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SCPI : le risque de retournement du marché se précise

© stock.adobe.com
Les alertes sur le marché des SCPI s’accumulent. Avec des rendements en baisse d’année en année, les SCPI continuent d’avoir un terrible succès auprès des investisseurs, faute de placements concurrents performants. Mais le risque de surchauffe des SCPI est bien présent, les feux sont déjà passés à l’orange...

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Ne pas oublier que les SCPI sont des placements à risques ! Le prix des parts peut varier à la hausse, comme à la baisse !

Tous les médias s’y mettent ! Ils recommandent tous la souscription de parts de SCPI d’immobilier d’entreprise, à croire qu’ils découvrent ce produit d’investissement en 2016. Certes les rendements bruts sont élevés, de l’ordre de 4.85% encore servis en 2015, mais c’est sans doute également oublier que les frais sur ce type de support sont juste prohibitifs, de l’ordre de 10%. Par ailleurs, si ce type de placement était effectivement une poule aux œufs d’or ces dernières années, il semblerait que le ciel commence à s’assombrir rapidement sur ce secteur.

  • En France, le marché de l’immobilier d’entreprise est trop largement sur-évalué

Alors que le marché français de l’immobilier d’entreprise était un des plus rentables en Europe, il y a encore 10 ans, il est devenu un des moins rentable de la zone Euro. Le DVM (rendement) moyen des SCPI est de 4.85% pour l’année 2015. Pour quelles raisons ? La faute à la flambée des prix de l’immobilier en France, due à l’absence de crise immobilière post 2008 dans notre pays, la présence massive d’investisseurs étrangers et à des taux d’intérêts particulièrement bas. Ces éléments ont tous contribué à l’envolée des prix. L’augmentation irrationnelle de la collecte sur les SCPI (4,2 milliards d’euros en 2015, en hausse de +45,8%) obligent ces dernières à investir dans ces programmes immobiliers sur-évalués. Dans le même temps, les loyers ne progressent que très peu, et les vacances locatives restent importantes. Le rendement logiquement chute d’année en année, au même rythme, en 2015, que celui des fonds euros !

  • Les investissements des SCPI s’orientent de plus en plus sur les pays voisins

C’est bien sur ce dernier point que les alertes commencent à se faire insistante, la chute des rendements. Les gestionnaires de SCPI ne s’y trompent pas. Ils sont ainsi de plus en plus nombreux à investir hors de France, en Allemagne, Espagne, Portugal, Pays-bas... L’idée étant de réduire les risques d’exposition. Mais voilà, le marché immobilier allemand montre également des signes de surchauffe. Cela devient compliqué d’investir toute cette manne financière collectée sur des programmes immobiliers à bon compte. D’où ces alertes lancées par de plus en plus d’observateurs. Par le passé, les SCPI ont déjà connu des heures sombres, affichant des pertes importantes, sans possibilité pour les investisseurs de revendre leurs parts. Il ne faudrait pas tenter le diable une seconde fois.

  • SCPI financées à crédit, le risque de liquidité en plus

Les parts de SCPI financées à crédit ne peuvent pas être incluses dans des contrats d’assurance-vie. C’est un inconvénient majeur. L’investisseur ne peut les détenir que via son compte-titres. En cas de retournement du marché, l’investisseur peut se retrouver collé avec ses parts, sans trouver d’acheteurs pour lui reprendre, même avec la baisse du prix des parts.

Ce n’est en effet pas le cas avec les SCPI logées au sein d’un contrat d’assurance-vie. L’assureur étant contraint d’assurer la liquidité des unités de compte.

Il est donc déconseillé de financer l’acquisition de parts de SCPI via un crédit bancaire en ce moment. C’est d’autant plus rageant que les taux de crédit sont au plus bas ! Ce qui semble plus pertinent est d’opter pour un investissement en SCPI via un contrat d’assurance-vie le permettant, mais ceci impose d’avoir le cash disponible pour investir.

  • Bercy lance également une alerte sur le secteur de l’immobilier d’entreprise

Dans sa dernière note de synthèse, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) fait état d’un emballement des prix sur l’immobilier d’entreprise et alerte sur la dégradation de sa rentabilité.

flfl "La dégradation de la rentabilité locative sur le secteur de l’immobilier commercial français, observée depuis plusieurs années, contraste avec la situation des principales économies voisines dans la zone euro. Cette dégradation pourrait entraîner la fin de la situation ayant prévalu jusqu’à présent, à savoir une demande en actifs physiques en partie soutenue par un contexte de hausse des prix d’actifs et des perspectives de plus-value de cession.

L’immobilier commercial français dans son ensemble pourrait présenter une surévaluation, dans une fourchette de 15%-20%, avec des chiffres proches de 30% pour certains segments tels que les bureaux parisiens. Le niveau de prix élevé sur le segment de l’immobilier de bureau en Ile-de-France et en particulier sur le Quartier Central des Affaires (à mettre toutefois en regard du taux de vacance contenu sur ce segment géographique) doit parallèlement être surveillé avec attention, du fait de la place prépondérante de certains investisseurs (notamment les assureurs) sur ce segment, et des potentiels effets d’entrainement qu’il pourrait engendrer en cas de retournement.

Par ailleurs, le taux de vacance élevé des bureaux franciliens observé sur les dernières années alerte sur les risques potentiels liés à l’existence comme au développement d’une offre éloignée de la demande sur certains segments de marché (obsolescence rapide du parc, mutation de la demande en matière de qualité de bien et de localisation).

Dans ce cadre, le contexte actuel de forte demande, et de valorisation excessive, apparaît plus
particulièrement propice à l’émergence d’un épisode d’emballement, pouvant pousser certains acteurs à réaliser des opérations à risque, tant en termes de viabilité du projet que de pratiques d’endettement.

Il convient par conséquent que les acteurs détenteurs et acquéreurs mènent une évaluation prudente de la valorisation de ces actifs et s’assurent de leur capacité à faire face à des tensions sur les prix ou la liquidité de ces biens en cas de retournement du cycle."

DOCUMENTATION
Note de synthèse du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) sur l’immobilier d’entreprise (PDF) - 1.5 Mo
Note de synthèse du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) sur l’immobilier d’entreprise

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