Scellier : Les faces cachées de la réduction d’impôt

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Scellier : Réduire ses impôts, voire ne plus payer d’impôts fait rêver plus d’un contribuable. Et pourtant, le dispositif Scellier est bien loin de tout cela... Décryptage d’un dispositif qui ne convient pas à tous les contribuables...

Plus simple et que les dispositifs précedents, Borloo et de Robien, la loi scellier parait l’investissement idéal pour réaliser combiner investissement immobilier et réduction directe d’impôts tout en préparant sa retraite.
Néanmoins, il est préférable de pas se lancer dans un investissement locatif loi Scellier sans avoir mesurer toutes les contraintes que peut cacher ce dispositif aussi alléchant soit-il.

Scellier : Investissement locatif

Pour bénéficier de la loi scellier, il vous faudra devenir acquéreur d’un bien immobilier neuf destiné à la location pendant un minimum de 9 ans.
Les loyers ne doivent pas dépasser un certain plafond fixé selon le lieu de votre bien immobilier. Un seul logement "Scellier" par an est accordé par foyer fiscal et le plafond d’investissement retenu est de 300.000 euros.

Un plafonnement au m² est désormais appliqué pour les logements achetés depuis le 1er janvier 2012. La réduction fiscale n’est plus calculée sur le prix de revient, mais selon la superficie et la zone géographique du logement, dans la limite de 300 000€

Prix plafond Scellier au m²
Zone géographique plafond de prix en euros/m²
zone A bis et A
5 000 €
Zone B1 (Dom, Com, Nouvelle -Calédonie)
4 000 €
zone B2
2 100 €
zone C
2 000 €
Exemple chiffré : Pour un bien de 60 m² acheté 200 000 € en zone B2 (frais de notaire inclus), le contribuable profitera, pendant neuf années, d’une réduction d’impôt à payer de 1 820 € contre 2 888€ pour les biens acquis avant le 1er janvier 2012.

La réduction directe d’impôt, séduit en général le contribuable.

La réduction d’impôt offert par la loi Scellier correspond à 13% du prix de revient du bien.
Le pourcentage peut atteindre 21% en destinant son bien à la location sociale et en s’engageant pour 15 ans.

Scellier : Attention aux plafonds de loyers !

La loi Scellier impose des plafonds de loyers, mais les montants ne suivent pas toujours les fluctuations du marché locatif.
Le gouvernement vient d’ailleurs d’annoncer une révision des plafonds de loyers Scellier à la baisse, en fonction de l ’évolution des prix des loyers et des zones géographiques.

Ces plafonds présentent des inconvénients :

  • Surévalué par rapport au marché, vous risquez d’avoir du mal à trouver un locataire et finalement vous devrez baisser le loyer du bien et de ce fait sa rentabilité. Votre simulation d’investissement peut donc être erronée, et le bilan financier de votre opération immobilière s’en retrouve biaisée.
  • Sous évalué, vous n ’aurez pas le droit de louer au prix du marché réel et donc votre investissement risque d’être peut rentable par rapport au prix d’achat.

De plus n’étant pas décisionnaire du le prix maximum du loyer, vous pouvez être victime des décisions gouvernementales encadrant ce dispositif.

Plafonds de loyer Scellier libre pour 2012

Scellier libre - Plafonds de loyer Scellier libre 2012 par mètre carré (en euros)
Zones Scellier librePlafond de loyer Scellier libre
en euros par mètre carré
Détails zones Scellier libre
A16.38 € / m2Zone A (Grande couronne de Paris, Côte d'azur et Genevois français)
A Bis22.08 € / m2Zone A Bis (Paris et 68 villes de la petite couronne)
B113.22 € / m2Zone B1 (Agglomérations de plus de 250.000 habitants et quelques communes)
B210.78 € / m2Zone B2 (Villes de 50.000 habitants et plus, zones littorales et frontalières)
C7.50 € / m2Zone C (Communes en zone rural, ayant fait l'objet d'un agrément, valable pendant 3 ans)

