Liste des SCPI sans frais de souscription (frais d’entrée à 0%)
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Liste des différentes SCPI du marché n’ayant aucuns frais d’entrée.
Sommaire de l'article
Les frais de souscription sur les parts de SCPI sont élevés et découragent de nombreux épargnants. De nouvelles SCPI, lancées récemment, proposent désormais des frais de souscription à 0%. En contrepartie les frais de gestion internes sont plus élevés. Logique.
SCPI sans frais de souscription
Les SPCI sont des placements existant depuis près de 50 ans. Redécouverts depuis une dizaine d’années, suite à la chute des taux d’intérêts, les SCPI sont actuellement les placements présentant le ratio rendement/risque parmi les plus attractifs du marché. Comme pour tout investissement dans l’immobilier, les frais ont toujours été élevés, de l’ordre de 10%. Depuis quelques années, avec le fort succès de la collecte pour la pierre papier, la concurrence entre les gestionnaires fait rage. Pour le plus grand bénéfice des épargnants, les frais de souscription ne cessent de baisser au fil des lancements des SCPI.
Des premières SCPI sans frais de souscription...
Au point, où certaines SCPI sont désormais lancées sans frais de souscription. Elles sont encore rares, mais devraient séduire et encourager les gestionnaires à suivre cette tendance. Le revers de la médaille est évidemment que les frais de gestion internes à la SCPI sont plus élevés. Il faut bien que la société de gestion puisse vivre. Par ailleurs, des frais d’investissements peuvent être facturés à chaque nouvelle acquisition, ce qui n’est pas le cas pour la plupart des SCPI ayant des frais de souscription.
| SCPI | Souscription ouverte | Taux Distribution 2025 | Variation prix de la part 2025 | Performance Globale Annuelle (*) 2025 | Avis épargnants (**) | Eligibilité Assurance-Vie |
|---|---|---|---|---|---|---|
| CORUM R START | ✅ | NC | 0,00 % | NC | 4.97/5 (1 avis) | ❌ |
| EDEN | ✅ | 8.000 % | 0,00 % | 8,00% | Aucun avis | ❌ |
| IROKO ATLAS | ✅ | 9.410 % | 0,00 % | 9,41% | 4.39/5 (64 avis) | ✅ Liste contrats |
| IROKO ZEN | ✅ | 7.140 % | +0,99 % | 8,13% | 3.87/5 (30 avis) | ✅ |
| MISTRAL SELECTION | ✅ | 8.070 % | 0,00 % | 8,07% | Aucun avis | ✅ |
| NEO | ✅ | 5.500 % | 0,00 % | 5,50% | 3.61/5 (18 avis) | ❌ |
| REMAKE LIVE | ✅ | 7.050 % | 0,00 % | 7,05% | 4.4/5 (145 avis) | ✅ |
| UPEKA | ✅ | 5.710 % | +3,00 % | 8,71% | Aucun avis | ❌ |
SCPI : Performance Globale Annuelle :Depuis novembre 2025, les rendements des SCPI doivent être publiés sous la forme d’un taux de Performance Globale Annuelle (PGA), accompagnés de leur Taux de Distribution (TD). SCPI à capital variableFormule de calcul de la Performance Globale Annuelle (PGA) une SCPI à variable : il est tenu compte du dividende et de la variation du prix public de souscription, entre le 1er janvier de l’année N et le 1er janvier de l’année N+1, selon la formule suivante : Dividende brut de l’année N + (prix de souscription au 1er janvier de l’année N+1 - prix de souscription au 1er janvier de l’année N) / prix de souscription au 1er janvier de l’année N SCPI à capital fixeFormule de calcul de la Performance Globale Annuelle (PGA) une SCPI à capital fixe : Il est tenu compte du dividende et du prix de part acquéreur moyen entre l’année N-1 et l’année N, pour les SCPI à capital fixe, selon la formule suivante : Formule de calcul de la Performance Globale Annuelle (PGA)Dividende brut de l’année N + (prix de part acquéreur moyen de l’année N – prix de part acquéreur moyen de l’année N-1) / prix de part acquéreur moyen de l’année N-1 Taux de distribution (TD)Le taux de distribution de la SCPI est la division du dividende brut, avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé, versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par :
(2) : Frais de gestion interne au fonds. Ne concerne pas les frais de gestion des contrats d'assurance-vie par exemple. (*) : Performances brutes de fiscalité et des potentiels frais de gestion (selon leur mode de détention, des frais supplémentaires pouvant être appliqués dans le cadre de détention en unités de compte via des contrats d'assurance-vie, brutes de fiscalité et bruts des prélevements sociaux, pour des titres en détention via un compte-titres (en nominatif pur ou via un compte-titres personnel). (**) : Avis des lecteurs du Guide épargne. N'indique en rien la qualité intrinséque de chaque support. Purement indicatif, cf politique de collecte des avis des lecteurs. Liste non exhaustive des offres de marché. Informations publiées à titre indicatif uniquement. | ||||||
Sans frais de souscription, mais avec des frais de gestion élevés...
Pas de miracle. Il faut bien que la société de gestion puisse vivre. En l’absence de frais de souscription, le gestionnaire viendra se rémunérer sur les revenus de la SCPI. Les frais de gestion seront alors, dans ce cas, sensiblement supérieurs à la moyenne du marché. À l’épargnant de savoir ce qu’il préfère. Payer puis voir, ou ne pas payer, mais gagner potentiellement moins. Pour le moment, nous n’avons pas suffisamment de recul pour déterminer la meilleure solution.
Les performances passées ne préjugent en rien des performances à venir. L’investissement sur les SCPI est un placement à risque de perte en capital.
- Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCPI dépend des conditions du marché de l'immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
- Risque de rendement : aucun rendement n'est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strictement en rien des performances à venir.
- Risque d'illiquidité : En achetant des parts de SCPI en direct, vous n'êtes pas certain de pouvoir les revendre. Ce risque est d'autant plus élevé en cas de souscription de parts de SCPI en démembrement (il est alors impossible de revendre ses parts avant l'échéance du démembrement temporaire). En cas de retournement du marché de l'immobilier, même en pleine propriété de vos parts de SCPI, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d'assurance-vie, l'assureur prenant à sa charge ce risque de illiquidité).
- Risque de crédit : le financement de parts de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n'ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout moment.
- Risque de devise : pour les SCPI investies hors zone euro, les revenus potentiels et la valeur de parts de SCPI peuvent être impactés par l'évolution du cours des devises.
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SCPI : Les meilleures SCPI sans frais de souscription (0% frais d’entrée)
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