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Générer des déficits fonciers afin de réduire son impôt sur le revenu, la majorité des investisseurs utilisent ce mécanisme. Sauf qu’en 2017, comme l’année fiscale sera blanche, le déficit foncier ne sera de fait pas totalement effectif. Une situation que peu d’investisseurs ou de conseillers financiers avaient anticipée.
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En cas de mise en place effective du prélèvement à la source (Fillon indiquant ne pas vouloir continuer sa mise en place...), l’année fiscale 2017 sera blanche pour les contribuables. En 2017, ces derniers paieront leurs impôts sur leurs revenus 2016, mais ne seront pas imposés au titre de leurs revenus 2017 (hors revenus fonciers !), puisqu’en 2018, ils paieront directement leurs impôts de l’année.
Le déficit foncier permet à l’investisseur de déduire de ses revenus fonciers ses charges, s’il a opté pour le régime fiscal au réel. Par ailleurs, si son déficit foncier, hors intérêts d’emprunt, dépasse ses revenus fonciers, le solde vient réduire d’autant ses revenus imposables. Le tout, dans la limite de 10.700€ annuels. Ce mécanisme, qui n’est pas une niche fiscale, est bien connu des investisseurs. Mais c’est bien à ce stade que le bat blesse, puisque les autres revenus, autres que fonciers, ne seront pas imposables en 2017. Cet abattement de 10.700€ ne servirait donc à rien l’an prochain.
Peu d’investisseurs ont anticipé l’impact d’une année fiscale blanche. Et pour cause, cela n’est encore jamais arrivé. Ce cadeau fiscal porte une estocade à ce mécanisme de réduction de l’assiette imposable, puisque, si elle n’est pas imposable, la réduire ne sert à rien.
A l’heure actuelle, afin de tenter de compenser cette perte sèche, le gouvernement proposerait de reconduire 50% seulement de l’effet du déficit foncier sur l’année 2018. Une mesure pour le moins surprenante, quand on connaît la complexité pour reconduire un déficit foncier d’une année sur l’autre. Les revenus locatifs pouvant ne plus être favorables en 2018 (vacance locative par exemple). Mais rien n’est encore acté, de fait, il s’agit là d’une complexité absolue.
Toujours est-il qu’un investisseur serait bien mal avisé de se lancer maintenant dans des travaux pouvant une ou deux années de plus...
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