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Immobilier : baisse des prix en 2020, de -15 jusqu’à -30% ?

De combien vont baisser les prix de l’immobilier en 2020 ? Les notaires annoncent entre -10 et -15%. La bulle immobilière portant sur les logements étant de l’ordre de 15 à 20% à fin 2019, le marché devrait plonger plus largement. Le marché de l’immobilier se prépare à une crise majeure, tous les facteurs aggravants étant réunis : absence de réelles corrections sévères des prix depuis 30 ans, bulle immobilière alimentée par des conditions de crédits désormais révolues, crise économique majeure à venir, retour d’une inflation galopante lors de la reprise de l’activité après la crise sanitaire.
Immobilier : baisse des prix en 2020, de -15 jusqu'à -30% ?
Quelle sera la baisse des prix de l’immobilier ? © FranceTransactions.com/stock.adobe.com

Publié le , mis à jour le

Une boule de cristal n’aiderait pas davantage. Certains pensent que le marché de l’immobilier va tenir, d’autres s’effondrer. Beaucoup n’en ont pas la moindre idée. Ce qui est certain est que toutes les comparaisons de la situation actuelle avec les crises passées sont erronées. Cette crise sanitaire que nous connaissons actuellement ne s’est jamais produite. Tout comparatif avec crises épidémiques de la peste noire, de la grippe espagnole, ou des crises financières de 1929, 1933, 2007/2008 est sans doute un bon moyen de vendre du papier, de faire de l’audience, des vues sur YouTube, mais n’est en rien rationnel.

L’INSEE anticipait une chute du PIB de -3%, 10 jours plus tard, l’estimation est désormais de -8%. Le FMI confirme cette anticipation de baisse. Alors personne ne peut dire jusqu’où pourra tomber l’économie du pays. Chaque semaine, ce sont des centaines de milliers de personnes qui se retrouvent sans emploi. Avec le chômage partiel (8,7 millions au 15 avril), ce ne sont pas moins de 14 millions de personnes sans activité actuellement dénombrées dans notre pays.

L’immobilier ne peut pas être une valeur refuge quand les prix chutent...

Quand le marché de l’immobilier est en baisse, qui peut croire qu’acheter un bien immobilier soit une bonne affaire ? Une valeur refuge ? C’est le fameux couteau qui tombe des boursicoteurs, celui qu’il ne faut surtout pas attraper. Acheter un bien à -10% alors que le marché peut encore chuter de -30%... Cela s’appelle faire une bien mauvaise affaire. Avant d’acheter, encore faut-il savoir si la baisse est terminée... Or, dans la récession qui arrive, les premières estimations du FMI publiées le 14 avril visent un retour à la situation de fin 2019, pas avant fin 2022 ! Ce qui laisse suffisamment de temps à une phase de baisse des prix pour le cycle de l’immobilier. Il n’en faut pas plus. Les prix vont donc chuter fortement pendant 18 mois environ, car seules les transactions contraintes seront sur le marché.

Une saine correction des prix de l’immobilier en France

Le marché de l’immobilier en France est atypique. C’est un des rares marchés à ne pas avoir subi une décote de -30% lors de la dernière crise financière de 2008 (USA, Espagne, Italie, Allemagne, UK ont subi des décotes, mais pas la France). Soutenu à bout de bras par les subventions tous azimuts de l’Etat, le marché français de l’immobilier devrait cette fois-ci fléchir, car le marché sera confronté à l’alignement de toutes les mauvaises nouvelles : la forte remontée des taux d’intérêts et donc des crédits immobiliers, l’inflation, la baisse des revenus des ménages français (chômage partiel, chômage), une bulle immobilière présente depuis trop longtemps.

Forte hausse des taux des crédits immobiliers en avril 2020
Forte hausse des taux des crédits immobiliers en avril 2020 © FranceTransactions.com

Depuis le début des années 2000, le marché de l’immobilier est sorti de sa tendance long terme. Les conditions financières, notamment sur ces dernières années, totalement irrationnelles (taux négatifs des banques centrales), ont créé une bulle immobilière historique.

