Immobilier : la bulle immobilière est mondiale, la folie des prix s’amplifie

Immobilier : la bulle immobilière est mondiale, la folie des prix fait rage © FranceTransactions.com/stock.adobe.com
Cela faisant 20 ans que les prix de l’immobilier n’avaient pas autant grimpé en une seule année selon l’OCDE : +5% en 2020 en moyenne sur les 37 pays concernés, l’année de la pandémie. Entre changements de mode de vie et placements refuge, tout pousse pour que la bulle immobilière continue son ascension.

Publié le , mis à jour le

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Bulle immobilière au sein des pays de l’OCDE

La bulle immobilière n’est pas présente qu’en France. Loin de là. Si la hausse moyenne est de plus de 5%, un record vieux de 20 années, tous les pays suivent la même tendance : USA, Australie, Chine, Danemark... Les raisons de ces explosions des prix sont connues : les conditions de financement sont toujours autant attractives, peu de placements alternatifs permettent d’espérer de tels rendements, et enfin, l’immobilier ne subit pas l’inflation. Enfin, ce changement de mode de vie, avec le sacre du télétravail dans les pays riches. Les télétravailleurs souhaitent donc en profiter pour acquérir des biens plus confortables, fuir les centre-ville bondés, pour des espaces plus grands.

Des bulles immobilières clairement identifiées

Le terme de bulle immobilière est clairement lâché en Chine, tout comme au Danemark. Dans ce dernier pays, les conditions de financement ubuesques permettent d’emprunter à taux négatifs (crédit hypothécaire). Bilan les prix de l’immobilier flambent. En Australie, record absolu de demandes de crédits immobiliers. Aux USA, le prix de l’immobilier grimpe encore fortement, alors que le creux de la crise financière de 2007 avait déjà été largement comblé. Aux Pays-bas, la hausse est de +7.8% en un an, après une hausse de 6.9% en 2019.

Explosion des bulles immobilières ?

Pour l’instant aucun signe ! Au contraire, les banques centrale font tout pour que les bulles financières perdurent. Sur les marchés financiers les records sont légion, alors que l’économie n’est pas encore bien repartie partout. Si la crainte du retour de l’inflation est réelle, les banques centrales répondent qu’elles feront tout pour juguler une inflation trop forte par rapport à la remontée des taux d’intérêts. En clair, vous pouvez investir sereinement... Jusqu’à quand ? Là, c’est déjà moins clair.

Sélection de PaysVariation de l’indice des prix (OCDE)
Pays-Bas
+7.8%
Allemagne
+7.4%
Suède
+6.7%
France
+6.0%
Australie
+5.4%
Danemark
+4.9%
USA
+4.8%
Italie
+1.9%
Japon
+0.2%

(Source : OCDE, OCDE (2021), Prix du logement (indicateur). doi : 10.1787/810c5baa-fr (Consulté le 02 avril 2021). Variation de l’indice des prix des biens résidentiels sur une année glissante, constatation au 2 avril 2021)
Les indices des prix des propriétés résidentielles (IPPR) - également appelés indices des prix des logements (IPH), sont des indices mesurant l’évolution des prix des propriétés résidentielles au fil du temps. Les RPPI sont des statistiques clés non seulement pour les citoyens et les ménages du monde entier, mais également pour les décideurs économiques et monétaires. Cet ensemble de données comprend des RPPI compilés par des agences statistiques officielles conformément aux directives statistiques internationales. Il couvre tous les pays membres de l’OCDE et certains pays non membres. Dans la mesure du possible, ces IPPA sont ventilés par région, type de logement (logements unifamiliaux et multifamiliaux) et ancien (logements neufs et existants).)

Bulle immobilière en France, +6% sur une année glissante

Les prix de l’immobilier sur Paris ne baissent que très peu, selon l’indice PARSSQM. Alors que les médias indiquent une baisse continuelle des prix, cette dernière reste très faible. En revanche, dans le reste de l’Ile de France, les confinements successifs poussent les prix encore plus haut.