Plafonds de loyer Scellier intermédiaire pour 2012

Scellier intermédiaire - Plafonds de loyer Scellier intermédiaire 2012 par mètre carré (en euros)
Zones Scellier intermédiairePlafond de loyer Scellier intermédiaire
en euros par mètre carré
Détails zones Scellier intermédiaire
A13.10 € / m2Zone A (Grande couronne de Paris, Côte d'azur et Genevois français)
A Bis17.66 € / m2Zone A Bis (Paris et 68 villes de la petite couronne)
B110.58 € / m2Zone B1 (Agglomérations de plus de 250.000 habitants et quelques communes)
B28.62 € / m2Zone B2 (Villes de 50.000 habitants et plus, zones littorales et frontalières)
C6.00 € / m2Zone C (Communes en zone rural, ayant fait l'objet d'un agrément, valable pendant 3 ans)

Scellier : L’appât du gain des vendeurs

Acheter avec la loi scellier peut paraitre une bonne affaire pour l ’acheteur, mais c’est surtout une aubaine pour les vendeurs.

En effet, certains promoteurs bien conscients que vous allez récupérer de l’argent par le biais de la loi Scellier vous propose des programmes immobiliers spécifiques ou les prix des biens sont gonflés par rapport au marché. Méfiez-vous donc des annonces alléchantes de ces programmes de défiscalisation, qui peuvent afficher des prix jusqu’a 30% de plus que leur valeur réelle.
Cela équivaut à partager votre avantage fiscal de la loi Scellier avec votre promoteur. Il donc prudent de bien se renseigner sur les prix du marché immobilier dans la localité.

  • Investir en immobilier locatif via le dispositif Scellier est un plus, mais en aucun cas une motivation première !

La réduction fiscale ne doit pas être le but premier de votre investissement. Investir dans un bien immobilier n’est pas un placement financier, pour une simple et bonne raison : savez-vous quelle sera la valeur de votre bien immobilier à la fin du dispositif Scellier ? Le marché de l’immobilier est largement fluctuant, et acheter son bien dans une résidence souscrite à plus de 50% par des investisseurs, peut se révèler un risque conséquent lors de la mise en vente de tous ces biens en même temps. La décote sera importante...

Attention : L’immobilier locatif dans le neuf n’est pas toujours le plus rentable !
Renseignez-vous également sur les prix dans l ’ancien. Il peut s’avérer plus rentable d’acheter un bien ancien, et ne pas bénéficier de réductions directes d’impôts, que neuf sous couvert de la loi Scellier !
Dans tous les cas, vous pourrez bénéficier de la déduction des intérêts d’emprunts de vos loyers perçus.

Scellier : Une sélection du bien immobilier rigoureuse

Votre logement Scellier sera louer pendant au moins 9 ans, il est donc primordial de connaitre les surface susceptibles d’intéresser un maximum de locataires. Vous réduirez ainsi les chances de vous retrouver un jour en panne de locataires et réduire la rentabilité et les avantages de votre investissement Scellier.
Il est plus sûr d’ investir dans de petites surfaces,les 2 ou 3 pièces sont les surfaces les plus prisées sur le marché locatif.

Il est également important d’étudier l ’emplacement de votre bien. Ne dit-on pas "L’emplacement vaut le placement" ?
Outre la vérification de la proximité des transports, commerces et écoles, il faut vous renseigner sur le dynamisme locatif de la commune ou se situe le logement.
En effet si votre choix se porte sur une ville saturée en proposition locatives, vous aurez du mal a trouver un locataire et vos avantages fiscaux seront remis en cause. Surtout si vous finissez par être contraint à baisser le prix du loyer demandé, vous risqueriez de mettre en péril toute la rentabilité de votre investissement.

Le dipositif Scellier n’est éligible que dans certaines zones géographiques ou la demande locative à été évaluée comme importante, mais méfiez-vous tout de même, les choses évoluent rapidement.

