SCPI : le piège des délais de jouissance
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Avec le succès actuel des SCPI, frisant l’irrationnel, les gestionnaires de SCPI étendent de plus en plus les délais de jouissance. Au final, c’est une baisse du rendement pour les investisseurs, dont ils ne tiennent généralement pas compte, à tort évidemment.
Sommaire de l'article
Délai de jouissance des parts de SCPI
Le délai de jouissance représente une durée, exprimée généralement en mois, au-delà de laquelle la part de SCPI achetée commence réellement à être comptabilisée pour l’attribution du dividende, au prorata de la période de référence pour leur versement (année, trimestre ou mois). Le délai de jouissance concerne les émissions de nouvelles parts des SCPI à capital variable ou des augmentations de capital des SCPI à capital fixe. Les parts de SCPI achetées sur le marché secondaire ne sont, de fait, pas concernées par ce délai de jouissance. En règle générale, le délai de jouissance expire au 1er du mois suivant la durée imposée.
Pourquoi appliquer un délai de jouissance ?
Entre le moment où vous confiez votre argent à la SCPI et le moment où il sert effectivement à l’acquisition d’un bien, il peut se passer plusieurs mois. Les gestionnaires ne font donc pas le portage du placement, comme le font les assureurs par exemple dans les fonds euros.
En réalité, c’est surtout pour les gestionnaires une bonne occasion de maintenir des rendements sur les SCPI sensiblement plus élevés, et donc d’augmenter encore davantage la collecte. En ne servant pas les dividendes aux nouveaux souscripteurs de parts, cela permet d’en donner un peu plus aux anciens, et ainsi afficher un rendement sensiblement plus élevé.
Délai de jouissance des parts de SCPI, pour un rendement moribond la première année
Les investisseurs, le plus souvent aveuglés par les rendements passés, oublient de prendre en compte les délais de jouissance. Ils sont parfois surpris lors du versement des dividendes, de les voir aussi faibles sur une année. Et pour cause, nous l’avons vu. Les gestionnaires ne cessent d’étendre les délais de jouissance, tous les investisseurs ne jurant que par les SCPI. Cela renforce l’aspect long terme du placement en SCPI.
Délais de jouissance des parts de SCPI
| SCPI | Gestionnaire | Délai de jouissance | Avis (1) |
|---|---|---|---|
 | BNP PARIBAS REIM | 1er jour du 6ième mois suivant la souscription | 4/5 (4 avis) |
 | BNP PARIBAS REIM | 1er jour du 6ième mois suivant la souscription | 3.69/5 (29 avis) |
 | ALDERAN | 1er jour du 6e mois suivant la souscription et son règlement | 3.73/5 (11 avis) |
 | MIDI2I | 1er jour du 5e mois suivant la souscription et son règlement intégral | 3.67/5 (6 avis) |
 AESTIAM CAP HEBERGIMMO (fusion avec Aestiam Pierre Rendement pour AEASTIAM AGORA) | AESTIAM | Premier jour du mois suivant la souscription | 3.25/5 (8 avis) |
 | AESTIAM | Premier jour du mois suivant la souscription | Aucun avis |
 | AESTIAM | 1er jour du mois suivant la souscription | 3.43/5 (23 avis) |
 AESTIAM PIERRE RENDEMENT (fusion avec AESTIAM CAP HEBERGIMMO pour AESTIAM AGORA) | AESTIAM | Premier jour du mois suivant la souscription | 3.97/5 (1 avis) |
 | AESTIAM | 1er jour du trimestre suivant | Aucun avis |
 | AEW CILOGER | Premier jour du deuxième mois suivant celui au cours duquel la souscription est réalisée. | 3/5 (4 avis) |
 | AEW CILOGER | Premier jour du deuxième mois suivant celui au cours duquel la souscription est réalisée. | Aucun avis |