Evolution de l’indice PARISSQM (Prix d’un mètre carré sur PARIS)
Evolution de l’indice PARISSQM (Prix d’un mètre carré sur PARIS) © Indice PARISSQM

Ceux où la hausse est la plus forte sont l’Essonne (+ 0,8 % depuis le 1er février, + 3,8 % depuis un an), le Val-d’Oise (+ 0,9 %, + 3,7 %), la Seine-Saint-Denis (+1 %, + 3,6 %), la Seine-et-Marne (+ 1,1 %, + 3,4 %), et le Val-de-Marne (+ 0,7 %, + 3 %). Ceux dont les prix ont le moins grimpé sont là où ils étaient déjà les plus élevés. Dans les Yvelines, les prix n’ont pris que 0,2 % en deux mois et 1,4 % en un an, et dans les Hauts-de-Seine, 0,4 % et 2,3 %. « Portée notamment par les perspectives du Grand Paris, l’Ile-de-France est la grande gagnante de ce début d’année, avec une forte augmentation de la demande en banlieue parisienne. En première couronne, les appartements avec de grands balcons ou des terrasses sont plébiscités, tandis qu’en seconde couronne les maisons avec jardin attirent les Franciliens  », commente Yann Jéhanno, président du groupe Laforêt.

Indices des prix de l’immobilier
Indices des prix de l’immobilier © MeilleursAgents - LesEchos (avril 2021)

Proche des grandes villes françaises, les prix continuent de grimper également, mais faiblement. Les zones rurales retrouvent le sourire avec une hausse des prix plus marquée. Les confinements successifs ayant redonné une valeur supplémentaires aux biens isolés, à la campagne, loin des villes et de ses contraintes.

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3 commentaires

  • La remontée des taux devrait remettre un peu d’ordre dans tout cela, notamment aux états-Unis. Concernant le marché français, la baisse a déjà commencé à Paris où un pic a été atteint début juillet 2020 (si on se base sur la signature des avant-contrats, lorsque le prix est fixé). Depuis, le marché parisien a perdu environ 4% et il est peu probable que cette dynamique s’inverse. La suite logique est que cette baisse touche Lyon, Bordeaux, Toulouse, la première couronne, puis le reste du pays. Ce phénomène a déjà commencé. Depuis 10 ans, la bulle en France est surtout liée à la politique d’assouplissement quantitatif de la BCE. Elle aurait pu être jugulée si l’état avait mis en place rapidement des règles prudentielles strictes pour limiter l’accès au crédit immobilier, notamment pour les investisseurs. Ceci a été fait bien trop tard, en 2019, et encore les recommandations ont-elles été assouplies alors qu’elle n’étaient pas respectées... Quoi qu’il en soit, tout ceci n’est pas viable très longtemps : il est probable que l’Europe doive vite se convertir à l’expansionnisme budgétaire américain, si elle n’a pas été touchée plus tôt par une poussée inflationniste externe. Sans évoquer la remontée des taux directeurs, qui ne devrait pas avoir lieu tout de suite, la hausse des taux obligataires (ralentie par les rachats massifs de la BCE) devrait se ressentir assez vite sur les taux immobiliers. Lorsque ceux-ci sont très bas, une remontée de quelques points de base suffit à renchérir significativement le crédit (par exemple, si on passe de 1,20% à 1,30% sur 20 ans, le coût total augmente de plus de 10%). On peut donc penser que la bulle immobilière touche à sa fin. L’état fera tout pour éviter un effondrement aux conséquences catastrophiques, mais une correction significative dans les villes les plus chères devrait avoir lieu.

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    • Pour moi, l’augmentation de moins de 10% d’un faible taux d’interêt (1,20% à  1,30%) implique en effet une augmentation d’un peu plus de 10% du cout total du credit sur 20 ans. Cependant, ce cout total reste très faible.

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      • Il faut avoir à l’esprit que 60% du montant des transactions immobilières en France se fait à crédit, et que 20% sont issus de ventes immobilières précédant l’achat. Autrement dit, environ 80% de l’argent injecté dans l’immobilier est du crédit. Que se passe-t-il quand le coût du crédit augmente de 10% ou de 20% ? Si le marché est déjà orienté à la baisse, la baisse va s’accentuer. En général, il faut des conditions très favorables pour qu’un marché encaisse un tel renchérissement sans grosse correction.

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