

Depuis février 2012, les plus-values des résidences secondaires ne seront totalement exonérées qu’à partir de 30 ans. Les nouveaux abattements s’établissent ainsi :
- aucun abattement avant 5 ans,
- 6% d’abattement par an entre 6 et 22 ans de détention (100% d’abattement au bout de 22 ans).

Une exonération de l’impôt si le montant de la cession est inférieur à 15.000 €. (Art 150A bis à 150VH Code général des impôts).

Exonération des plus-values sur la résidence secondaire

Les plus-values constatées lors de la vente d’une résidence secondaire peuvent être exonérées de la fiscalité si le produit de la vente est utilisé pour le financement de l’achat de votre nouvelle résidence principale (clause de remploi). Cette exonération est temporaire, mais a été reconduite dans la loi de finances pour 2017.

Imposition des plus-values immobilières

Depuis le 1er septembre 2014, la plus-value brute réalisée lors de la cession d’un immeuble, de droits relatifs à un immeuble, de terrains à bâtir ou de parts de société à prépondérance immobilière est réduite d’un abattement pour durée de détention dont le taux et la cadence diffèrent à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Taux de la fiscalité des placements, applicables au 01/01/2018.
Placements Durées de détention
(abattements)
Fiscalité portant sur le montant après abattement Abattements des prélèvements sociaux
Immobilier (plus-values) (1)Moins de cinq ans19,00 %Taux plein : 15.50%
Entre six ans et vingt-et-un ans
(abattement de 6% par an)
19,00 %Abattement de 1.65% par an
La vingt-deux eme année
(abattement de 4%)
19,00 %Abattement de 1.60%
Après 22 ans0,00 %Abattement de 9% par an
30 ans ou plus0,00 %100% d'abattement
Application de la surtaxe sur les plus-values (2)
Montants des plus-valuesSurtaxePrélèvements sociauxFiscalité totale
Plus de 50 000 €2,00 %17,20 %38,20 %
Plus de 100 000 €3,00 %17,20 %39,20 %
Plus de 250 000 €6,00 %17,20 %42,20 %
(1) : Les prélèvements sociaux sont prélevés par le notaire sur les transactions. Ils sont dégressifs en fonction de la durée de détention du bien immobilier. La plus-value est réduite d'un abattement par année de possession du bien immobilier.
(2) : La surtaxe sur les plus-values immobilières est applicable à partir du 1er janvier 2014.

Pour la détermination du montant imposable à l’impôt sur le revenu, l’abattement pour durée de détention s’établit comme suit :
- 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt et unième ;
- 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention.

L’exonération totale des plus-values immobilières au titre de l’impôt sur le revenu est ainsi acquise à l’issue d’un délai de détention de vingt-deux ans.

Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux, l’abattement s’établit comme suit :
- 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt et unième ;
- 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
- 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

L’exonération des prélèvements sociaux est ainsi acquise à l’issue d’un délai de détention de trente ans.

Un abattement exceptionnel de 30 % est appliqué, pour la détermination de l’assiette nette imposable, tant à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux, des plus‑values de cessions de terrains à bâtir ou de droits s’y rapportant, réalisées depuis le 1er septembre 2014.

Cet abattement s’applique à la double condition que la cession :
- soit précédée d’une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015 ;
- soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine.

L’abattement exceptionnel de 30 % s’applique sur la plus-value nette imposable, calculée après prise en compte de l’abattement pour durée de détention. Il est applicable pour la détermination de l’assiette imposable tant à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières.

Comment préserver ses plus-values immobilières ?

En cas de fortes plus-values immobilières, il est possible d’étudier des opportunités afin de limiter leur imposition tout en remplissant des objectifs de gestion patrimoniale.

- la donation

En ligne directe, c’est à dire des parents à leurs enfants, la loi autorise les donations à hauteur de 159.325€ par enfants et par périodes de 6 ans.

Cette donation-partage permet de répartir de son vivant un bien immobilier à plusieurs bénéficiaires dont les enfants, les petits-enfants, et même aux enfants issus de familles recomposées.

Afin de conserver jouissance du biens il convient d’effectuer cette donation avec réserve d’usufruit. Ainsi, le donateur conserve le droit d’habiter une maison ou d’en percevoir les loyers dans le cas de location jusqu’au décès.

Donner son bien immobilier à ses enfants présente des avantages certains :
- La donation bénéficie d’un abattement fiscal qui réduit sensiblement les droits de succession que les héritiers auront à payer lors du décès du donateur.
- L’impôt sur les plus-values ne s’applique pas lors de donations du bien immobilier.
- Si les enfants souhaitent revendre immédiatement le bien , il ne paieront pratiquement pas d’impôt sur les plus-values puisqu’il n’en réaliseront pas.

- la société civile immobilière familiale

SCI, société civile immobilière : un bien immobilier est intégré dans le patrimoine d’une société et peut être répartie sous formes de parts entre parents et enfants. La création d’une société civile est un outil efficace pour faciliter la gestion d’un patrimoine, notamment immobilier, et par la même occasion d’en préparer la transmission.

Les biens immobiliers sont exonérés d’impôt sur les plus-values après quinze ans de détention.

Les cessions de parts de SCI sont soumises au même régime fiscal, sauf que la durée de détention se calcule à partir de la date d’acquisition ou de souscription de ces parts, et non de la date d’entrée du bien immobilier dans le patrimoine de la SCI. Le compteur son remis à zéro, la SCI peut ensuite revendre le bien sans plus values immobilières.

Attention , tout de même, le montage d’une SCI est soumise à des règles qu’il convient de suivre à la lettre pour éviter tout redressement fiscal.

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