Démembrement : barème usufruit / nue-propriété, clés de répartition

Le démembrement de propriété n’est plus confidentiel. De plus en plus de Français utilisent cette possibilité pour transmettre leurs patrimoines. L’objectif étant le plus souvent de réduire la facture fiscale. Mais le démembrement en nue-propriété, à durée fixe et non viagère, peut être également une opportunité à étudier pour des investissements immobiliers notamment. Barème usufruit / nue-propriété et clés de répartition.

Démembrement viager, clés de répartition entre nu-propriétaire et usufruitier

Ce démembrement dure jusqu’au décès de l’usufruitier, la pleine propriété revenant alors au nu-propriétaire. En cas de décès du nu-propriétaire en premier, le ou les héritier(s) du nu-propriétaire reçoivent alors cette nu-propriété lors de la dévolution successorale. Cet héritage pouvant être porté en usufruit, cette nue-propriété est alors détenue en usufruit, il s’agit alors d’un d’usufruit successif.

La valeur d’un bien démembré à prendre en compte est en fonction de l’âge de l’usufruitier. C’est cette valeur qui sera prise en compte notamment par le fisc. Ce barème est également utilisé pour la détermination des prix d’acquisition d’un bien en nue-propriété.

Pour la liquidation des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière, la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit est déterminée par une quotité de la valeur de la propriété entière, conformément au barème ci-après (source article 669 CGI) :

Pour déterminer la valeur de la nue-propriété, il n’est tenu compte que des usufruits ouverts au jour de la mutation de cette nue-propriété.

Démembrement à durée fixe ou usufruit temporaire, clés de répartition entre nu-propriétaire et usufruitier

En cas de démembrement à durée fixe, 7 ans, 10 ans, 15 ans, le démembrement prend fin une fois la durée écoulée. D’un point de vue fiscale les clés de répartition sont simplissimes, puisque l’âge de l’usufruitier ne rentre pas en ligne de compte. L’usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l’usufruit, sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier.

L’usufruit temporaire ou fixe ne peut jamais excéder la valeur de l’usufruit viager.

Achat immobilier, SCPI, SCI... Pourquoi les clés de répartition proposées sont-elles différentes ?

Ces clés de répartition figurant plus haut sont d’ordre fiscales. Elles représentent les clés de calcul pour les valeurs fiscales des biens, pour le calcul des droits, taxes, et assiettes d’imposition. D’un point de vue commerciale, les promoteurs, les gestionnaires de SCPI, SCI peuvent appliquer des clés de répartition toutes autres, en fonction des rendements estimés des biens ou des produits financiers. Il faut ainsi que les deux parties puissent y trouver un intérêt. Plus de détails sur l’investissement en immobilier via le démembrement en nue-propriété.