Louer sa résidence principale via une SCI familiale, attention aux abus de droit, le fisc veille

SCI familiale, les optimisations fiscales sont malvenues

Si la mise en place d’une SCI familiale peut apporter son lot d’avantages (cf SCI familiale, avantages et inconvénients), en termes de répartition d’un patrimoine immobilier, il faut rester prudent en matière d’optimisation fiscale. Les services de Bercy scrutent de plus en plus finement tous les montages juridiques largement recommandés par les conseillers financiers, encore quelques années de cela. Ainsi, à titre d’exemple, ce cas de réalisation de travaux, avec déductions dans le cadre d’une SCI familiale.

Réalisation de travaux et déductions fiscales

Deux époux ont cédé une villa à une SCI familiale dont ils détenaient quasiment la totalité des parts (90%). Les autres associés étaient leurs enfants et détenaient ensemble 10% et 5% chacun. Postérieurement à l’acquisition du bien immobilier par la SCI, les époux sont devenus locataires du bien qui avait été vendu à la SCI.

La SCI était une SCI semi transparente (régime IR), son résultat étant imposable au niveau de chaque associé à hauteur de leur quote-part de détention des parts dans la société. Après avoir racheté le bien immobilier aux époux, la SCI, dont les époux étaient les gérants, a effectué d’important travaux de rénovation, créant ainsi un déficit foncier imputable sur leur revenu net global à hauteur de 10 700 € l’année des travaux, et l’excédent, reportable 10 ans en avant sur les revenus fonciers (art. 156 du CGI).

L’administration a estimé que les contribuables avaient abusivement créé les conditions pour déduire de leurs revenus fonciers perçus par la nouvelle location, les dépenses de travaux afférentes à la villa, dans le seul but de faire échec à l’article 15-II du CGI qui interdit toute déductibilité des travaux engagés par leurs propriétaires concernant les logements dont ils se sont réservé la jouissance.

En interposant une société civile IR, désormais seule propriétaire du bien à la suite de l’acte d’achat, les contribuables ont pu penser (à tort) qu’ils pouvaient alors déduire le montant des travaux des revenus perçus provenant de la SCI. Le Conseil d’Etat retient que les époux n’ont été inspirés par aucun autre motif que celui d’atténuer leurs charges fiscales en recherchant une application littérale de l’article 15-II du CGI à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs et confirme le redressement pour abus de droit pour fraude à la loi.

CE, 08/02/2019, n°407641