Prix des logement sur Paris depuis les années 1200 !
Prix des logement sur Paris depuis les années 1200 ! © cgedd.fr

Un marché partiellement bloqué, le temps du confinement

D’un côté, les transactions immobilières sont fortement ralenties actuellement. Les offices notariales ne pouvant plus recevoir de public. La signature à distance, avec la dérogation temporaire, le temps du confinement, plus un mois, n’obligeant plus les signataires à se rendre physiquement dans les offices notariales permet de désengorger le situation. D’un autre côté, les visites sont interdites, et personne n’achète un bien immobilier via des visites virtuelles, le bon sens a parfois encore sa place. Aucune nouvelle transaction immobilière ne peut donc se faire.

Le marché de l’immobilier est un marché auto-prophétique

Bien au-delà des considérations économiques, des prix, des taux de crédit, acheter un bien immobilier, c’est un projet de vie. Après cette période traumatisante, les Français n’auront pas forcément envie dans les premiers mois de s’en saisir. Le marché de l’immobilier est auto-prophétique. C’est plus l’envie et la tendance qui font les prix que les simples coûts de construction, de terrains ou de matériaux. Nous avons connu la boulimie d’immobilier durant ces 20 dernières années, une période de régime sec nous attend. Les craintes de chômage (perte d’emploi) seront à l’ordre du jour et les conditions drastiques de crédits feront le reste. Les acquéreurs motivés n’auront plus les moyens de payer de tels prix. Ainsi, d’après le dernier sondage effectué le 6 avril par Drimki, 15% seulement des ménages déclaraient qu’ils entendaient conserver leur projet immobilier dans les 12 mois à venir.

Les notaires anticipent une chute des prix de 10 à 15%

Si les notaires eux-mêmes anticipent une baisse des prix de l’ordre de -10% à -15%, beaucoup d’observateurs comprennent donc que cela pourrait être aisément le double. Pour le Président du Conseil supérieur du notariat (CSN), Jean-François Humbert, la crise immobilière à venir sera au minimum de l’acabit celle de 2012/2013... Tout en ajoutant, voire pire. Du côté des agences immobilières, l’heure est plutôt à la survie qu’au jeu des estimations des baisses de prix. Selon la FNAIM, dans un communiqué du 15 avril, ce serait 3.000 agences immobilières dont la pérennité serait actuellement en jeu.

Chute des prix de -15% à -30%, de 2020 à 2021

Tout semble converger pour une une chute des prix de -15% à -30%. Tout dépendra de la détresse de l’économie française à la fin de la crise sanitaire, si toutefois, celle-ci peut être identifiée. Si le virus continuera de roder, nos habitudes de consommation devront changer. N’oublions pas que la grippe saisonnière de 2015, possède, encore pour le moment, un bilan plus meurtrier que le COVD19 en France. Et pourtant la mobilisation nationale avait été pour le moins réduite. C’est dire si nous sommes loin d’en avoir terminé.

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22 commentaires

  • Oui, il n’y aura pas de baisse de prix et je vous prédis même une hausse de la fiscalité. Là, je suis sûr de ne pas me tromper !!

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  • La France regroupe 40% de tous les logements sociaux d’Europe. Et oui, plus on fait du social, plus les prix du marché augmentent. Et c’est bien normal, puisque plus de logements sociaux, ça fait moins d’offres sur le marché libre. Et comme du fait de l’immigration sans limite, la demande ne cesse d’augmenter, le marché est déséquilibré.Sans compter la loi SRU, qui oblige les maires à arriver à 25% de HLM dans leur ville. Pour éviter ça, de plus en plus de maires utilisent, quand ils le peuvent, les lois écolos pour rendre des terrains inconstructibles (natura 2000, littoral, risque naturel ou industriel, ...).Bref, il ne faut pas s’indigner d’une hausse des prix quand depuis 40 ans vous voyez pour des gouvernements qui par leurs actions vont provoquer cette hausse des prix.

