Démembrement : barème usufuit/nue-propriété, clés de répartition

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Le démembrement de propriété n’est plus confidentiel. De plus en plus de Français utilisent cette possibilité pour transmettre leurs patrimoines. L’objectif étant le plus souvent de réduire la facture fiscale. Mais le démembrement en nue-propriété, à durée fixe et non viagère, peut être également une opportunité à étudier pour des investissements immobiliers notamment. Barème usufruit / nue-propriété et clés de répartition.

Démembrement viager, clés de répartition entre nu-propriétaire et usufruitier

Ce démembrement dure jusqu’au décès de l’usufruitier, la pleine propriété revenant alors au nu-propriétaire. En cas de décès du nu-propriétaire en premier, le ou les héritier(s) du nu-propriétaire reçoivent alors cette nu-propriété lors de la dévolution successorale. Cet héritage pouvant être porté en usufruit, cette nue-propriété est alors détenue en usufruit, il s’agit alors d’un d’usufruit successif.

La valeur d’un bien démembré à prendre en compte est en fonction de l’âge de l’usufruitier. C’est cette valeur qui sera prise en compte notamment par le fisc. Ce barème est également utilisé pour la détermination des prix d’acquisition d’un bien en nue-propriété.

Pour la liquidation des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière, la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit est déterminée par une quotité de la valeur de la propriété entière, conformément au barème ci-après (source article 669 CGI) :

Age de l’usufruitierValeur usufruitValeur nue-propriété
moins de 21 ans
90%
10%
de 21 à 30 ans
80%
20%
de 31à 40 ans
70%
30%
de 41 à 50 ans
60%
40%
de 51 à 60 ans
50%
50%
de 61 à 70 ans
40%
60%
de 71 à 80 ans
30%
70%
de 81 à 90 ans
20%
80%
à partir de 91 ans
10%
90%

Pour déterminer la valeur de la nue-propriété, il n’est tenu compte que des usufruits ouverts au jour de la mutation de cette nue-propriété.

Exemple de calculsPour un usufruitier âgé de 65 ans, l’usufruit sur un bien d’une valeur de 100.000 € sera de 40.000 € (100 000 x 40%). La valeur de la nue propriété (et ce quel que soit l’âge du ou des nus propriétaires) est évaluée à 60.000 € (100.000 x 60%).

Démembrement à durée fixe ou usufruit temporaire, clés de répartition entre nu-propriétaire et usufruitier

En cas de démembrement à durée fixe, 7 ans, 10 ans, 15 ans, le démembrement prend fin une fois la durée écoulée. D’un point de vue fiscale les clés de répartition sont simplissimes, puisque l’âge de l’usufruitier ne rentre pas en ligne de compte. L’usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l’usufruit, sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier.

Durée du démembrement temporaire ou fixeValeur usufruitValeur nue-propriété
de 0 à 10 ans
23%
77%
de 11 à 20 ans
46%
54%
de 21 à 30 ans
69%
31%

L’usufruit temporaire ou fixe ne peut jamais excéder la valeur de l’usufruit viager.

Exemple de calculsLa valeur d’un bien immobilier estimé à 100.000€ en pleine propriété, détenu en usufruit temporaire détenu depuis 15 ans a une valeur de 46.000€ (100.000 x 46%) pour l’usufruitier. Ce même bien représente une valeur fiscale de 54.000€ (100.000 x 54%) pour le le ou les nu(s)-propriétaire(s).

Achat immobilier, SCPI, SCI... Pourquoi les clés de répartition proposées sont-elles différentes ?

Ces clés de répartition figurant plus haut sont d’ordre fiscales. Elles représentent les clés de calcul pour les valeurs fiscales des biens, pour le calcul des droits, taxes, et assiettes d’imposition. D’un point de vue commerciale, les promoteurs, les gestionnaires de SCPI, SCI peuvent appliquer des clés de répartition toutes autres, en fonction des rendements estimés des biens ou des produits financiers. Il faut ainsi que les deux parties puissent y trouver un intérêt. Plus de détails sur l’investissement en immobilier via le démembrement en nue-propriété.

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