FranceTransactions.com
Une question que tout investisseur en parts de SCPI s’est posée : pourquoi les frais des SCPI ne sont-ils pas tous indiqués en TTC ?
Certaines documentations de SCPI affichent des frais HT, d’autres TTI et enfin d’autres encore en TTC ? Pourquoi cette différence ? Quels seront les frais prélevés au final ? Comment comparer les frais des SCPI ?
Les épargnants peuvent être surpris en épluchant les documentations des SCPI que certaines sociétés de gestion indiquent des frais hors taxes (HT), d’autres mentionnent des frais TTI (Toutes Taxes Incluses), enfin d’autres des frais TTC (Toutes Taxes Comprises). Une interrogation légitime de la part des investisseurs, pourquoi certaines SCPI expriment leurs frais essentiellement en HT, et et d’autres en TTI ? Certains comparateurs de SCPI se prennent même les pieds dans les frais. À vouloir comparer les frais, certains semblent oublier de comparer ce que est comparable...
La documentation CORUM Origin fait état de frais TTI, Toutes Taxes Incluses, mais n’évoquent pas de frais TTC, Toutes Taxes Comprises.
La documentation IROKO ZEN indique des frais HT, et ajoute alors la TVA de 20%, pour aboutir à des frais TTC.
Concernant la SCPI Epargne Pierre, les frais sont annoncés également HT, auxquels s’ajoutent la TVA.
Toutefois les distributeurs reprennent les niveaux de frais HT de la SCPI Epargne Pierre dans leur communication. Mais le capital des épargnants investi dans la SCPI sera pourtant bien déduits du montant des frais TVA incluse. L’écart est tout de même de 20%.
Les frais de souscription sont toujours payés par l’épargnant, auxquels peuvent s’ajouter d’éventuels frais de revente de parts. Ces frais sont souvent facturés aux investisseurs revendant leurs parts peu de temps après avoir souscrits. Il s’agit de dissuader les épargnants d’effectuer des allers-retours sur les parts.
Les frais de souscription (éventuels, certaines SCPI n’en facturent pas, cf SCPI sans frais de souscription) réduisent d’autant le capital réellement investir dans la SCPI. L’investisseur constatera alors ces frais lors de la revente de ses parts, déduites de ces frais.
Tout comme pour les éventuels frais de revente des parts, les investisseurs les plus avertis scrutent plus finement les frais internes des SCPI portant notamment sur les actes de gestion (acquisition/vente) ainsi sur les revenus encaissés (les loyers), ces fameux frais de gestion. Et c’est là que les choses se compliquent un peu. En effet, la liste des frais d’une SCPI peut s’allonger, ressemblant ainsi à un millefeuille ressemblant à celui rencontré en assurance-vie.
Les épargnants s’attardent souvent seulement sur les frais de souscription, or la liste des frais en SCPI peut être longue. Cette liste de frais portent sur des SCPI en direct. Via l’assurance-vie, des frais supplémentaires, liées à l’enveloppe qu’est le contrat d’assurance-vie sont alors à ajouter.
HT, TTC et TTI ? Quelles différences ? Ces différences mentions et indications de frais avec ou sans TVA proviennent des natures des sociétés de gestion de portefeuilles à l’origine des SCPI. Certaines sont soumises à la TVA et d’autres tout simplement pas. Ainsi, par exemple, IROKO est une SGP soumise à TVA, alors que CORUM AM ne l’est pas.
Si pour les frais de souscription, tout reste relativement clair. Ces frais sont inclus dans le prix des parts et réduisent ainsi directement le capital investi. En revanche pour les frais de gestion internes à la SCPI, cela peut donc se compliquer rapidement. La TVA n’est pas applicable à tous les flux financiers. Ainsi, des comparaisons des frais de gestion contradictoires ont été publiés par CORUM et par IROKO, à propos de leurs SCPI respectives. La bataille des frais est enclenchée.
Ainsi, la commission de gestion de Corum Origin de 13,20% TTC des loyers encaissés est constituée de 8,40% TTI pour partie au titre de la gestion administrative, et, de 4,80% TTC au titre de la gestion afférente à l’exploitation des immeubles. Ainsi le montant HT, payé in fine à la SCPI Corum Origin , est de 12,40% HT, et revient à 12,48% si l’on réintègre la TVA non récupérable dans le cas où 10% de l’activité de la SCPI Corum Origin est non soumise à la TVA. Vous suivez toujours ?
Pour la SCPI Iroko Zen, la commission de gestion est de 12,00% HT et revient à 12,24% si l’on réintègre la TVA non récupérable dans le cas où 10% de l’activité de la SCPI Iroko Zen est non soumise à la TVA. Et maintenant ?
Un raccourci, selon IROKO, serait donc de comparer deux notions non comparables en rapprochant les 13,20% TTC pour la SCPI Corum Origin aux 14,40% TTC pour la SCPI Iroko Zen. Mais la comparaison devrait se faire sur ce qui revient dans la poche de la SCPI à savoir 12,48% pour la SCPI Corum Origin et 12,24% pour la SCPI Iroko Zen.
Pas très clair ? Rassurez-vous, ce qui est important pour les épargnants, ce sont surtout les rendements effectifs de la SCPI. Car les frais de gestion restent des frais internes à la SCPI.
Le mieux, pour ne pas se prendre les pieds dans le tapis, est de comparer les frais HT (hors taxes). Cela permet de comparer ce qu’une SCPI coûte en termes de frais internes.
Les frais de souscription sur les parts de SCPI sont élevés et découragent de nombreux épargnants. De nouvelles SCPI, lancées récemment, proposent désormais des frais de souscription à 0%. En (...)
Les frais de souscription sur les parts de SCPI sont élevés, 8.85% en moyenne selon FranceTransactions.com. Mais depuis quelques années déjà, certaines nouvelles SCPI ont cassé cette pratique, ces (...)
Le délai de jouissance des parts varie selon les SCPI. Quels sont les délais de jouissance pour chaque SCPI ?
Avec le succès actuel des SCPI, frisant l’irrationnel, les gestionnaires de SCPI étendent de plus en plus les délais de jouissance. Au final, c’est une baisse du rendement pour les investisseurs, dont (...)
Alors que la moyenne des frais de souscription des SCPI tourne autour des 9 %, comment expliquer que certaines SCPI soient proposées sans la moindre commission de souscription ? Un piège ou pas ? (...)
Bénéficier des baisses de valorisation des biens immobiliers, certaines SCPI opportunistes se lanceraient-elles au meilleur moment ?
Après une année 2023 pour le moins délicate pour les SCPI, l’année 2024 ne s’annonce pas véritablement plus favorable. Première baisse de prix de part annoncée dés le 1er janvier (...)
Les meilleures SCPI ne sont pas celles qui ont publié le taux de distribution le plus élevé en 2023 ! Il faut tenir compte de la revalorisation du prix des parts ! Top 10 des vraies meilleures SCPI (...)