Encadrement des loyers à Paris : les nouveaux plafonds applicables à partir du 1er juillet 2020

Encadrement des loyers à Paris, en vigueur depuis le 1er juillet 2019

Pour rappel, le montant des loyers sont encadrés à Paris depuis 2019, tout comme à Lille. Un arrêté préfectoral publie chaque année les nouveaux plafonds de loyers. Le non respect du plafond est sanctionné par une amende allant de 5.000€ pour un particulier à 15.000€ pour une personne morale (agence immobilière, société foncière).

Cet arrêté préfectoral publié le 4 juin 2020 fixe sur l’intégralité de la ville de Paris les montants des loyers de référence, des loyers de référence majoré et des loyers de référence minoré (prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique). Pour connaître concrètement les prix des loyers privés sur Paris, il vous suffit de consulter la carte interactive répertoriant l’ensemble des quartiers en renseignant :

• les caractéristiques du logement (nombre de pièces principales, époque de construction, type de location) ;
• l’adresse du logement ou le quartier vous intéressant.

Carte interactive, déterminez le plafond de loyer de votre logement

Carte interactive mise à disposition par la ville de Paris (Paris.fr).

À titre d’exemple, pour un 2 pièces non meublé dans un immeuble d’avant 1946, le loyer de référence est de :

• 22,1 €/m² dans le quartier Saint-Fargeau (20e arrondissement) ;
• 24,1 €/m² dans le quartier d’Auteuil (16e arrondissement) ;
• 24,7 €/m² dans le quartier des Halles (1er arrondissement) ;
• 25,1 €/m² dans le quartier de Plaisance (14e arrondissement) ;
• 28,3 €/m² dans le quartier d’École militaire (7e arrondissement).

Loyer de base et loyers de référence

Le loyer (hors charges) des logements mis en location, dit loyer de base, ne peut excéder le niveau du loyer de référence majoré. En dessous du niveau de loyer de référence majoré, le loyer reste fixé librement. Un coefficient de majoration est appliqué pour les meublés. Ce coefficient de majoration du plafond des loyers pour les logements en meublé est de 13%.

Un complément de loyer est possible. Le loyer de référence majoré peut être augmenté d’un complément de loyer pour les logements justifiant de caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Que risque le propriétaire bailleur ne respectant pas le plafond de loyer ?

D’après la CLCV, le taux de loyers excédant le plafond serait de 16%. Le dépassement est de l’ordre de 150 euros, en moyenne. Pour les studios, cette moyenne est de 120 euros.

• Remboursement du locataire : La loi Élan prévoit en cas de non-respect du loyer de référence majoré que le bailleur puisse être obligé, à la demande du Préfet de département, de mettre le contrat en conformité et de rembourser au locataire les trop-perçus éventuels.
• Amendes : Après une mise en demeure infructueuse, une amende administrative dont le montant ne peut excéder 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, pourra également être prononcée par le Préfet de département. Un décret d’application en Conseil d’État, le décret 2019-437 paru le 14 mai 2019, fixe les modalités d’application de ces sanctions.
• Diminution du loyer : Le prononcé de l’amende ne fait pas obstacle à ce que le locataire engage une action en diminution de loyer devant le juge, postérieurement ou en parallèle, si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. Cette action est soumise au délai de prescription de trois ans prévu à l’article 7-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Que peut faire le locataire dont le loyer dépasse le plafond imposé ?

• Dans le cas d’un nouveau bail : Le montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré doivent être mentionnés par le bailleur dans le contrat de location. En cas d’absence de ces mentions, le locataire peut adresser au bailleur une mise en demeure dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat pour porter cette information au bail, puis à défaut de réponse dans le délai d’un mois ou en cas de refus, saisir dans un délai de trois mois à compter de la mise en demeure, le tribunal d’instance afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.
• Dans le cas d’un renouvellement de bail : L’une ou l’autre partie peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant avant le terme du contrat : six mois avant le terme pour le bailleur et au moins cinq mois pour le locataire.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC). À défaut d’accord constaté par la CDC, le juge d’instance peut être saisi avant le terme du contrat.
Le locataire peut également contester le complément de loyer en saisissant la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à compter de la signature du bail. En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer.

Saisir la Commission Départementale de Conciliation de Paris