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Idées reçues / La Finance pour les nuls : Non, l’immobilier n’offre pas véritablement une protection contre une inflation élevée

Idées reçues / La Finance pour les nuls : Non, l'immobilier n'offre pas véritablement une protection contre une inflation élevée
Idées reçues / La Finance pour les nuls : Non, l’immobilier n’offre pas une protection contre une inflation élevée © FranceTansactions.com/stock.adobe.com
Tous les professionnels de l’immobilier, du crowdfunding immobilier, aux vendeurs de biens neufs en défiscalisation vous certifieront le contraire : l’immobilier serait l’arme absolu contre l’inflation... Et bien en fait, ce n’est pas loin d’être totalement faux. Détails.

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Il est des idées reçues qui sont entretenues par les professionnels du secteur, tout simplement car c’est leur source de revenus. Ainsi, les "vendeurs de produits de défiscalisation immobilière", type Pinel ou autre, agents immobiliers, courtiers et autres intermédiaires immobiliers vous assureront que l’immobilier est une arme anti-inflation. L’immobilier serait ainsi une parade contre l’inflation élevée. C’est indiqué partout, énoncé dans toutes les émissions, repris pas tous les médias. Le plus étonnant, pour ceux qui connaissent des gérants d’actifs financiers spécialisés en immobilier, c’est qu’eux-mêmes n’en soient pas convaincus. Et pour cause. Mais au niveau des épargnants et investisseurs du grand public, rien n’y fait, la vérité serait telle. Peu importe, chacun son avis, voici quelques arguments opposés à la vérité populaire. Cet article n’a absolument aucun objectif de faire changer d’avis le lecteur. À chacun son opinion.

Comme tout actif d’investissement, l’immobilier se définit en premier lieu de par son prix, le prix d’un bien immobilier, et en second point de par ses rendements (les loyers). Si l’immobilier est un rempart face à l’inflation, prix et rendements doivent donc augmenter peu ou prou de l’inflation.

Ces dernières années, les prix de l’immobilier n’ont cessé de grimper alors que l’inflation était très faible. Ce n’est pas ce qui nous intéresse, nous aimerions savoir, si en présence d’une inflation élevée, l’immobilier, dans son ensemble, voit sa valeur augmenter. Le contraire pourrait bien se produire. Débutons par les revenus de l’immobilier, les loyers. Facile, les loyers augmentent de l’inflation ! En êtes-vous si sûr ?

Pourtant sur le papier... Les revenus immobiliers sont bien protégés de l’inflation

Si vous êtes bailleur, vous allez donc répliquer l’IRL de façon annuelle comme cela est précisé dans votre bail. Oups, au fait, est-ce vraiment le cas ? Et bien non. C’est pourtant l’argument massue : les loyers étant indexés sur l’inflation, via l’indice de référence des loyers (IRL), l’immobilier serait une excellente parade contre l’inflation élevée. Les loyers augmenteraient, de peu ou prou, de l’inflation. Les revenus des bailleurs seraient donc préservés. En théorie, nous sommes bien d’accord. En théorie, oui, mais en pratique, absolument pas d’accord. Pour plusieurs raisons :

  • Décalage de l’IRL avec la vraie vie : L’inflation annuelle est actuellement de 5.6% en France. L’IRL affiche 2%. Pas de souci, l’IRL, de par son mode de calcul, connaît un effet retard de quelques mois. Il va donc grimper tout comme l’inflation. Un décalage toutefois acceptable.
  • Hausse inapplicable en cas d’inflation élevée : La saviez-vous ? 30% des baux de location ne prévoient aucune réévaluation indexée du loyer sur l’IRL. Dommage. Évoquons donc les 70% restants ! Le bailleur est-il certain que son locataire sera capable de régler 5% à 6% de hausse de loyer par an, pendant quelques années ? Les revenus qui augmentent de l’inflation, ce sont des rêves du monde d’avant, mais ce que nous vivons actuellement n’est pas une inflation enseignée dans les amphis d’économie. Cette inflation est créée de toute pièce par le tsunami de liquidités qui a été injectée par les banques centrales ces dernières années. Rien à voir. Les locataires ne peuvent pas payer 6% de hausse de loyer sans avoir en contrepartie une hausse similaire de leurs revenus.
  • Des plafonds de loyers non réévalués de l’inflation : Dans plus en plus de communes (Paris, Lyon, Marseille, Montpellier, Grenoble, Lille, etc.), des plafonds de loyers existent. Ces plafonds ne sont pas forcément remis au goût du jour de l’inflation. Donc, même si le bail vous permet d’augmenter le loyer de 5%, le bailleur peut tout à faire se retrouver limité par le plafond des loyers.

Malgré ces réserves, soit, vous pensez que les loyers sont protégés de l’inflation. Quid alors du prix des biens ? Avec une inflation annuelle de 5% en 2022, les prix de l’immobilier devraient grimper de 5% cette année. Ce sera le cas dans une partie des villes/communes, mais pas partout.

Inflation à +5% : prix des biens immobiliers à +5% ?

Si l’immobilier est un actif permettant de parer l’inflation, le prix de l’immobilier devrait donc grimper de l’inflation, selon les mêmes proportions. Une vraie corrélation. Durant les phases de faible inflation, les prix de l’immobilier ont fortement augmenté. Ainsi, entre début 1999 et fin 2018, les prix de l’immobilier ont progressé de 153%, selon l’indice des notaires et de l’Insee. L’indice des prix à la consommation (l’inflation), pendant ce temps, n’a augmenté que de 32% sur la même période, soit 4.78 fois moins vite.
Mais durant les phases de forte inflation, les prix de l’immobilier augmentent-ils toujours fortement ? Et bien non. Cela fait longtemps qu’une période de forte inflation n’est pas survenue en France, mais durant la période de 1979 à 1984, période de forte inflation (taux d’inflation supérieurs à 10%), le prix du mètre carré à Paris n’augmente que très légèrement. Inflation déduite la chute des prix était même de 11% sur cette période, montrant qu’une inflation élevée n’est en rien un gage pour le prix des biens immobiliers.

Et la pierre-papier alors ? Les SCPI ?

C’est effectivement sensiblement différent. Les SCPI sont gérées par des professionnels, essentiellement investies dans des biens loués auprès d’entreprises. La réévaluation des loyers n’est plus laissée aux aléas rencontrés sur le secteur de l’immobilier d’habitation. Toutefois, pour les investisseurs les plus anciens, l’on pourra se rappeler qu’en cas de retournement du marché de l’immobilier, la perte de valeurs des parts peut être terrible. Et là encore, aucun lien direct avec l’inflation. Les chutes de valeur de parts dans les années 1994 à 1998 marquent encore les esprits. Le marché de l’immobilier est lent et suit ses tendances à la hausse ou la baisse durant des décennies.

Variations historiques du prix des parts de SCPI

Alors, au final ?

L’immobilier est un placement illiquide, qui ne permet que partiellement, sous certaines conditions favorables, de tenue du marché local pour le prix des biens, et de bonne gestion locative pour la hausse des loyers, de limiter les effets de l’inflation. Mais l’immobilier n’apparaît comme étant une arme contre une inflation élevée, ce n’est en rien une obligation indexée sur l’inflation ! En cas de retournement du marché de l’immobilier, suite notamment à la hausse des taux d’intérêt, avec une inflation cumulée, il est même possible que ce soit un actif source de fortes pertes financières. Ne jamais oublier que l’immobilier est un placement à risques de perte en capital. Investir dans un bien immobilier sous prétexte de se protéger de l’inflation n’a pas vraiment de sens.

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