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  • Il n’y aura aucune baisse de prix de l’immobilier que ce soit cette année et les année qui suivent. Les prix ne sont nullement fixé par le marché mais uniquement par une exigence d’un secteur trabsformé en "produits de placement". ceci EST la plus vaste arnaque qu’une gouvernance puisse faire peser sur une population qui, cumulé a l’industrie alimentaire (même phénoméne) se fais lithéralement depouiller a hauteur de 30% de pouvoir d’achat. cette année 2020 ... 5 a 17% d’augmentation sur l’ancien, entre20 et 35% tous les 5 ans ... il y a un moment ou l’euphorie s’arrete et les rue flambent.Les paniers se vident au supermarché, les ?????? le mot est "sans vergognes". dans 5 ans,augmentation de 25 a 35 %. Une honte !

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    • Excellente analyse 30 ans de bulles immobiliere, 1 generation et demi de primo accedant spoliée mais effectivement cette bulle immobiliere gonflée à l argent public et le passif des banques centrales n explosera que quand la rue s enflammera sur fond d effondrement de l UE et de l euro, et finalement les pauvres et classes moyennes seront toujours plus éloignées de la propriété foncière .

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  • Immobilier : baisse des prix en 2020, de -15 jusqu’à -30% ?

    💬 8 décembre 2020 15:06, par Onycroitplus

    ça baissera quand les poules auront des dents comme cela semble parti . Le mieux c’est d’orienter vos recherches vers l’étranger ou les prix sont moins prohibitifs , Portugal ou autres car ici il n’y a plus grand espoir en quoi que ce soit j’en ai bien peur !

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    • Il faudrait sanctuariser l’immobilier, l’agro alimentaire et l’énergie, laisser ces secteurs a la discrétion de ces personnes qui transforme la pierre en placement financier ... les banques, ce petit monde de la spéculation est dans l’gyper violence. Je ne pense pas que ce pillage en bande organisé qui nous pompe prés de 30% de notre pouvoir d’achat puisse encore obtenir 30% en moins de 5 ans sans que les rue ne prennent feu.Lire que l’immobilier se porte bien bien avec 6 a 15% d’inflation est extraodinairement immoral.Sans vergognes.Mon argent reste en banque.

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  • Cela fait des années que l’on nous annonce une baisse de l’immobilier et pourtant, les prix ne cessent d’augmenter. Le coût du logement est sans rapport avec le pouvoir d’achat du français moyen. Il faut s’endetter à vie pour pouvoir se loger et encore sans même acquérir le logement de ses rêves.. Aujourd’hui, il y a 2 inconnues de taille. Les impacts économiques liés à la pandémie d’une part (chômage, perte d’emploi, surendettement, faillites...) et les souhaits des français en matière de logements suite aux confinements d’autre part. Avec le jeu de ces nouvelles demandes, le territoire va être redistribué mais comment ? Jusqu’à aujourd’hui, tout le monde souhaitait vivre à proximité de son emploi. Avec notamment le télétravail et le ras le bol de ces logements "sans extérieur ’, exigus et exorbitants, on s’attend à des mouvements de population. Ces mouvements auront-ils un impact sur l’immobilier et si oui, où et dans quelle mesure ?Pour celles et ceux qui ont un projet immobilier, le plus sage est d’attendre fin 2021 pour avoir une visibilité sur son propre emploi et pour analyser le marché. Je trouve déplorable la politique speculative du marché immobilier. Tout le monde sans exception devrait pouvoir s’offrir un logement décent.

