Placement : 5 points clés pour choisir votre SCPI

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Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) proposent chaque année des rendements intéressants. Avant de choisir, il faut néanmoins contrôler sa structure, la qualité du parc ou vérifier ses réserves, détails...

SCPI : un placement bien installé

Alors que le cac 40 a baissé de 17% en 2011, le prix de la pierre a progressé de 1.1% renforçant à ce titre son positionnement de placement sûr en période de crise. Dans ce contexte, on comprend ainsi l’engouement pour les placements à thématique immobilière, la "pierre papier" faisant d’ailleurs une percée remarquée depuis 2010 avec une collecte nette de 2.46 milliards d’€ et vraisemblablement identique en 2011.

La scpi (Société Civile de Placement Immobilier) tire son épingle du jeu en proposant une rentabilité certes en baisse mais toujours aussi profitable (6.05% en 2009, 5.6% en 2010 et environ 5% en 2011), ainsi qu’une fiscalité avantageuse sur les plus values.

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Au-delà des chiffres, la scpi est une formule adaptable à la capacité d’épargne de chacun, par ailleurs le placement concède un gage de diversification et de mutualisation qui entraîne une baisse du risque. Enfin, le souscripteur est dégagé de toute gestion car les établissements gèrent eux mêmes leurs actifs immobiliers.

A première vue la SCPI est un placement inébranlable, même si celles-ci ont reversé chaque année en moyenne, 7.33% de la mise de départ en 10 ans, d’autres paramètres que le rendement sont à prendre en compte avant toute souscription.

SCPI : posez-vous les bonnes questions

Outre, les frais de souscription, frais de gestion ou frais de cession qui sont à comparer, 5 questions peuvent vous orienter pour dénicher le meilleur support :

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La SCPI dispose-t-elle d’actifs diversifiés ?

A l’instar d’une bonne gestion de l’épargne, le diversification est une orientation stratégique à suivre. La SCPI sélectionnée doit disposer d’un portefeuille d’actifs le plus éclectique possible. Il faut donc prendre en considération la localisation des immeubles mais aussi leurs types, bureaux, parking ou locaux d’exploitation. Les SCPI diversifiés rentrent dans cette logique, de plus la lecture du rapport annuel permet d’apprécier la répartition du portefeuille.

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Quelle est la qualité de son patrimoine ?

Le support SCPI est principalement investi en immobilier. Comme dans un projet personnel d’achat immobilier, les biens doivent être irréprochables. Un impératif valable pour le parc de la SCPI. De plus la pérennité des biens est aussi à prendre en compte, par exemple, des immeubles trop anciens devront bientôt être mis aux normes et donc impacter le rendement et parallèlement le taux d’occupation.

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Quel est son taux d’occupation ?

La SCPI génére des revenus en fonction du parc qu’elle propose. Ainsi, plus le taux d’occupation est élevé, plus la SCPI présente une bonne gestion. A partir de 95%, le taux de remplissage est de bonne qualité (le chiffre est disponible dans le rapport annuel).

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La SCPI dispose-t-elle de réserves ?

L’achat de parts de SCPI permet de s’assurer des revenus réguliers. Un revenu qui se veut constant et qui évoluent chaque année, néanmoins en cas de période de vaches maigres, la SCPI puise dans des réserves qu’elle se constitue au fils des années pour garantir l’équilibre des revenus, réserve portant le nom de "report à nouveau".

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Est ce que je paie le bon prix ?

Enfin, avec une augmentation des parts de 5.52% entre janvier et novembre 2010, le futur investisseur doit s’assurer de payer le bon prix. Le souscripteur peut donc évaluer le prix de la part en divisant la valeur du patrimoine de la SCPI par le nombre de parts. Appelé valeur de réalisation, le prix qui vous est proposé doit être supérieur ou égal à cette évaluation.

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