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Non liquidité des parts de SCPI : marché secondaire en berne pour 42% des SCPI

Difficile de revendre les parts de ses SCPI ! Les parts de seconde main ne trouvent pas preneurs, même avec de fortes baisses de prix, des initiatives existent pourtant.

Non liquidité des parts de SCPI © stock.adobe.com

Publié le lundi 19 mai 2025 par Denis Lapalus

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L’histoire se répète pour les SCPI. Comme lors de la première crise du secteur, dans les années 90 (de 1993 à 1998), certains porteurs de parts sont restés "collés" pendant plusieurs années. Impossible de revendre leurs parts. Si la crise immobilière actuelle semble toutefois moins sévère qu’en 1993, nombre d’associés n’arrivent pas à sortir de leurs investissements. Afin de pouvoir vendre ses parts de SCPI, il faut effectivement trouver un acheteur... Et pour des SCPI vieillissantes, c’est un sacré challenge ! Même les baisses importantes de prix de parts n’y font rien, car personne n’en veut !

« Sur un total de 225 SCPI, 96 d’entre elles, avaient des parts en attente de rachat à fin décembre 2024 », affirmait l’ASPIM. Ce sont ainsi 46% des SCPI posant soucis aux associés souhaitant sortir de leurs investissements. Les délais de revente de parts sont longs, plusieurs mois, et pour certaines SCPI, suspendues. Parmi ces SCPI, sans surprise se retrouvent Novapierre Résidentiel, Pierrevenus, Pierre rendement, Novapierre 1, LF Grand Paris Patrimoine, Primopierre, Primofamily, Buroboutic, PFO2, PFO, etc. Depuis la fin d’année 2024, les gestionnaires ont tenté de changer la donne. La fusion de SCPI permettant de "gommer" l’historique de certains véhicules. Sur le fond, rien n’a changé. Les SCPI les plus anciennes détiennent encore des biens immobiliers dont la valorisation reste en baisse.

De nouvelles pistes ?

Depuis quelques mois, de nouveaux acteurs tentent d’apporter une réponse à l’épineuse question de la liquidité des SCPI. Parmi eux, la plateforme 2ndmarket .fr, lancée en février dernier, permet à des particuliers de revendre ou d’acheter des parts de SCPI « d’occasion » via une mise en relation de gré à gré, avec fixation libre du prix. Ces plateformes veulent fluidifier un marché secondaire souvent bloqué.

L’idée séduit par sa simplicité mais interroge aussi, à l’heure où le marché des SCPI traverse des turbulences et où certaines sociétés de gestion peinent à absorber les demandes de retrait. D’autant que pour l’instant, l’offre disponible reste limitée et les volumes échangés très faibles.

SCPI : les nuages se dissipent peu à peu

Le marché des SCPI se redresse lentement. Après deux années de purgatoire, les investisseurs semblent retrouver confiance. Reste qu’une partie importante d’entre eux sont encore "collés" avec des parts de SCPI invendables. Et pour cause, aucun acheteur ne souhaite investir sur ces parts de vieilles SCPI dont les actifs immobiliers subissent décote sur décote.

IROKO ZEN, de son côté, mais tout comme de nombreux autres SCPI, réaffirme ne connaître aucun problème de liquidité : avec 149 millions d’euros collectés au T1 2025 (soit 1,5 M€ par jour, faisant d’elle la #1 SCPI collectrice du marché), les retraits de parts sont traités en 24h, sans file d’attente ni blocage.

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