Prix de l’immobilier

Prix de l’immobilier, comment l’évaluer ? Comment va-t-il évoluer ? © FranceTransactions.com/stock.adobe.com
Prix de l’immobilier : Le marché de l’immobilier est face à une nouvelle crise, mais il est toujours aussi difficile d’obtenir des repères ! Pour toutes les composantes globales du prix de l’immobilier (acquisition, aménagement ou rénovation, coût du crédit), quelques pistes cependant peuvent aider.

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Prix de l’immobilier : Sans surprise, en baisse, mais de combien ?

Les vendeurs sur-estiment bien toujours leurs biens, parfois même largement, les acheteurs de leur côté, tentent d’acheter à moindres frais. Comme dans tout marché, c’est seulement lorsque l’offre satisfait la demande que les transactions s’effectuent.

Or le marché de l’immobilier est annoncé sur tous les médias comme étant baissier. Pourquoi alors les acheteurs se dépêcheraient-ils d’acheter ? Encore faut-il ne pas trop jouer la montre, à trop espérer voir le prix baisser, le bien convoité pourrait être vendu. Quelles limites se fixer ? L’immobilier a-t-il vraiment un prix de marché ?

Comme en bourse, sur le marché immobilier, les prix de marché ne varient que si des transactions sont effectuées. Le souci actuel du marché immobilier est la grande baisse du volume de transactions, modérant ainsi d’autant les indicateurs publiés par les différents opérateurs du marché, jusqu’à les rendre peu significatifs.

En effet, que ce soit l’indicateur des prix des transactions effectuées (notaires), ou les différents indicateurs basés sur les annonces immobilières (agences immobilières), la divergence entre ces différentes indications, ainsi que la variation erratique montre une seule chose au final : l’absence réelle d’indications fiables.

Immobilier / Obtenir des indicateurs de prix : Alors comment faire ?

Comme bien souvent, il faut saisir l’information à sa source. Se renseigner auprès des voisins fonctionne toujours bien. Une alternative est également de rencontrer l’agent immobilier de votre quartier. Hormis sa probable détresse actuelle, il vous fera part sans doute des dernières transactions ou offres effectuées dans votre quartier, pour un bien sensiblement identique.

Les estimations de prix des agences immobilières... N’engagent qu’elles !

Il existe des kyrielles de sites vous proposant d’estimer le prix de votre bien immobilier. L’idée étant surtout d’établir un contact commercial avec vous, pour l’achat ou la vente de votre bien. Ce que vous ne recherchez pas forcément. Du côté des agences immobilières, si vous êtes vendeur, la valeur du bien communiqué par une agence immobilière sera gonflée, afin de vous inciter à signer le mandat de vente. Par la suite, au fil des semaines, votre agent reviendra vers vous avec un prix plus en relation avec les prix du marché. Pourquoi ne pas prendre connaissance directement du vrai prix de marché de votre bien immobilier ?

Vos impôts ne servent pas seulement à construire des routes !

Accès à Patrim via votre espace contribuable en mode identifié
Accès à Patrim via votre espace contribuable en mode identifié © PATRIM - impots.gouv.fr

Les prix de l’immobilier deviennent peu à peu publiques. C’est sur votre espace contribuable, sur le site impots.gouv.fr, une fois connecté, dans la rubrique Données publiques, puis Rechercher des transactions immobilières pour m’aider à estimer mon bien. Vous obtiendrez, gratuitement, sans contact commercial, et de façon officielle un prix estimé de votre bien immobilier. Ce service se nomme Patrim, c’est une base de données gratuite des estimations immobilières.

Patrim permet d’estimer un bien immobilier

Cette base de données reprend les données foncières et immobilières de la Direction générale des Finances publiques (DGFiP). Il est particulièrement utile dans les cas suivants :

  • vente ou d’une acquisition potentielle
  • déclaration de succession, d’un acte de donation
  • déclaration déclaration d’Impôt sur la fortune immobilière (IFI)
  • procédure de contrôle fiscal ou d’expropriation.
  • calcul des aides au logement
Résultats de transactions immobilières pour un périmètre donné
Résultats de transactions immobilières pour un périmètre donné © Patrim - impots.gouv.fr

Sur la toile, des indications utiles sont également données :

Indicateurs des prix de l’immobilier :

Prix de l’immobilier : Avec la crise, le coût de la rénovation et/ou de l’aménagement a-t-il lui aussi baissé ?

Si les prix d’achat des biens immobiliers sont essentiellement variables, selon les biens et les emplacements, le marché de la rénovation et de l’aménagement de l’habitat sont plus maîtrisés. Cependant, il n’en reste pas moins vrai que les prix des différents travaux peuvent varier du simple au triple pour une seule et même prestation, selon la région, mais aussi selon le prestataire en charge des travaux !

De plus en plus de sites internet se spécialisent dans la demande de devis travaux en ligne, afin de justement fournir ces devis nécessaires pour effectuer une comparaison des prix.

L’usage du web peut aider véritablement à gagner du temps. Lors d’un achat d’un bien immobilier neuf, ou lors d’une rénovation d’un bien ancien, nous avons toujours besoin d’effectuer des aménagements.

Prix de l’immobilier : Le coût du crédit immobilier aussi en forte baisse

Lors de l’achat d’un bien immobilier, le recours à un ou plusieurs crédits immobiliers est le plus souvent indispensable. Le coût des crédits dans un projet immobilier est bien trop souvent sous-estimé. Cependant les taux ont fortement baissés ces dernières semaines. A plus de 5,50% sur 15 ans, les taux fixes passent maintenant sous la barre des 4%.

Néanmoins, l’acheteur doit garder en tête qu’un crédit immobilier sur 15 ans, au taux, pourtant attractif de 4,50%, toutes assurances comprises, pour un montant emprunté de 150 000 € lui coûtera plus de 55 300 € d’intérêts !

Plus de 55 000 € d’intérêts soit, pour une acquisition d’un montant total de 220 000 € (en considérant 70 000 € d’apport), près de 25% du total du prix de revient du bien immobilier !

Comment varient les taux des crédits des banques ?

Tout simplement selon les taux d’intérêts du marché (et non pas selon les taux de la BCE comme nous pouvons le lire trop souvent sur la toile !). Les banques ne font qu’ajouter leurs marges aux taux de marché, pour compenser la prise de risque subie, ainsi que le travail fourni. En suivant les taux d’intérêts, court-terme pour les taux variables, et longs termes pour les crédits à taux fixes, vous trouverez vous-même la période la plus optimale pour contracter un crédit.
Sachez quand même qu’un certain délai existe entre la variation des taux de marché et les taux offerts par les banques. Ce délai peut être de quelques semaines.

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