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Le dispositif fiscal Pinel pour l’investissement immobilier locatif dans le neuf (succédant au dispositif Duflot) est entré en vigueur au 1er septembre 2014. Même si les décrets d’application ne sont pas encore parus, les précisions données dans le projet de loi de finances 2015 sont instructives.
DéfiscalisationImmobilier neuf Loi Pinel
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Même si les modifications apportées au Duflot n’ont rien de sensationnelles, le dispositif pinel est tout de même plus avantageux, sur plusieurs points :
Cela paraissait pour le moins stupide, mais avec le Duflot, un investisseur n’était pas autorisé à louer son bien immobilier à un ascendant ou à un de ses descendants. Ce point est donc clos car avec le dispositif Pinel, cette contrainte est supprimée.
L’investisseur a le choix sur la durée de son investissement. Le choix doit être confirmé, lors de la première année, sur la déclaration de revenus. Mais attention, ce choix est définitif. Il convient donc de choisir sa période d’investissement, avec soin. L’impact fiscal n’étant pas neutre. Rares seront les investissement partant sur des crédits immobiliers à une échéance courte de 6 années, l’optimal sera sans doute 9 années pour la plupart des investisseurs.
Pour les épargnants optant pour un crédit immobilier finançant l’ensemble du bien immobilier, un crédit immobilier sur 12 ans sera probable, permettant ainsi de maximiser la réduction d’impôt, soit 21% du prix de l’achat du bien.
Alors que le Duflot était borné à 18%, le Pinel monte jusqu’à 21% sur 12 ans, ce qui est déjà plus honorable, sans être exceptionnel. Les investisseurs avertis se rappellent évidemment des dispositifs fiscaux plus généreux par le passé, atteignant aisément les 50%, mais crise oblige...
300.000€, c’est le montant maximal annuel que le fisc autorise pour l’application du dispositif Pinel, ce montant global peut concerner l’achat de 2 biens immobiliers maximum. A noter que le Pinel, tout comme le Duflot, entre dans le scope du plafonnement des niches fiscales de 10.000€ de réduction d’impôts par foyer fiscal. Autrement dit, l’investisseur ne pourra pas cumuler plusieurs montages financiers sans arriver rapidement au plafond.
| Loi Pinel 2025 | |
|---|---|
| Durée de mise en location | Réduction directe d'impôt |
Comme pour les SCPI Scellier, puis Duflot, les SCPI Pinel verront le jour, mais plus tard. Aucune offre n’est encore présente sur le marché. Il faudra du temps aux sociétés de gestion pour monter des projets, mais une chose est sûre, les offres devraient être plus nombreuses que pour le Duflot.
Le contribuable bénéficiera alors exactement des mêmes avantages que pour un investissement Pinel en direct. Cerise sur le gâteau, pour les SCPI Duflot seul 95% du prix d’achat des parts de SCPI étaient considérées par le fisc, pour les SCPI Pinel, ce sera du 100%. Enfin une vraie bonne nouvelle !
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