Dispositif Denormandie : le pinel dans l’ancien

Denormandie = conditions du Pinel, mais dans l’ancien et avec un minimum de 25% de travaux

C’est une petite révolution autour de la loi Pinel. Le dispositif, avec sa ristourne fiscale, est étendu depuis le 1er janvier 2019, à l’immobilier locatif dans l’ancien, sous réserves de deux conditions supplémentaires que le dispositif pinel :

• des travaux doivent être effectués à hauteur de 25% du prix d’acquisition du bien (le fisc demandera les factures),
• le bien immobilier situé dans l’une des 245 communes éligibles (222 communes plan "cœur de ville" + 23 communes plan ORT).

Les logements anciens acquis avant le 1er janvier 2019 ne sont pas éligibles au Denormandie. Ainsi, l’article 199 novovicies du CGI est clair : Au logement que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 et qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de rénovation définis par décret, ainsi qu’au local affecté à un usage autre que l’habitation que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 et qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de transformation en logement. Le montant des travaux, facturés par une entreprise, doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.

Nouveauté 2020

A partir du 1er janvier 2020, la loi de finances 2020 met un terme à cette notion de centre ville des communes éligibles. Avant le 1er janvier 2020, le dispositif Denormandie etait restreint aux centre-villes des communes éligibles. Un point gênant, puisque personne ne peut certifier qu’un bien immobilier figure dans le centre-ville ou pas. Ce frein est donc supprimé.

Réduction d’impôt sur la totalité de l’investissement : acquisition + travaux

La réduction d’impôt porte sur l’ensemble des sommes investies (acquisition + travaux). Ce dispositif Denormandie est applicable jusqu’en 2021, date de fin de proposition du dispositif pinel.

Pas de double réduction fiscale !

Mais attention, avec cet amendement Denormandie, il ne sera pas possible de jouer le déficit foncier, afin d’obtenir l’abattement portant sur les 10.700€ de revenus. Le montant de ces travaux n’ouvriront pas droit au déficit foncier, comme habituellement. En pratique, un calcul devra donc s’effectuer afin de savoir si l’application du déficit foncier est plus attractive que le Denormandie. Dans la majorité des cas, la réduction directe d’impôt sera toujours plus appréciable que la pratique du déficit foncier... Sauf pour des montants de travaux très élevés par rapport au prix d’achat du bien, et de la présence de revenus fonciers par ailleurs.

Choisir la ville avec soin est primordial

Comme avec le Pinel dans le neuf, et comme pour tout projet immobilier, l’emplacement vaut le placement. Parmi cette liste de 222 villes denormadie sélectionnées, certaines sont des pépites, où le risque de carence locative est faible, et d’autres sont des vrais pièges. Ainsi, si Fontainebleau, en Seine et Marne, semble être favorable, Autun, ou encore Vesoul, sont des paris plus que risqués.

A ces 222 communes s’ajoutent celles qui ont signé le plan ORT (opération de revitalisation de territoire), ces communes sont au nombre de 23 à fin 2019.

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Certains sites se sont empressés de publiés des listes de villes soit-disant favorables au Denormandie. Mais ces listes sont basées sur des critères tels que le taux de chômage, la proportion de locataire, etc. Donc des données obsolètes pour des villes en cours de re-dynamisation, car justement ce qui compte est la dynamique de la ville, et non pas son taux de chômage de l’année passée. L’investisseur pourra d’autant plus réussir son projet que la ville se redresse rapidement. C’est pourquoi ce dispositif est un véritable pari sur l’avenir. Il est fortement conseillé de n’investir que dans les villes que l’investisseur connaît.

Textes de références

Article 199 novovicies (source LegiFrance)

Modifié par LOI n°2017-1837 du 30 décembre 2017 - art. 68 (V)
Modifié par LOI n°2018-1317 du 28 décembre 2018 - art. 11
Modifié par LOI n°2018-1317 du 28 décembre 2018 - art. 188
Modifié par LOI n°2018-1317 du 28 décembre 2018 - art. 189
Modifié par LOI n°2018-1317 du 28 décembre 2018 - art. 226