Scellier : Une réduction d’impôt qui se fait attendre

Acheter en Scellier, c’est bien souvent acheter en VEFA. Il faudra donc au bas mot attendre près de 2 ans avant de constater sa première réduction fiscale, sous réserves d’avoir trouver un locataire dés la livraison du bien. Une attende, qui en matière financière n’est pas neutre. Une trésorerie suffisante doit être à disposition de l’investisseur pour commencer le remboursement du bien, sans avoir de revenus. Hormis un montage financier supplémentaire (et donc coûteux), ce passage peut être délicat.

  • Tenter de prévenir les accidents de la vie

Ne jamais oublier que personne ne peut prévoir l’imprévisible. Séparation, divorce, décès, re-mariage, etc. L’investisseur se doit d’anticiper au maximum ses prochaines années, avec cet investissement.
Ainsi, par exemple, un jeune couple, ayant cédé trop tôt à l’appel de la fée investissement locatif, peut se retrouver financièrement en situation délicate, lors de l’arrivée d’un nouvel enfant dans le foyer. Non seulement, les besoins financiers de la famille sont plus importants, mais la réduction d’impôt est de fait moins cruciale, car leur imposition a baissé. Si une vacance locative survient, cet investissement peut alors rapidement tourner au cauchemar.

Scellier : Payer moins d’impôts, mais des intérêts d’emprunt, où est le gain pour le contribuable ?

Le biais est bien connu des épargnants avertis. Nombre de contribuables ont une telle aversion au paiement de leurs impôts qu’ils sont prêts à payer plus d’intérêts que le montant de la réduction d’impôt. Un non-sens financier qui décidemment a la vie dure.

Acheter un bien largement au-dessus de sa valeur dans un programme de défiscalisation Scellier peut vous amener à payer plus en intérêts d’emprunt que de bénéfice en crédit d’impôt à percevoir.
En clair, c’est votre réduction d’impôt qui servirait à payer les intérêts.
Ce qui consisterait à annuler les avantages du dispositif tout en conservant les contraintes ! Et seule la banque ferai une bonne affaire !

Avec ses risques locatifs importants investir en immobilier avec Scellier n’est pas forcément une bonne affaire, il est prudent de réfléchir à d’autres investissements locatifs défiscalisés, moins risqués comme les SCPI Scellier par exemple. Dans ce cas, l’investisseur n’est pas propriétaire en direct d’un bien (diminution du risque de vacance locative, pas de gestion locative à effectuer), et peut bénéficier de sa réduction d’impôt dés la première année. Les inconvénients peuvent être alors la durée du placement (supérieure à 9 ans) et la faiblesse du rendement.

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3 commentaires

  • Bonjour,
    Est il possible de déclarer en charges les intérêts d’emprunt en plus de la réduction fiscale Scellier ?
    Vous remerciant par avance de votre réponse
    Bien cordialement

    Répondre à ce message

    • Bonjour,

      Votre question est surprenante, car le Scellier est un dispositif qui date maintenant, mais la réponse est valable quelque soit le dispositif fiscal à réduction directe d’impôt.

      Oui, bien-sûr, la déduction des intérêts d’emprunt est possible. La déduction des intérêts d’emprunt des revenus fonciers n’a rien à voir avec le dispositif fiscal d’incitation à la location, tel que le scellier ou pinel ou autres. Mais évidemment, pour pouvoir déduire les intérêts d’emprunt, il ne faut pas être au régime micro-foncier (abattement forfaitaire de 30% des loyers perçus avant imposition), mais au régime réel. Et pour les investisseurs n’ayant qu’un seul bien, le plus souvent, le micro-foncier reste le régime le plus avantageux.

      Bien à vous

      Répondre à ce message

  • Bonjour,
    Que se passe-t-il en cas de revente au bout de 7 ans ?
    - obligation de rembourser les 7/9 des 13 % de défiscalisation ?

    En supposant un investissement de 100 000 €, la défiscalisation (régime ’normal’) porte sur 13 % soit 13 000 € ou encore 1 444 € par an.
    Et alors le remboursement porterait-il sur 7 x 1 444 = 10 111 € ?
    D’avance merci

    Répondre à ce message

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