| AEW CILOGER | 1er jour du trimestre suivant | Aucun avis | |
 | AEW CILOGER | Premier jour du deuxième mois suivant celui au cours duquel la souscription est réalisée. | Aucun avis |
| ALLIANZ DIVERSITY (ex HOME) | ALLIANZ IMMOVALOR | 1er jour du 5ième mois suivant | Aucun avis |
 | ALLIANZ IMMOVALOR | 1er jour du 5ième mois suivant | Aucun avis |
 | ALLIANZ IMMOVALOR | 1er jour du 5ième mois suivant | Aucun avis |
 | ALTERA IM | Premier jour du troisième mois suivant celui au cours duquel la souscription est réalisée. | Aucun avis |
 | ALTIXIA REIM | 1er jour du 6e mois suivant la souscription | 3.97/5 (1 avis) |
 | ALTIXIA REIM | 1er jour du 6e mois suivant la souscription | 3.97/5 (1 avis) |
 | AMUNDI | À compter du premier jour du sixième mois suivant la date de souscription | Aucun avis |
 | GRAND OUEST GESTION D'ACTIFS | 1er jour du 2e mois suivant l'enregistrement de la souscription et l'encaissement des fonds | 2/5 (3 avis) |
 | AEW CILOGER | Premier jour du deuxième mois suivant celui au cours duquel la souscription est réalisée. | 3.97/5 (1 avis) |
 | ATREAM | 1er jour du 4ième mois suivant | Aucun avis |
 | FIDUCIAL GERANCE | 1er jour du 2ième mois suivant | 3.63/5 (19 avis) |
 | FONCIERES ET TERRITOIRES | 1er jour du 5e mois suivant | 3.77/5 (22 avis) |
 | ATREAM | 1er jour du mois suivant la souscription | 3.21/5 (14 avis) |
 | SOGENIAL IMMOBILIER | 1er jour du 6e mois | Aucun avis |
 | SOGENIAL IMMOBILIER | 1er jour du 6e mois | Aucun avis |
 | SOGENIAL IMMOBILIER | 1er jour du 6e mois | 4/5 (4 avis) |
 | SOGENIAL IMMOBILIER | 1er jour du 4ième mois suivant la souscription | 4.11/5 (18 avis) |
 | ALDERAN | 1er jour du 6e mois suivant la souscription et son règlement | 2.98/5 (1 avis) |
 | CORUM AM | Le premier jour du sixième mois qui suit la souscription et son règlement | 3.59/5 (17 avis) |
 | CORUM AM | 1er jour du 6e mois suivant la souscription et son règlement | 3.73/5 (111 avis) |
 | CORUM AM | Le premier jour du sixième mois qui suit la souscription et son règlement | 4.97/5 (1 avis) |
 | CORUM AM | Le premier jour du sixième mois qui suit la souscription et son règlement | Aucun avis |
 | CORUM AM | 1er jour du 6e mois suivant la souscription et son règlement | 4.42/5 (201 avis) |
 | LA FRANCAISE AM | 1er jour du mois suivant la souscription | 0.99/5 (1 avis) |
 | INTERGESTION | Le 1er jour du 6e mois suivant la souscription. Les premiers dividendes potentiels seront versés au prorata temporis. | Aucun avis |
 | INTERGESTION | 1er jour du 6ième mois suivant | 3.83/5 (6 avis) |
 | DARWIN | Le premier jour du cinquième mois qui suit la souscription et son règlement | Aucun avis |
 | ADVENIS REIM | 1er jour du 5e mois suivant la souscription | Aucun avis |
| AMUNDI | 1er jour du 3ième mois suivant la souscription | 2.88/5 (32 avis) | |
 | EDMOND DE ROTHSCHILD REIM | Premier jour du sixième mois suivant celui au cours duquel la souscription est réalisée. | Aucun avis |
 | SOFIDY | 1er jour du 3ième mois suivant la souscription | 3.25/5 (12 avis) |
 | ELEVATION CAPITAL PARTNERS | Premier jour du quatrième mois suivant celui au cours duquel la souscription est réalisée. | Aucun avis |
 | ADVENIS REIM | 1er jour du 4e mois suivant la souscription | 3.97/5 (1 avis) |
 | HSBC REIM | 1er jour du 6ième mois suivant | Aucun avis |
 | HSBC REIM | 1er jour du 4ième mois suivant | 2.75/5 (4 avis) |
 | LA FRANCAISE AM | 1er jour du 4ième mois suivant la souscription | 3.44/5 (16 avis) |