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  • Ahahaha...Pseudo calculs des mêmes boursicoteurs...J’ai acheté mon appartement à Paris en 2005. Les taux étaient de 4,8% en moyenne... L’avis des professionnels : très mauvaise période pour acheter. Mon asis : je pouvais acheter à cette période, point barre.Résultat d’un 45 m2 sans apport a 183.000€ en 2005, après 3 recalculs en fonction des variations de taux, l’appartement m’a couté un peu plus de 110.000€ d’intérêt/ charges syndicale compris ... au terme du remboursement... je vous laisse faire les calculs pour la revente... Les professionnels sont des professionnels, restent des professionnels et c’est déjà pas mal, faut bien gagner sa croute...mais leurs avis comptent un peu pour rien excepté pour ceux qui ont beaucoup d’argent et peuvent se permettre de voir...Si on achète un appartement pour y habiter ! le résultat sera toujours plus intéressant que d’habiter dans une location....pas besoin d’un tableau excel pour cela...Avis d’un touriste dans le domaine : acheter quand on peut, ce sera toujours plus sain pour votre porte monnaie...

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    • c est une logique comptable, le crédit immobilier permet à l agent économique de transformer une charge en en investissement . De plus l adage disant " les crédits d aujourdhui seront les dépots de demain " finit de conclure le débat absurde et demagique location vs credit immobilier à 65 - 70 ans t es bien heureux de plus avoir de loyer à payer ! et surtout ca payera l ehpad

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  • Une crise sanitaire qui va durer dans le temps : Résultat , si l’immobilier chute , le pays sera sans doute au bord de la faillite et seuls les plus privilègiés seront encore en mesure d’acheter car les banques n’accorderont quasiment plus de prêts sans apport personnel très conséquent . Bref la période à venir n’est guère réjouissante , aussi mieux vaut éviter de s’endetter sur le long terme en ces temps difficiles car c’est un pari bien risqué . Restons prudent , non seulement sur le plan sanitaire mais également économique

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  • Chers experts,En cette fin septembre, pensez vous que cet article est toujours d’actualité ?Faut-il, selon vous, attendre quelques mois, ou se jeter sur le peu de biens disponibles en Ile de France ?Je recherche une résidence principale dans le sud de l’Essonne ou les prix ont flambés depuis fin 2018, puis explosés depuis la fin du confinement.Je ne sais plus quoi faire...Merci de votre retour,Arnaud

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    • Bonjour , il faut patienter et ne surtout pas acheter car les prix actuels sont totalement déconnectés de la réalité de la situation économique actuelle et a venir . Le marché immobilier sera forcément durement impacté , ce n’est qu’une question de temps...Le pseudo rebond post confinement ne persistera dans les mois qui vennent . Les vendeurs finiront par céder et baisser leurs prix s’ils veulent ou doivent vendre , faute d’acheteurs potentiels et solvables .cordialement.

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      • Immobilier : baisse des prix en 2020, de -15 jusqu’à -30% ?
        Merci pour ce conseil dont je profite également, cherchant à investir dans ma résidence principale dans la région rennaise. Vous indiquez cependant que les taux d’intérêt vont monter fortement ainsi que l’inflation, Pensez vous que cela se produira après la baisse des prix immobiliers ? Si l’on attend une baisse de prix, va-t-on tout de même y gagner si les taux montent en flèche avec l’inflation ?Je suis moi aussi un peu perdu...

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        • c est ca l arnaque soit les prix sont haut et les taux bas et tu payes le marchés soit les taux sont haut et les prix sont bas et tu payes la banques dans tout les cas l acheteur se fait entuber cependant mieux vaut faire son crédit le plus tot possible pour profiter au mieux de transformer une charge ( le loyer ) en investissement immobilier ca protege de l inflation ( contrairement aux loyers les annuitées du credit baissent dans le temps et le peu d inflation paye le credit aussi ) DONC PROFITES DE TON EFFET DE LEVIER CREDIT IMMOBILIER LE PLUS TOT POSSIBLE RESTERA LA MEILLEUR DECISION !

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      • c’est la population qui est durement impactée par les hausse spétaculaires de l’immobilier, livré a la spéculation.cette histopire d’une france en ruine si l’immobilier ne prenait pas 30% tous les cinq ans est un argument débile.

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    • Vous cherchez un bien immobilier sur l’Essonne ? Cela tombe bien je vends un 150 m² avec une terrasse de 30 m² au dernier étage avec une vue directe sur toute la vallée de la Seine à 580.000 euros. Parfait état.

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