Immobilier : le pouvoir de louer ou acheter des Français aurait chuté de près de 20% en cinq ans, vraiment ?

Le classement du pouvoir de louer/acheter immobilier établi par Bien’ici mardi 16 décembre 2025, sur ces 5 dernières années, dans 11 grandes villes françaises peut surprendre. Si les écarts de pouvoir immobilier entre les villes sont sans surprise, ils peuvent aller du simple au triple, ce qui peut surprendre est l’ampleur globale de la baisse de pouvoir d’achat/louer, soit près de 20% en l’espace de 5 ans.
Cette étude est basée sur les prix ou loyers affichés sur les annonces immobilières. En cinq ans, le pouvoir immobilier des ménages se serait nettement contracté, laissant aux français des perspectives peu encourageantes. Voici un commentaire pour le moins pessimiste, car la période étudiée (2020 à 2025) est évidemment très particulière, pandémie oblige. Il faut tenir compte de l’inflation de près de 15% sur cette période, et surtout de l’envolée des taux d’intérêts, partant de 1% pour arriver à près de 3.5% en l’espace de 5 ans, soit +250% de hausse.

Un effort financier 20% plus élevé pour le même bien

Bien’ici a comparé les revenus nécessaires pour accéder à un T3 en décembre 2020 et en décembre 2025. Les écarts sont importants et le constat sans appel : à logement identique, l’effort financier a fortement augmenté. Ainsi, pour la location d’un T3, la hausse des revenus exigés varie de +17 % à +26 % selon les villes. À Paris, il faut aujourd’hui 21 % de revenus supplémentaires, soit 1 248 € de plus par mois, pour louer le même logement qu’il y a cinq ans. Nice, Toulouse et Rennes enregistrent des hausses comprises entre +23 % et +26 %. À l’achat dans l’ancien, l’augmentation des revenus nécessaires s’échelonne de +8 % à plus de +30 % selon les métropoles. Nice affiche un record avec une hausse de 37 %, représentant plus de 1 400 € de revenus mensuels supplémentaires. Lyon fait figure d’exception avec des revenus quasiment stables, tandis que Marseille, Lille, Strasbourg ou Toulouse demandent plus de 20 % de revenus supplémentaires.

Ces informations sont à pondérer, par le fait que l’inflation a augmenté de +14.9% durant la même période (2020-2025), et que les taux des crédits immobiliers ont augmenté de +250% en l’espace de 5 ans, passant de 1% à 3.5%. Au final, le pouvoir immobilier des Français aurait du être altéré de façon bien plus significative que cela (près de 20%), si le marché de l’immobilier n’avait pas connu sa propre crise conduisant à une baisse des prix.

Classement des 11 principales villes françaises

Paris reste de loin la ville la plus inaccessible. Pour louer un 2-pièces, il faut environ 5 000 € de revenus mensuels, contre 2 000 à 2 150 € à Toulouse, Nantes ou Rennes. À revenus équivalents, un ménage limité à un studio à Paris peut souvent prétendre à un 3-pièces, voire davantage, dans ces métropoles plus abordables.

Derrière Paris, Nice, Lyon et Bordeaux constituent le groupe des villes les plus onéreuses. En location comme à l’achat, les revenus nécessaires pour un logement familial y dépassent systématiquement 4 100 à 5 000 € pour un 4-pièces. À Nice, l’achat d’un T4 dans l’ancien nécessite par exemple plus de 8 650 € de revenus mensuels.
À l’inverse, Nantes et Rennes apparaissent comme des métropoles plus accessibles. Pour un T4 ancien, les revenus requis se situent généralement entre 4 300 et 4 700 €, permettant à un plus grand nombre de ménages d’envisager un projet d’accession.