 | ATLAND VOISIN | 1e jour du 6e mois | 4.4/5 (241 avis) |
 | ATLAND VOISIN | 1e jour du 4e mois | 3.97/5 (1 avis) |
 | ATLAND VOISIN | 1e jour du 6e mois | Aucun avis |
 | EPSICAP REIM | 1er jour du 4e mois suivant le mois de souscription | 4.2/5 (84 avis) |
 | SWISS LIFE REIM | 1er jour du 4eme mois | 3.97/5 (1 avis) |
 | SPIRIT REIM | 1er jour du 6e mois suivant la souscription | Aucun avis |
 | ADVENIS | 1er jour du 6ième mois suivant l'achat des parts | 3.5/5 (16 avis) |
 | EURYALE | 1er jour du 5ième mois suivant | Aucun avis |
 | FIDUCIAL GERANCE | 1er jour du 2e mois suivant | 3.5/5 (2 avis) |
 | FONCIERE MAGELLAN | 1er jour du septième mois suivant la souscription et son règlement. | 3.33/5 (3 avis) |
| AMUNDI | 1er jour du 3ième mois suivant la souscription. | Aucun avis | |
| AMUNDI | 1er jour du 3ième mois suivant la souscription. | 3.27/5 (11 avis) | |
 | GREENMAN ARTH | 1er jour du 6ième mois suivant | Aucun avis |
 | INTERGESTION | 1er jour du 6ième mois suivant | 3/5 (2 avis) |
| INTERGESTION | 1er jour du 6ième mois suivant | 4.75/5 (4 avis) | |
 | BNP PARIBAS REIM | 1er jour du 6ième mois suivant la souscription | Aucun avis |
| AEW CILOGER | Premier jour du 4ième mois suivant la souscriptions. | Aucun avis | |
 | SOFIDY | 1er jour du 3ième mois suivant la souscription | 3.42/5 (36 avis) |
 | IROKO | 1er jour du 4e mois suivant la souscription | 4.39/5 (64 avis) |
 | IROKO | 1er jour du 4e mois suivant la souscription | 3.87/5 (30 avis) |
 | KYANEOS AM | 4 mois | 4.33/5 (12 avis) |
| KYANEOS RESIDENTIEL | KYANEOS AM | 4 mois | Aucun avis |
| AMUNDI | 1er jour du 3ième mois suivant la souscription. | Aucun avis | |
 | AEW CILOGER | 1er jour du 2ième mois suivant la souscription. | 3.56/5 (25 avis) |
| LF AVENIR SANTÉ | LA FRANCAISE AM | 3 mois à partir de la souscription effective des parts. | Aucun avis |
 | LA FRANCAISE AM | 1er jour du 4eme mois qui suit la souscription | 2.5/5 (2 avis) |
 | LA FRANCAISE AM | 1er jour du 4ième mois suivant la souscription | 2.5/5 (4 avis) |
 | LA FRANCAISE AM | Premier jour du mois suivant la souscription | 2.98/5 (1 avis) |
 | AESTIAM | 1er jour du 4e mois suivant la souscription | Aucun avis |
 | THEOREIM | Premier jour du sixième mois suivant la souscription | 3.97/5 (1 avis) |
| FIDUCIAL GERANCE | 1er jour du 2e mois suivant | Aucun avis | |
 | SWISS LIFE ASSET MANAGERS FRANCE | Premier jour du cinquième mois suivant celui au cours duquel la souscription est réalisée. | Aucun avis |
 | ARKEA REIM | 1er jour du 6e mois suivant l'enregistrement de la souscription et l'encaissement des fonds | Aucun avis |
 | MYSHARECOMPANY | 1er jour du quatrième mois suivant le mois de la souscription et de la réception des fonds. | Aucun avis |
 | MYSHARECOMPANY | 1er jour du quatrième mois suivant le mois de la souscription et de la réception des fonds. | 3.33/5 (3 avis) |
 | NORMA CAPITAL | La jouissance est fixée au premier jour du sixième mois à compter du 1er jour ouvré suivant la réception intégrale des fonds. | Aucun avis |
 | NORMA CAPITAL | 120 jours suivant la réception intégrale des fonds | 3.97/5 (1 avis) |
 | NOVAXIA INVESTISSEMENT | 1 er jour du quatrième mois suivant celui de la souscription. | 3.61/5 (18 avis) |
 | AROXYS | Premier jour du 6e mois suivant la souscription | Aucun avis |
 | PAREF GESTION | 1er jour du 6ème mois | 3.97/5 (1 avis) |
 | NOVAXIA INVESTISSEMENT | 1er jour du 4ième mois suivant la souscription | 4/5 (2 avis) |
 | NOVAXIA INVESTISSEMENT | 1er jour du 4ième mois suivant la souscription | 2.5/5 (2 avis) |
