Investissement viticole (Foncière viticole, GFV - Groupement Foncier Viticole)

Ne pas confondre Foncière Viticole et GFV (Groupement Foncier Viticole)

Si le but de ces deux placements est bien le même : celui de permettre aux épargnant de diversifier leur patrimoine avec un actif foncier viticole ces deux produits divergent en termes de fiscalité, de stratégie d’investissement, et de risques. Les deux sont des placements financiers à risque de perte en capital. Essentiellement réservé aux amateurs de vin, les rendements potentiels sont faibles (entre 2% et 3%) au regard d’une prise de risque et d’une durée de placement sur le long terme.

• Foncière viticole : se grouper pour acquérir plusieurs vignes. La Foncière Viticole a pour objectif de réaliser l’acquisition de plusieurs vignes. Cette diversification permet de limiter les risques météo (grêle, gel notamment), les risques phytosanitaires, de diversifier les cépages et de travailler avec plusieurs exploitants. La Foncière Viticole ne détient que des vignes à son actif, elle n’a pas d’immobilier. La valeur de l’investissement réalisé dans la Foncière Viticole évolue en fonction du prix de l’hectare dans chaque commune où se situent les vignes, et restera indépendante du développement de la marque éventuelle de l’exploitant.
• Groupement Foncier Viticole (GFV) : se grouper sur un seul domaine. Un Groupement Foncier Viticole (GFV) est en général constitué pour réaliser l’acquisition d’un seul domaine, de taille importante. Les associés du Groupement Foncier Viticole (GFV) verront la valeur de leur patrimoine évoluer avec la valeur du foncier viticole local, mais aussi avec la valeur de la marque, que le viticulteur, qui loue et exploite les vignes et réalise la vinification, réussira à éventuellement développer. Cette concentration sur un seul domaine fait que la diversification est faible, mais chacun pourra apprécier de n’être investi que sur une appellation et une “étiquette” qu’il apprécie.

Foncière Viticole, réduction d’impôt de 18%

Cette réduction d’impôt est possible dès lors que l’activité de la Foncière Viticole est agricole. Cette réduction d’impôt est de 18% du montant investi dans la foncière viticole, dans la limite d’une souscription de 50.000 euros pour une personne seule et de 100 000 euros pour un couple, soit une réduction d’impôts respectivement de 9 000 euros et 18 000 euros. Cette réduction est soumise au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 euros. En contrepartie, les Actions de la Foncière Viticole sont bloquées pendant une durée minimale de 5 ans ½ à 7 ans, sous réserve du marché secondaire des Actions, et l’investisseur prend un risque de perte en capital.

Foncière viticole, pas d’abattement en cas de succession

L’abattement sur les transmissions ne fonctionne que pour la détention de vignes en direct et via les Groupements Fonciers Viticoles (GFV). Les Foncières Viticoles, qui sont des Sociétés Anonymes n’en bénéficient donc pas.

Groupements Fonciers Viticoles (GFV) : pas de réduction d’impôt

Les Groupements Fonciers Viticoles (GFV) ne permettent pas d’obtenir de réduction d’Impôt sur le revenu. En revanche, dès lors que le Groupement Foncier Viticole (GFV) concède un bail long terme à un exploitant, un abattement de 75% des droits fiscaux en cas de transmission (donation ou succession), jusque 300.000 € puis de 50%, sans limite de montant est applicable. Cet abattement s’applique sur la valeur des actifs viticoles, pas sur la trésorerie. En contrepartie, les parts du Groupement Foncier Viticole (GFV) doivent avoir été détenues 2 ans avant la transmission, puis doivent être conservées au moins 5 ans par les héritiers ou donataires. Ce dispositif fonctionne sans condition de lignée.

Fiscalité des revenus FV / GFV

Les revenus
Pour les revenus, le contribuable a le choix entre le régime micro foncier et le régime réel, selon son patrimoine et ses revenus existants par ailleurs. Du côté de l’ISF, cela peut être une opportunité supplémentaire, un abattement partiel du placement étant possible, sous conditions.

Exonération partielle de l’IFI : 75% de la valeur des parts

Le FISC considère que les GFV sont partiellement des biens professionnels. A ce titre, une exonération partielle des parts de GFV est possible (Art 885H à 885L CGI).

Les parts de GFV sont exonérées à 75% de leur valeur jusqu’à 102.717€ et pour seulement 50% de leur valeur au-delà, sous conditions :

• Bail à long terme donné d’au moins 18 ans des immeubles à destination agricole
• Interdiction par les statuts de l’exploitation en faire-valoir direct
• Cette exonération est réservée aux parts détenues depuis au moins 2 ans au 1er janvier de l’année d’imposition.

Fiscalité des revenus

Les revenus touchés par l’investisseur sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Ces derniers sont imposés selon deux régimes, au choix du contribuable. Le régime micro-foncier permet d’obtenir un abattement de 30%, mais sans pouvoir déduire les frais associés au placement. Le régime réel ne donne pas lieu à un abattement, mais permet de déduire les charges financières associées.

Fiscalité sur les plus-values

La fiscalité sur les plus-values résultant de la cession de parts de GFV suit le régime spécifique des plus-values immobilières.

A noter qu’une exonération de l’impôt est appliquée si le montant de la cession est inférieur à 15.000 €. (Art 150A bis à 150VH Code général des impôts).