SCPI : le piège des délais de jouissance

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Avec le succès actuel des SCPI, frisant l’irrationnel, les gestionnaires de SCPI étendent de plus en plus les délais de jouissance. Au final, c’est une baisse du rendement pour les investisseurs, dont ils ne tiennent généralement pas compte, à tort évidemment.

Délai de jouissance des parts de SCPI

Le délai de jouissance représente une durée, exprimée généralement en mois, au-delà de laquelle la part de SCPI achetée commence réellement à être comptabilisée pour l’attribution du dividende, au prorata de la période de référence pour leur versement (année, trimestre ou mois). Le délai de jouissance concerne les émissions de nouvelles parts des SCPI à capital variable ou des augmentations de capital des SCPI à capital fixe. Les parts de SCPI achetées sur le marché secondaire ne sont, de fait, pas concernées par ce délai de jouissance. En règle générale, le délai de jouissance expire au 1er du mois suivant la durée imposée.

- Exemple concret

En clair, vous achetez des parts de SCPI, comprenant un délai de jouissance de 5 mois, le 16 juillet 2016, vous n’aurez donc droit à aucun dividende au titre de l’année 2016, puisque vos parts seront éligibles à la distribution de dividende, le 1er du mois suivant le nombre de mois du délai, soit le 1er janvier 2017. Votre rendement brut sur 2016 sera donc de 0%. Un zéro pointé à prendre en compte dans le calcul de votre rendement global !

Pourquoi appliquer un délai de jouissance ?

Entre le moment où vous confiez votre argent à la SCPI et le moment où il sert effectivement à l’acquisition d’un bien, il peut se passer plusieurs mois. Les gestionnaires ne font donc pas le portage du placement, comme le font les assureurs par exemple dans les fonds euros.

En réalité, c’est surtout pour les gestionnaires une bonne occasion de maintenir des rendements sur les SCPI sensiblement plus élevés, et donc d’augmenter encore davantage la collecte. En ne servant pas les dividendes aux nouveaux souscripteurs de parts, cela permet d’en donner un peu plus aux anciens, et ainsi afficher un rendement sensiblement plus élevé.

Délai de jouissance des parts de SCPI, pour un rendement moribond la première année

Les investisseurs, le plus souvent aveuglés par les rendements passés, oublient de prendre en compte les délais de jouissance. Ils sont parfois surpris lors du versement des dividendes, de les voir aussi faibles sur une année. Et pour cause, nous l’avons vu. Les gestionnaires ne cessent d’étendre les délais de jouissance, tous les investisseurs ne jurant que par les SCPI. Cela renforce l’aspect long terme du placement en SCPI.

Attention, comme tout placement dans l'immobilier, les SCPI sont des placements à risques de perte de capital.
  • Risque de perte en capital : le prix des parts de SCPI peut varier à la hausse, comme à la baisse. La valorisation des parts de SCPI dépend des conditions du marché de l'immobilier, sans tenir compte de la qualité intrinsèque des biens détenus.
  • Risque de rendement : aucun rendement n'est garanti. Une SCPI peut ne pas servir le moindre rendement. Les performances passées ne préjugent strcitement en rien des performances à venir.
  • Risque d'illiquidité : En achetant des parts de SCPI en direct, vous n'êtes pas certain de pouvoir les revendre. Les cessions peuvent être organisées par le gestionnaire, mais restent de gré à gré. En cas de retournement du marché de l'immobilier, vous ne pourrez probablement pas revendre vos parts (hormis investissement via un contrat d'assurance-vie, l'assureur prenant à sa charge ce risque d'illiquité).
  • Risque de crédit : le financement de parts de SCPI à crédit représente une prise de risque importante, fortement déconseillée aux investisseurs n'ayant pas le capital nécessaire pour solder le crédit à tout moment.

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