 | CONSULTIM AM | 1er jour du 4ème mois suivant le mois de souscription | 3.97/5 (1 avis) |
 | BNP PARIBAS REIM | 1er jour du 4ième mois suivant la souscription | 3/5 (6 avis) |
 | PAREF GESTION | le premier jour du mois suivant la réception intégrale des fonds par la société. | Aucun avis |
 | PAREF GESTION | 3 mois | 1.99/5 (1 avis) |
 | PAREF GESTION | 1er jour du 3ème mois suivant la réception intégrale des fonds par la société | 4/5 (3 avis) |
 | PRAEMIA REIM FRANCE | 1er jour du 4ième mois suivant la souscription | 2.65/5 (20 avis) |
 | PATRIMONIA ET CAPITAL | 1er jour du 5e mois suivant l'enregistrement de la souscription et l'encaissement des fonds | 0.99/5 (1 avis) |
 | PERIAL | 1er jour du 6e mois suivant le mois de souscription | 3.92/5 (24 avis) |
 | PERIAL | 1er jour du 6ième mois suivant la souscription | 3.71/5 (7 avis) |
 | PERIAL | 1er jour du 6ième mois suivant la souscription | 3.4/5 (30 avis) |
 | PERIAL | 1er jour du 4ième mois suivant la souscription | 3.97/5 (1 avis) |
| PERIAL | 1er jour du 5e mois suivant la souscription effective des parts. | Aucun avis | |
 | ATREAM | 1er jour du 4e mois suivant le mois de souscription | Aucun avis |
 | FIDUCIAL GERANCE | 1er jour du 2ième mois suivant | 2.98/5 (1 avis) |
 | LA FRANCAISE AM | 1er mois suivant la souscription | 3.97/5 (1 avis) |
 | EURYALE | 1er jour du 5ième mois suivant | Aucun avis |
 | PRAEMIA REIM FRANCE | 1er jour du 4e mois qui suit la souscription | 3.67/5 (3 avis) |
 | PRAEMIA REIM FRANCE | 1er jour du 4ième mois suivant la souscription | 3.74/5 (35 avis) |
 | PRAEMIA REIM FRANCE | 1er jour du 6ième mois suivant la souscription | 3.38/5 (55 avis) |
 | PRINCIPAL ASSET MANAGEMENT | 1er jour du 3e mois suivant la souscription | Aucun avis |
 | MNK PARTNERS FRANCE | 1e jour du 6e mois suivant la souscription | 3.97/5 (1 avis) |
 | REMAKE AM | 1 er jour du quatrième mois suivant celui de la souscription. | 4.4/5 (145 avis) |
 | REMAKE AM | 1er jour du cinquième mois suivant celui de la souscription. | Aucun avis |
 | AMUNDI | 1er jour du 3ième mois suivant la souscription. | 2.95/5 (20 avis) |
 | LA FRANCAISE AM | 1er jour du 4ième mois suivant la souscription | 2.67/5 (3 avis) |
 | FIDUCIAL GERANCE | 1er jour du 2e mois suivant | 3.97/5 (1 avis) |
 | SOFIDY | premier jour du troisième mois qui suit la souscription | 3.97/5 (1 avis) |
 | SOFIDY | délai de jouissance de 3 mois | 2.98/5 (1 avis) |
 | SOFIDY | 1er jour du 6e mois suivant la souscription | 2.98/5 (1 avis) |
 | SOFIDY | 1er jour du 3ième mois suivant la souscription | 4.12/5 (18 avis) |
 | SOFIDY | 3 mois | Aucun avis |
 | TELAMON ASSET MANAGER | Premier jour du 7e mois suivant la souscription | Aucun avis |
 | ATREAM | 1er jour du 4ème mois suivant le mois de souscription | 2.98/5 (1 avis) |
 | ARKEA REIM | 1er jour du 6e mois suivant l'enregistrement de la souscription et l'encaissement des fonds | 4.38/5 (112 avis) |
 | DELTAGER | 5 mois soit le 1er jour du sixième mois suivant la date de souscription | 2.98/5 (1 avis) |
 | AXIPIT | Premier jour du septième mois suivant celui au cours duquel la souscription est réalisée. | Aucun avis |
 | URBAN PREMIUM | 1er jour suivant le 4e mois de la souscription | 3.97/5 (1 avis) |
 | CLUBFUNDING ASSET MANAGEMENT | Premier jour du 4e mois suivant la souscription | Aucun avis |
 | VOLT AM | Le premier jour du sixième mois qui suit la souscription et son règlement | Aucun avis |
 | WEMO REIM | 1er jour du 7e mois suivant la souscription | Aucun avis |
