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Taux d’endettement pour un dossier de crédit immobilier. Certains futurs acquéreurs de biens immobiliers s’inquiètent de la mise en place du prélèvement à la source, ou encore, des nouvelles mesures appliquées depuis 2022.
Crédit immobilierimpôt à la sourcePrélèvement à la sourceTaux d’endettement
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Leur impôt sur le revenu est collecté directement par l’employeur depuis 2019. Les feuilles de paie indiquent alors un montant net à payer plus faible qu’avant la réforme du prélèvement à la source. La crainte est que cela nuise à leur dossier, par exemple, lors d’une demande de crédit immobilier, puisque, en théorie, mécaniquement leur taux d’endettement, calculé par la banque, devrait augmenter. En théorie seulement, mais pas dans la vraie vie.
Depuis le 1er janvier 2022, le taux d’endettement des Français souhaitant contracter un crédit immobilier ne doit pas dépasser 35% de leurs revenus récurrents (au lieu de 33% avant 2022). Cette limite n’est pas négociable, et ai une règle financière imposée aux banques de façon réglementaire. Inutile donc de négocier. Avec cette nouvelle règle s’est ajoutée d’autres conditions sur la prise en compte des revenus comptant dans ce calcul. Ainsi, non, les revenus locatifs tirés par ailleurs d’investissements immobiliers locatifs ne compteront plus pour autant qu’auparavant. Les investisseurs immobiliers sont largement lésés avec cette nouvelle réglementation.
Toute banque accordant un crédit immobilier doit s’assureur que l’emprunteur n’excède pas le célèbre seuil des 35% d’endettement. Un calcul pour le moins théorique, puisque les banques ne tiennent pas compte des dépenses de l’emprunteur lié aux paiements de ses taxes et impôts, mais uniquement de ses revenus et de ses crédits en cours. Ce qui conduit facilement à des situations de surendettement théoriques, notamment pour les emprunteurs à très hauts revenus.
Avec la mise en place du prélèvement à la source, comme l’impôt sur le revenu est prélevé par l’employeur, les emprunteurs salariés peuvent penser que cela devrait réduire leur capacité d’emprunt. Des revenus moindres = une capacité d’emprunt réduite. Mais les banques ne sont pas aussi stupides que cela. Sur les feuilles de paie, à compter du 1er janvier 2019, vont figurer les deux montants : le revenu net imposable (comme à ce jour), ainsi que le montant du salaire versé (une fois le prélèvement à la source effectué, net à payer après prélèvement de l’impôt).
Les banques vont continuer d’utiliser, comme à ce jour, le montant des revenus nets imposables figurant toujours sur la feuille de paie des salariés. En fait, rien ne change. Que le contribuable paie ses impôts par mensualité, ou directement à la source, ne change en rien ses revenus nets imposables. Cette crainte d’une diminution de la capacité d’emprunt après la mise en place du prélèvement à la source n’est donc pas fondée.
Le taux maximum des crédits immobiliers pouvant être proposés aux particuliers emprunteurs sont encadrés par les seuils des taux de l’usure.
| Taux d'usure pour les particuliers (applicables en T3 2025) (1) | |
|---|---|
| Taux maximum pour un crédit immobilier (Plus de 75.000€ empruntés) | |
| Taux d'usure crédit d'une durée de moins de 10 ans | 4.32% |
| Taux d'usure crédit d'une durée de moins de 20 ans | 5.03% |
| Taux d'usure crédit d'une durée de 20 ans et plus | 5.08% |
| Taux d'usure crédit relais | 6.31% |
| Taux d'usure crédit à taux variable | 5.37% |
(1) source des taux : Banque de France | |
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