En décembre 2025, pour louer un T3, les revenus mensuels nécessaires atteignent environ 7 250 € à Paris, se situent entre 3 400 et 4 000 € dans la plupart des grandes métropoles, et descendent à 2 650–2 700 € à Toulouse, Nantes ou Rennes. À l’achat dans l’ancien, les niveaux de revenus requis sont plus élevés : près de 9 700 € à Paris, plus de 5 500 € à Nice, tandis que plusieurs grandes villes comme Toulouse, Nantes, Marseille ou Rennes restent autour de 3 400 à 3 700 € pour un T3 ancien.

Des chiffres à rapprocher des salaires

Evidement, les chiffres publiés par Bien’ici ne veulent rien dire si l’on ne met pas en relief les revenus moyens perçus dans chacune des villes. En France, la disparité des rémunérations est bien réelle. Et là encore, l’on peut retrouver les mêmes disparités que citées sur les niveaux de loyers ou des revenus nécessaires pour acheter un T3.

Ce document Google Sheet est téléchargeable (lien GoogleSheet) et modifiable selon vos besoins. Il sufit d’en créer une copie afin de le modifier selon vos besoins.

Comment expliquer cette perte de pouvoir de louer ou d’acheter ?

C’est assez simple. La période choisie est très particulière, puisque elle englobe la période de pandémie COVID. L’on part donc d’une période durant laquelle les taux d’intérêts étaient très bas (certains ont pu souscrire des crédits immobiliers au taux inférieur à 1% en 2022 et 2023, hors assurance), les prix de l’immobilier ont donc grimpé d’autant. Puis, une fois la crise passée, les taux d’intérêt ont repris le chemin de la hausse (certains taux de marché étaient négatifs !) pour arriver au niveau actuel. Globalement les taux d’intérêts des crédits immobiliers ont augmenté de +250% en l’espace de 3 ans.

Entre un crédit immobilier au taux de 1.45% sur 30 ans, et de 4% sur 25 ans, la différence d’intérêts à payer se monte à plus de 80.000€ ! la perte de pouvoir d’achat immobilier se situe principalement dans le cout de financement, et non ailleurs.

A cela doit s’ajouter le pendant de la remontée des taux d’intérêt, l’inflation. Cette dernière, en rythme annuel cumulé entre 2020 et 2025 a grimpé de +14.9%. Fort heureusement, les prix de l’immobilier sont restés relativement sages sur cette période.

Inflation : +14.9% en 5 ans

L’inflation subie après la période COVID a largement fait augmenté

Hausse des taux de crédits immobiliers

Dans l’étude Bien’ici, les estimations d’achats de biens immobiliers dans le neuf sont issus d’une simple multiplication par trois de la mensualité pour rembourser un crédit immobilier sur 20 ans au taux de 3.2%. Or si 80% des acquisitions immobilières sont effectuées à crédit, 20% sont effectuée en cash. Ce qui compte est donc avant tout de se constituer un apport le plus conséquent possible, afin justement de réduire au maximum sa sensibilité aux variations de taux d’intérêt.

Et pour 2026 ?

Malheureusement, aussi bien du côté de l’INSEE que de la BCE, toutes les estimations voient l’inflation revenir à la hausse, et en France en forte hausse. Ainsi, l’inflation annuelle pourrait repasser de 0.9% en 2025 à 1.5% en 2026, soit une hausse de 66% ! Mais le taux d’inflation annuel resterait donc mesuré à 1.5%. Toutefois, cela devrait faire grimper naturellement les taux d’intérêts pratiqués en France, sachant que par ailleurs, la situation de la dette reste un sujet important. Ainsi, les taux des crédits immobiliers pourraient repartir en hausse en 2026, abaissant d’autant le pouvoir d’achat immobilier des Français.
La seule relative bonne nouvelle étant que les prix de l’immobilier ne grimperaient pas, car l’investissement locatif ne reste pas attrayant. Les rendements étant trop faibles, les investisseurs n’ont pas avantage à acheter pour louer. La hausse régulière de la taxe foncière étant un nième argument supplémentaire.