|
Taux de Distribution (TD) : Taux de Distribution, défini comme la division du dividende brut annuel, avant fiscalité et prélèvement libératoire (y compris les acomptes exceptionnels
et quote-part de plus-values) par le prix de souscription au 1er janvier de la même année (N), pour les SCPI à capital variable. Pour les SCPI à capital fixe, le Taux de Distribution se calcule avec le prix
de part moyen de l’année précédente (N-1), à la fois sur les marchés primaires et secondaires. (1):Votes instantanés des lecteurs, 1 vote par contrat par lecteur (adresse IP) est autorisé. N'induit rien quant à la qualité intrinsèque des placements cf politique de collecte des avis des lecteurs Liste non exhaustive des contrats du marché. Sélection effectuée sur la base des critères énoncés avant l'affichage du tableau. |
|||
SCPI an assurance vie : délai de jouissance des parts en assurance vie :
Investir sur des parts de SCPI ne permet pas de percevoir les revenus versés immédiatement. Un délai de jouissance des parts est imposé par la société de gestion. Dans le cadre d’un contrat d’assurance vie, la situation est différente, car c’est l’assureur qui détient déjà les parts de SCPI qu’il distribue auprès de ses assurés. L’assureur peut donc décider quel délai de jouissance il souhaite appliquer aux parts distribuées. Certains assureurs n’appliquent qu’un délai réduit, d’autres appliquent un délai arbitraire, d’autres appliquent le délai standard imposé par la société de gestion. Détails par assureurs.
| TOP | Assureurs/Mutuelles (Contrats phares pour les SCPI) | Délais de jouissance pratiqués sur les parts de SCPI distribuées |
|---|---|---|
| 1 🥇 | CNP assurances (Lucya CNP) | Aucun délai de jouissance (dividendes versés au prorata de la date investissement sur la SCPI), ou 1er jour du mois suivant selon les SCPI |
| 1 🥇 | Spirica (Life Epargne) | 1er jour du mois suivant |
| 3 🥉 | MIF (Compte Epargne Multisupport) | 1er jour du 3e mois |
| 4 | CORUM Life (CORUM Life) | 1er jour du 5e mois |
| 4 | Generali (BoursoVie) | 1er jour du 5e mois |
| 4 | Garance (Placement-direct Patrimoine) | 1er jour du 5e mois |
| 7 | Suravenir (Fortuneo Vie) | Variable selon les SCPI |
| 7 | CARDIF (Lucya CARDIF) | Variable selon les SCPI |
- Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCPI dépend des conditions du marché de l'immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
- Risque de rendement : aucun rendement n'est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strictement en rien des performances à venir.
- Risque d'illiquidité : En achetant des parts de SCPI en direct, vous n'êtes pas certain de pouvoir les revendre. Ce risque est d'autant plus élevé en cas de souscription de parts de SCPI en démembrement (il est alors impossible de revendre ses parts avant l'échéance du démembrement temporaire). En cas de retournement du marché de l'immobilier, même en pleine propriété de vos parts de SCPI, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d'assurance-vie, l'assureur prenant à sa charge ce risque de illiquidité).
- Risque de crédit : le financement de parts de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n'ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout moment.
- Risque de devise : pour les SCPI investies hors zone euro, les revenus potentiels et la valeur de parts de SCPI peuvent être impactés par l'évolution du cours des devises.
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