Prix de l’immobilier, premières fissures fin 2021, une inversion de tendance pour une explosion de la bulle immobilière en 2022 ?

Un marché de l’immobilier en France, en lévitation

La crise sanitaire n’a pas calmé la boulimie de pierres des Français. Et pourtant, la France ne compte que 58% de propriétaires, une proportion bien inférieure à la moyenne européenne qui est de 70%. La raison en est simple, les biens immobiliers en France sont détenus par une minorité de propriétaires (3.5% des Français détiennent 50% des logements loués), des investisseurs donc, en premier lieu. Et c’est bien sur ce point que le marché de l’immobilier en France pourrait vaciller. En cause, l’explosion des taxes foncières, payées par le propriétaire uniquement, et l’impact du DPE, imposant aux propriétaires d’effectuer des travaux importants. Si le gouvernement multiplie les mesures afin d’inciter les propriétaires à effectuer des travaux de rénovation énergétique, les rendements locatifs pourraient être, une nouvelle fois, malmenés. Les années d’élection présidentielle sont toujours plus calmes pour le marché de l’immobilier. Les investisseurs n’aimant pas les incertitudes pour ces investissements immobiliers de long terme. Du côté des taux d’intérêts des crédits immobiliers proposés aux particuliers, la hausse des taux des crédits immobiliers est bien là, mais elle reste très timide. Le changement des règles des conditions d’octroi des crédits immobiliers dès janvier 2022 et notamment pour les investisseurs, avec le changement de prise en compte des loyers perçus, est bien plus impactant que la remontée des taux. Les Notaires du Grand Paris constatent d’ores et déjà le début d’un tassement dans les transactions immobilières depuis quelques semaines. Bien que l’année 2021 ait été encore incroyablement dynamique, une incertitude pèse de plus en plus lourdement sur 2022.

Prix de l’immobilier en France : +153% en 20 ans

En vingt ans, les prix immobiliers ont grimpé de 153 % en moyenne en France. « Le niveau important des transactions montre aussi une forme de surchauffe du marché. L’augmentation des prix touche à la fois les territoires déjà tendus et ceux qui ne l’étaient pas du tout », reconnaît Emmanuelle Wargon, ministre déléguée au Logement, s’exprimant au congrès de la Fnaim le 29 novembre.

Explosion de la bulle immobilière en France ?

Cette fois-ci, et c’est suffisamment rare pour le remarquer, certains notaires pensent que la coupe trop effectivement trop pleine. Ainsi « Les ventes pourraient se dégrader et les prix reculer dans les deux mois », estime un panel de notaires interrogés en novembre dans l’enquête Immonot. « Nous ne sommes pas dans une situation de bulle et la dynamique n’est pas la même partout », temporise Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents.

Prix à Paris en (légère) baisse

Les prix à Paris ont reculé, d’après Meilleurs Agents, de 1 % sur un mois, au 1er décembre. « Une ampleur jamais vue depuis 2014 dans la capitale », remarque Thomas Lefebvre. Sur douze mois, la baisse atteint 1,8 % et le mètre carré parisien se négocie à 10.275 euros, en moyenne.

Inversion de tendance dans les grande villes

De plus en plus de grandes villes régionales sont concernées par l’inversion de tendance. « La demande des acheteurs, plus attentistes, s’y tasse et les stocks de biens à vendre s’épuisent », analyse aussi Thomas Lefebvre. C’est notamment le cas de Lyon, Nice, Nantes, Grenoble, Strasbourg, Bordeaux et Lille qui passent dans le rouge en novembre.

Envolée des prix dans certaines villes

Sur un an, au 1er décembre, relève Meilleurs Agents, et alors que, rappelons-le, Paris baisse de 1,8 % dans la période, les dix plus fortes évolutions du Top 50 des plus grandes villes de France (hors Paris) sont emmenées par Poitiers (+ 10,3 %), devant Reims (+ 9,4 %), Quimper et Béziers (+ 8,5 %), Pau et Limoges (+ 7,9 %), Angers (+ 7,5 %), Le Havre (+ 7,4 %), Brest (+ 7,1 %), Tours (+ 6,7 %), Nancy (+ 6,4 %) et Colmar (+ 6,3 %). Et le phénomène fait tache d’huile. « Des villes de sous-préfectures, à proximité de grandes villes, comme Melun ou Bergerac, qui étaient en retard, ont vu leur prix beaucoup progresser », confirme Laurent Vimont.