Résidences secondaires : 5 conseils pour faire de bonnes affaires !

Crise, hausse des impôts sur les plus-values immobilières sur les résidences secondaires, taux d’intérêts des crédits immobiliers au plus bas, prix de l’immobilier en berne, autant de signaux positifs pour s’intéresser de près au marché des résidences secondaires.

Recherche ciblée : gain assuré !

Pour rentabiliser votre résidence secondaire, vous songez peut-être à la proposer à la location à la semaine ou au mois. Il faut donc en plus de vos exigences personnelles, penser à celles des locataires potentiels lors de l’achat.

• Privilégiez la proximité : plage, piscine, pistes de skis, moyens de transports, commerces...
• La surface : les petites surfaces se louent généralement plus facilement
• L’agencement : la configuration du logement doit permettre d’intégrer un grand nombres de couchage.
• Equipements extérieurs : piscine, terrasse, terrains de tennis dans la résidence...
• Choix du lieu : le choix de la ville à son importance, acheter dans ou à proximité d’une station balnéaire ou de ski réputée, c’est la garantie de louer facilement à des tarifs dans la fourchette haute du marché.

Résidences secondaires : estimer le coût du logement

Avant d’acheter, il faut savoir de savoir que le coût d’une maison secondaire est loin de se limiter à son prix d’achat et des frais de notaires.

En effet, Pour évaluer avec précision le coût du bien , il faut tenir compte de nombreuses charges annexes :

• frais d’entretien (jardin, piscine, toiture),
• frais de services (électricité, téléphone…)
• frais de travaux
• impôts locaux
• assurances diverses...
• charges de copropriété

Il est également important de savoir que le régime fiscal d’une résidence secondaire est bien moins avantageux que celui d’une résidence principale :

• aucune aide à l’acquisition : Prêt à taux zéro, 1 % logement, PAS... Seul un PEL ouvert avant le 1er mars 2011 peut financer l’achat d’une résidence secondaire, A condition de ne pas la louer.
• pas de crédit d’impôts vert. Chaudière basse consommation, récupérateur d’eau de pluie, pompe à chaleur
• aucune décote pour l’ISF. Contrairement à la résidence principale, il est interdit d’appliquer un abattement de 20 % sur la valeur du logement pour le calcul de l’impôt sur la fortune (ISF)
• pas d’exonération sur les impôts locaux. Taxe foncière, taxe d’habitation, taxe sur les ordures ménagères... Vous n’y couperez pas !
• pas de revente sans impôt sur les plus-values immobilières avant 30 ans de détention
• aucune exonération n’est accordée pour les plus-values de cession ou cession transmission.
• pas de décote sur les droits de succession
• taxes locales supplémentaires : taxe foncière sur les propriétés bâties
• la taxe d’habitation et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sont parfois plus élevées que celles à payer pour l’habitation principale.

Cela peut vous sembler bien décourageant, mais n’oubliez pas que grâce à la location saisonnière, une résidence secondaire peut générer des revenu parfois très importants selon l’emplacement de votre bien et dépasser les coût générés.

Résidences secondaires : bien choisir son financement

Vous avez trouvez la résidence secondaire de vos rêves, il vous faut maintenant trouver le financement. vous devez le plus souvent vous tourner vers un prêt bancaire classique. Une fois avoir bien évalué le coût annuel du bien, estimés les revenus locatif potentiels, vous pouvez présenter votre dossier à votre banquier.

N’oubliez pas de comparer les offres de crédit des différents établissements ! Si vous manquez de temps, faites appel à un courtier

Obtenir un crédit pour une résidence secondaire n’est pas forcement plus difficile que pour une résidence principale. Etant déjà propriétaire, votre résidence principale peut servir de garantie grâce au prêt hypothécaire

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Résidences secondaires : Il faut négocier !

Face à un vendeur pressé, vous êtes en position de force, mais ce n’est pas une raison pour bâcler la négociation....

Avant de vous lancer, renseignez vous le plus possible sur le bien à vendre :

• Depuis combien de temps est-il en vente ?
• A t-il reçu de nombreuses visites ?
• Des acheteurs potentiels ont-ils déjà fait des offres et si oui à combien ?
• Est-il au dessus du prix du marché ?
• A combien s’élève les impôts locaux ?
• Combien peut-on louer ce type de bien dans ce quartier ?
• Y a t-il des travaux onéreux de prévu dans les parties communes ?
• Y a t-il d’autre bien "similaires" en vente à proximité ?

Les agents immobiliers pourront vous aider à répondre à ces questions, vous aurez alors toute les cartes en main pour faire une offre juste ou entamer une négociation efficace.

Résidences secondaires : pensez aux résidences de tourisme

Il est possible d’acheter une résidence secondaire au sein d’un complexe immobilier de tourisme. Une solution qui présente bien des avantages pour le propriétaire et qui fait aujourd’hui de nombreux adeptes :

• Un bail de longue durée (9 à 11 ans) est conclu avec un gestionnaire, les loyers sont donc assurés sans avoir à s’occuper de quoi que ce soit.
   possibilité de défiscaliser en scellier ou Censi Bouvard, malgré une occupation du bien quelques semaines par an (huit semaines par an)
• En contrepartie du bail commercial, et selon votre propre occupation vous pourrez générer un revenu garanti de 4% en moyenne, net de charge et hors impôts fonciers.
• Il peut être possible d’occuper une autre logement que le sien lors de ses congés lorsque celui ci se trouve dans une résidence gérée par le même exploitant, Parfois même à l’étranger, ce qui permet de changer d’air !

Prudence tout de même, vérifier bien que les prix pratiqués ne sont pas surévalués. Préférez un exploitant renommé, car en cas de défaut de location , vous perdriez les avantages fiscaux promis lors de l’achat !