Les prix de l’immobilier, ancien et neuf, toujours dans le rouge, une inflexion constatée cet été

Des prix toujours en baisse sur une année, mais...

Surprise. Les prix de l’immobilier n’ont pas continué à dégringolé cet été. Les prix étaient attendus en hausse à compter de 2025 et pas avant. La baisse des taux d’intérêt n’étant pas encore réellement effective pour le moment. C’est du moins le constat effectué par le baromètre de l’immobilier LPI-IAD publié ce 27 septembre 2024. Ainsi, sur une année glissante, les prix de l’immobilier sont toujours dans le rouge, du fait de la baisse marquée de 2023, toutefois, les prix seraient en hausse depuis cet été. Un phénomène rare, car les mois d’été ne sont généralement peu favorables aux hausses de prix.

Prix parisiens : le point bas touché ?

Une observation confirmée par un indice professionnel. Cela fait désormais trois mois que les prix de l’immobilier parisien ne baissent plus. Ainsi, l’indice PARISSQM, indice professionnel utilisé par les investisseurs professionnels indiquant le prix au mètre carré de référence pour les biens immobiliers parisiens intra-muros, un point bas a été touché en juillet 2024, à 9.513 euros du mètre carré. Désormais le prix du mètre carré parisien s’établit à 9.681 euros.

Hausse estivale des prix

Ainsi la hausse des prix s’est encore renforcée, en Province et dans la plupart des grandes villes, dont Paris. La courbe des prix s’était inversée dès le mois de mars et à fin août, en niveau trimestriel glissant, l’augmentation est de 2.0 % sur trois mois pour les compromis signés (+ 1.5 % pour les appartements et + 2.6 % pour les maisons). Et après 6 mois de progression, les prix affichés ont encore augmenté de 2.3 % en août (et même de 4.2 % sur le marché des maisons) laissant se dessiner les évolutions futures des prix signés.

Mais bien que la courbe des prix se soit inversée et que le rythme des augmentations se renforce au fil des mois, les prix signés restent orientés à la baisse en niveau annuel glissant. Certes, le rythme de la baisse est désormais moins rapide, mois après mois : avec - 3.2 % pour l’ensemble du marché, contre - 4.7 % en avril et en mai. Cependant, il faudra attendre encore plusieurs mois (probablement le printemps 2025) pour qu’à son tour la courbe des prix mesurés confirme ce changement de tendance.

Des signes contradictoires

Ce changement de tendance des prix est à relativiser avec la forte hausse des marges de négociation lors de la vente de biens immobiliers, en particulier des maisons. En août, le niveau moyen des marges s’est établi à 7.9 % pour l’ensemble du marché : soit + 97 % depuis juin 2022, lorsque la décision de la BCE de renoncer à sa politique de soutien aux économies réelles de la zone euro est venue amplifier la stratégie de rationnement de l’accès au crédit à l’œuvre en France depuis 2019.
De plus, les marges varient nettement entre le marché des appartements (7.1 %, en progression de 80 % depuis juin 2022) et celui des maisons (8.5 %, en progression de 110 % depuis juin 2022). Le rétablissement du marché de l’ancien s’accompagne en effet d’une pression sur les prix des maisons plus forte que sur ceux des appartements. En outre, les évolutions récentes n’ont pas été comparables entre tous les types de logements. Alors que sur l’ensemble du marché des appartements les marges ont augmenté de 8.5 % depuis janvier, elles ont reculé rapidement (- 41 %) sur les grands logements (6 pièces et plus) pour s’établir à
7.6 % en août. En revanche, elles sont restées à peu près stables sur le segment de marché des 2 à 5 pièces (à 6.6 % en moyenne).

Les principales raisons de cette hausse de la marge de négociation sont :

• Déséquilibre offre-demande : Une offre de logements neufs insuffisante depuis plusieurs années a créé une forte demande, renforçant le pouvoir de négociation des vendeurs.
• Contraintes sur l’accès au crédit : Les restrictions imposées par la Banque de France concernant les apports personnels limitent le pouvoir d’achat des acheteurs, leur laissant moins de marge de manœuvre pour négocier.
• Retour des vendeurs sur le marché : Un nombre croissant de vendeurs profitent de cette situation pour obtenir des prix plus élevés.

Des baisses de taux d’intérêt significatives attendues

Du côté des taux de crédits immobiliers, l’attente d’une baisse significative est longue. La baisse de 20 points de base attendue en octobre, et confirmée par quelques banques, sera bienvenue pour de nombreux emprunteurs. Toutefois, les baisses de taux d’intérêts ne seront pas généralisées, car les taux d’intérêt de marché ne devraient pas baisser significativement en fin d’année 2024. Au contraire, les attentes concernant les nouvelles mesures fiscales du gouvernement pourraient faire grimper les taux d’intérêt dans le pays. Il faut se rappeler que les taux des crédits immobiliers ne sont pas corrélés aux taux directeurs de la BCE. Une confusion qui est largement reprise dans les médias.