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Crédit immobilier : la réforme du plafond d’endettement au-delà de 35 % définitivement enterrée

La réforme des règles d’encadrement d’octroi des crédits immobiliers n’aura pas lieu en 2024. Encore beaucoup de bruits pour rien.

La réforme du crédit immobilier n’aura pas lieu en 2024 © stock.adobe.com

Publié le
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La réforme du crédit immobilier avortée

Pouvoir emprunter au-delà des 35% d’endettement, cela permettrait de relancer le marché de l’immobilier, mais au risque de faire grimper dangereusement les risques de surendettement de certains ménages. Alors que les banques se disent prêtes à prêter, certains candidats acquéreurs ne peuvent le faire. Le plafond d’endettement de 35% est atteint. Et l’on n’évoque pas seulement des cas d’investisseurs souhaitant acheter un bien immobilier pour le louer... D’où cette idée récurrente de moduler les freins d’octroi pour décrocher un crédit immobilier. À ce jour, les règles sont dictées par la HCSF. Et certains étaient prêts à jouer avec le feu, quitte à se faire proposer un taux très élevé, proche du seuil de l’usure. Visiblement cela ne dérangeraient pas une partie de nos élus. Ainsi, cette réforme du crédit immobilier, étudiée par les députés, a été enterrée. Elle portait sur une modification de la gouvernance et des règles de fonctionnement du Haut Conseil de stabilité financière, qui fixe les conditions d’octroi des crédits immobiliers.

Réforme annulée, dès la première lecture

Ainsi, le rationnel a rattrapé les députés. Ils se sont prononcés contre la réforme du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), dont l’objectif était de modifier la gouvernance et les règles de fonctionnement de cette instance afin de faciliter l’octroi de crédits immobiliers aux ménages. Soutenue par Bercy, mais combattue par la Banque de France, la proposition de loi portée par le député des Landes Lionel Causse (Renaissance) a été en partie vidée de sa substance lors de son passage en commission des finances. La BCE a évidemment montré tout son désaccord avec ce bricolage des règles, juste pour permettre que les ménages puissent s’endetter encore plus largement.

Heureux aujourd’hui, malheureux demain

La question de fond est bien de savoir à qui profite véritablement la possibilité d’emprunter, à de piètres conditions de financement. En permettant d’aller au-delà des 35% d’endettement, ce n’est en rien un cadeau effectué, mais une corde glissée au tour du cou de l’emprunteur. Cela est d’autant plus vrai dans un marché immobilier en pleine crise. Les prix pourraient encore baisser, obligeant l’emprunteur à rembourser un capital plus important que la valeur résiduelle de son bien immobilier. Une situation financière délicate conduisant inexorablement au surendettement.

Coût d’un crédit immobilier au seuil de l’usure de 5,08 %

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2025, des conditions financières de plus en plus favorables

Les taux des crédits immobiliers baissent de nouveau.

Taux fixes moyens de marché des crédits immobiliers (TAEG) - Données actualisées au 04/11/2025
Durées de crédit Taux élevés (15% apport) Taux moyens (30% apport) Taux faibles (50% apport)
7 ans 4,04 % 3,64 % 3,43 %
10 ans 4,19 % 3,74 % 3,19 %
15 ans 4,39 % 3,76 % 3,19 %
20 ans 4,94 % 3,92 % 3,30 %
25 ans 4,90 % 4,10 % 3,45 %
(*) Mise à jour effectuée le 04/11/2025 . Taux assurance incluse d'un taux moyen d'assurance emprunteur de 0.45% (pour un couple). Considérer un taux d'assurance emprunteur de 0,20% pour une personne seule. Taux moyens de marché (avec 30% d'apport), calculés sur les relevés des courtiers en crédits immobiliers. Données indicatives uniquement.

20% des crédits octroyés peuvent dépasser le taux de 35% d’endettement

Ce qui est effectivement surprenant, c’est que les banques possèdent d’ores et déjà une latitude importante pour octroyer des crédits immobiliers tout en s’affranchissant des règles. Depuis 2022, de nouvelles règles permettent aux banques de prêter sans suivre ce taux d’endettement de 35% maximum sur 25 ans. Ainsi, pas moins de 20% des crédits octroyés peuvent être effectués avec un dépassement du taux maximal d’endettement de 35%. Mais le plus souvent, les crédits proposés affichent alors des taux élevés, à juste titre. Les banques n’atteignent pas leur quota de 20% de crédits immobiliers octroyés hors règles. Le risque de non remboursement étant d’autant plus fort. C’est pourquoi ce sont le plus souvent des investisseurs qui en profitent. Et en ce moment, les investisseurs scrutent davantage les marchés financiers que le marché immobilier. Question de rendement, justement. Il apparaît alors pertinent de ne pas changer les règles, tant que les limites actuelles n’ont pas été atteintes.

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