La réputée SCPI Iroko ZEN s’apprête à doubler la durée de détention minimale de ses parts, afin d’éviter la pénalité de 5% HT lors d’une demande de retrait. Quels impacts ?
jeudi 16 avril 2026, par Denis Lapalus
SCPI Iroko Zen
Plébisictée par les investisseurs en SCPI, IROKO Zen est une SCPI sans frais de souscription, affichant un historique de performances particulièrement attractif. Afin de se préverser des investisseurs de court terme, absence de frais de souscription oblige, IROKO avait déjà imposé une durée de détention minimale de trois ans de ses parts, sous réserve de payer une commission de retrait de 5% HT lors d’une demande de retrait. La SCPI IROKO ZEN devrait modifier ce point afin de doubler cette durée et ainsi imposer cette commission de retrait de 5% HT pendant les six premières années de détention des parts.
Référencée auprès de plusieurs assureurs (Spirica, Garance, BPCE Vie...), la SCPI IROKO ZEN est désormais éligible à l’Assurance Vie. Avec l’entrée de flux financiers d’institutionnels, La société de gestion IROKO fait déjà donc face à une nouvelle gamme d’investisseurs, soit rompus aux arbitrages de court terme comme pour l’assurance vie, soit effectuant des transactions de montants conséquents pour les institutionnels. Si la SCPI Iroko ZEN venait à publier des rendements moindres, nul doute que les assurés pourraient être alors tentés d’arbitrer sans retenue, mettant à mal la SCPI. L’investissement immobilier est par essence un marché peu liquide. Une SCPI se doit donc de pouvoir investir sur le long terme sereinement.
| Assurance Vie (contrats) | Frais de gestion annuels du contrat (Unité de Compte) | Frais de souscription via la contrat (1) | Taux de reversement des revenus à l'épargnant (2) | En savoir + |
|---|---|---|---|---|
| 0.500 % | 0.00 % | 100 % | EN SAVOIR PLUS | |
| 0.500 % | 0.00 % | 100 % | EN SAVOIR PLUS | |
| 1.000 % | 0.00 % | 100 % | EN SAVOIR PLUS | |
| (1): Un avenant par assureur est à signer avant toute souscription. Ce premier spécifie toutes les conditions particulières. (2): Certains contrats d'assurance vie ne reversent pas l'intégralité (=100%) des dividendes versés par les SCPI. | ||||
Si les SCPI à frais de souscription sont davantage protégées, car il faut en moyenne deux années et demi de détention des parts pour couvrir ces frais et dégager les premiers revenus, les SCPI sans frais de souscription sont plus facilement exposées aux investisseurs de court terme. C’est pourquoi IROKO entend bien prendre cette décision pendant que la courbe de collecte est ascendante, et que les rendements publiés restent bien au-delà de son objectif de performance à long terme (5.5%).
Doublement durée détention minimale : seules les nouvelles parts émises concernées
Les investisseurs déjà investis sur des parts de SCPI Iroko ne sont pas directement concernés par ce changement de mesure, sur leurs investissements passés. Aucun effet rétroactif de la mesure n’étant prévu. En effet, seules les nouvelles parts IROKO Zen émises seront concernées par ce doublement de la durée minimale de détention afin d’éviter ces frais de retrait, en passant de trois ans à six ans. À priori, cette mesure entrerait en vigueur à compter du 1er janvier 2027.