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Immobilier : baisse des prix en 2020, de -15 jusqu’à -30% ?

Quelle sera la baisse des prix de l’immobilier ? © FranceTransactions.com/stock.adobe.com
De combien vont baisser les prix de l’immobilier en 2020 ? Les notaires annoncent entre -10 et -15%. La bulle immobilière portant sur les logements étant de l’ordre de 15 à 20% à fin 2019, le marché devrait plonger plus largement. Le marché de l’immobilier se prépare à une crise majeure, tous les facteurs aggravants étant réunis : absence de réelles corrections sévères des prix depuis 30 ans, bulle immobilière alimentée par des conditions de crédits désormais révolues, crise économique majeure à venir, retour d’une inflation galopante lors de la reprise de l’activité après la crise sanitaire.

Publié le , mis à jour le

Une boule de cristal n’aiderait pas davantage. Certains pensent que le marché de l’immobilier va tenir, d’autres s’effondrer. Beaucoup n’en ont pas la moindre idée. Ce qui est certain est que toutes les comparaisons de la situation actuelle avec les crises passées sont erronées. Cette crise sanitaire que nous connaissons actuellement ne s’est jamais produite. Tout comparatif avec crises épidémiques de la peste noire, de la grippe espagnole, ou des crises financières de 1929, 1933, 2007/2008 est sans doute un bon moyen de vendre du papier, de faire de l’audience, des vues sur YouTube, mais n’est en rien rationnel.

L’INSEE anticipait une chute du PIB de -3%, 10 jours plus tard, l’estimation est désormais de -8%. Le FMI confirme cette anticipation de baisse. Alors personne ne peut dire jusqu’où pourra tomber l’économie du pays. Chaque semaine, ce sont des centaines de milliers de personnes qui se retrouvent sans emploi. Avec le chômage partiel (8,7 millions au 15 avril), ce ne sont pas moins de 14 millions de personnes sans activité actuellement dénombrées dans notre pays.

L’immobilier ne peut pas être une valeur refuge quand les prix chutent...

Quand le marché de l’immobilier est en baisse, qui peut croire qu’acheter un bien immobilier soit une bonne affaire ? Une valeur refuge ? C’est le fameux couteau qui tombe des boursicoteurs, celui qu’il ne faut surtout pas attraper. Acheter un bien à -10% alors que le marché peut encore chuter de -30%... Cela s’appelle faire une bien mauvaise affaire. Avant d’acheter, encore faut-il savoir si la baisse est terminée... Or, dans la récession qui arrive, les premières estimations du FMI publiées le 14 avril visent un retour à la situation de fin 2019, pas avant fin 2022 ! Ce qui laisse suffisamment de temps à une phase de baisse des prix pour le cycle de l’immobilier. Il n’en faut pas plus. Les prix vont donc chuter fortement pendant 18 mois environ, car seules les transactions contraintes seront sur le marché.

Une saine correction des prix de l’immobilier en France

Le marché de l’immobilier en France est atypique. C’est un des rares marchés à ne pas avoir subi une décote de -30% lors de la dernière crise financière de 2008 (USA, Espagne, Italie, Allemagne, UK ont subi des décotes, mais pas la France). Soutenu à bout de bras par les subventions tous azimuts de l’Etat, le marché français de l’immobilier devrait cette fois-ci fléchir, car le marché sera confronté à l’alignement de toutes les mauvaises nouvelles : la forte remontée des taux d’intérêts et donc des crédits immobiliers, l’inflation, la baisse des revenus des ménages français (chômage partiel, chômage), une bulle immobilière présente depuis trop longtemps.

Forte hausse des taux des crédits immobiliers en avril 2020
Forte hausse des taux des crédits immobiliers en avril 2020 © FranceTransactions.com

Depuis le début des années 2000, le marché de l’immobilier est sorti de sa tendance long terme. Les conditions financières, notamment sur ces dernières années, totalement irrationnelles (taux négatifs des banques centrales), ont créé une bulle immobilière historique.

Prix des logement sur Paris depuis les années 1200 !
Prix des logement sur Paris depuis les années 1200 ! © cgedd.fr

Un marché partiellement bloqué, le temps du confinement

D’un côté, les transactions immobilières sont fortement ralenties actuellement. Les offices notariales ne pouvant plus recevoir de public. La signature à distance, avec la dérogation temporaire, le temps du confinement, plus un mois, n’obligeant plus les signataires à se rendre physiquement dans les offices notariales permet de désengorger le situation. D’un autre côté, les visites sont interdites, et personne n’achète un bien immobilier via des visites virtuelles, le bon sens a parfois encore sa place. Aucune nouvelle transaction immobilière ne peut donc se faire.

Le marché de l’immobilier est un marché auto-prophétique

Bien au-delà des considérations économiques, des prix, des taux de crédit, acheter un bien immobilier, c’est un projet de vie. Après cette période traumatisante, les Français n’auront pas forcément envie dans les premiers mois de s’en saisir. Le marché de l’immobilier est auto-prophétique. C’est plus l’envie et la tendance qui font les prix que les simples coûts de construction, de terrains ou de matériaux. Nous avons connu la boulimie d’immobilier durant ces 20 dernières années, une période de régime sec nous attend. Les craintes de chômage (perte d’emploi) seront à l’ordre du jour et les conditions drastiques de crédits feront le reste. Les acquéreurs motivés n’auront plus les moyens de payer de tels prix. Ainsi, d’après le dernier sondage effectué le 6 avril par Drimki, 15% seulement des ménages déclaraient qu’ils entendaient conserver leur projet immobilier dans les 12 mois à venir.

Les notaires anticipent une chute des prix de 10 à 15%

Si les notaires eux-mêmes anticipent une baisse des prix de l’ordre de -10% à -15%, beaucoup d’observateurs comprennent donc que cela pourrait être aisément le double. Pour le Président du Conseil supérieur du notariat (CSN), Jean-François Humbert, la crise immobilière à venir sera au minimum de l’acabit celle de 2012/2013... Tout en ajoutant, voire pire. Du côté des agences immobilières, l’heure est plutôt à la survie qu’au jeu des estimations des baisses de prix. Selon la FNAIM, dans un communiqué du 15 avril, ce serait 3.000 agences immobilières dont la pérennité serait actuellement en jeu.

Chute des prix de -15% à -30%, de 2020 à 2021

Tout semble converger pour une une chute des prix de -15% à -30%. Tout dépendra de la détresse de l’économie française à la fin de la crise sanitaire, si toutefois, celle-ci peut être identifiée. Si le virus continuera de roder, nos habitudes de consommation devront changer. N’oublions pas que la grippe saisonnière de 2015, possède, encore pour le moment, un bilan plus meurtrier que le COVD19 en France. Et pourtant la mobilisation nationale avait été pour le moins réduite. C’est dire si nous sommes loin d’en avoir terminé.

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