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6 critères pour bien choisir ses SCPI de rendements

Le nombre de SCPI sur le marché ne cesse de croître. Difficile de s’y retrouver. Comment faire son choix ? Voici les 6 critères les plus pertinents pour vous aider à choisir.

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Publié le , mis à jour le

SCPI de rendements : sur quels critères se baser ?

Les rendements passés ne préjugent en rien des rendements futurs. Cette petite phrase vous la connaissez par cœur. Elle vous invite à la prudence. Une SCPI récemment lancée aura toujours tendance à se montrer belle avec des rendements au plus haut. Par contre, sur le long terme, et le placement sur les SCPI est un placement long terme, la performance peut rapidement s’avérer moribonde.

Eléments clés pour choisir une SCPI de rendement

Attention, choisir une SCPI peut devenir rapidement technique, avec des sigles largement utilisés. Il est toujours prudent de choisir, non pas une, mais plusieurs SCPI afin de minimiser ses risques. Ne jamais oublier qu’un placement en SCPI est un placement à risques...

Guide épargne

Investir dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie ou pas ? Seul l’épargnant concerné a la réponse ! S’il s’agit d’un investissement effectué en cash, l’assurance-vie sera de loin la solution la plus avantageuse (cf assurance-vie et SCPI, un duo gagnant. Dans ce cas, seules certaines SCPI sont éligibles, sur une sélection de contrats. Dans la négative, pour un financement à crédit des parts de SCPI, la question ne se pose pas, l’assurance-vie ne permet pas un tel moyen de financement. Il vous faudra investir en direct.

Dividende sur valeur de marché

Le rendement, ou le taux de distribution de dividende divisé par la valeur moyenne de la part. Les investisseurs se focalisent souvent uniquement sur ce paramètre. Une erreur de débutant. En effet, les jeunes SCPI attirent ainsi facilement les gogos en affichant des rendements attractifs. Rendements que généralement ces mêmes SCPI ne tiendront évidemment pas sur la durée. Mais toujours est-il qu’il faut évidemment regarder avec attention ce critère. Un DVM dans la moyenne ou au-dessus est primordial (moyenne de 5.05% en 2014).

Report à Nouveau (RAN)

Report à Nouveau (RAN) : Si une SCPI redistribue toutes ses richesses chaque année, son report à nouveau sera faible. Potentiellement un imprévu viendra de fait faire écouler son rendement sur une année. Les SCPI prévoyantes possèdent un report à nouveau élevé (de l’ordre de 10%) permettant ainsi d’absorber une chute temporaire de rendement (vacance locative, loyers renégociés, etc.).

Taux d’occupation financier (TOF)

Le taux d’occupation financier (TOF) se détermine par la division du montant total des loyers et indemnités d’occupation facturés ainsi que des indemnités compensatrices de loyers par le montant total des loyers facturables dans l’hypothèse où l’intégralité du patrimoine de la SCPI serait loué.

Taux de provision pour gros travaux

Provisions pour gros travaux : le PGR (gros travaux ou grosses réparations) représente la quote-part des revenus des SCPI pour les travaux à venir. Plus une SCPI est prévoyante, moins de déconvenues surviendront dans le futur, abaissant ainsi le rendement servi aux investisseurs.

Capitalisation des SCPI

Capitalisation des SCPI : plus une SCPI est importante, moins le risque de contre-performance sur un bien en particulier est important. Une SCPI avec de nombreux biens immobiliers en gestion sera moins soumise à une défaillance d’un de ses biens.

Prêt pour choisir vos SCPI selon vos propres critères ?

Attention, comme tout placement dans l'immobilier, les SCPI sont des placements à risques de perte de capital.
  • Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCPI dépend des conditions du marché de l'immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
  • Risque de rendement : aucun rendement n'est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strictement en rien des performances à venir.
  • Risque d'illiquidité : En achetant des parts de SCPI en direct, vous n'êtes pas certain de pouvoir les revendre. Ce risque est d'autant plus élevé en cas de souscription de parts de SCPI en démembrement (il est alors impossible de revendre ses parts avant l'échéance du démembrement temporaire). En cas de retournement du marché de l'immobilier, même en pleine propriété de vos parts de SCPI, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d'assurance-vie, l'assureur prenant à sa charge ce risque de illiquidité).
  • Risque de crédit : le financement de parts de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n'ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout moment.
  • Risque de devise : pour les SCPI investies hors zone euro, les revenus potentiels et la valeur de parts de SCPI peuvent être impactés par l'évolution du cours des devises.

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