Scellier 2012 : Cela vaut-il encore le coup ?

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Le Scellier fut sans conteste le dispositif star de la défiscalisation en immobilier locatif. Une gloire bien éphémère puisque pour 2012, ses avantages dégringolent avant sa suppression définitive en 2013. Si vous voulez encore faire des affaires avec le Scellier il faut vous dépêcher mais tout en faisant des choix réfléchis et prudents, pas facile...

Scellier : sprint final pour profiter des taux 2011

La loi scellier est le dispositif star de l’aide à l’investissement locatif. Depuis son lancement il affiche un bilan très positif, mais celui de 2012 risque de ne pas être aussi florissant.

En effet, les avantages du Scellier, déjà revus à la baisse en 2011, le seront encore davantage 2012.

Le taux de défiscalisation sera à nouveau raboté et l’ensemble du dispositif scellier ne concernera à terme que les logements BBC.

Pour bénéficier des taux 2011, il faudra impérativement :

  • signer sa réservation de vente chez son notaire ou auprès des impôt au plus tard le 31 décembre 2011.
  • Il faudra ensuite signer l’acte authentique avant le 31 mars 2012. Dans ces conditions les taux 2011 seront appliqués sur toute la durée de l’investissement, soit 22% pour un logement BBC, 13% pour les autres.

Pour les actes de vente signés à compter du 1er Avril 2012, la réduction Scellier pour les logements BBC est abaissée à 13% et seulement 6% pour les non BBC sous condition que le permis de construire du logement concerné ait été déposé avant le 1er janvier 2012.

Scellier 2012 : un dispositif beaucoup moins rentable

Pour un logement BBC définitivement acquis après le 1er Avril 2012 à 250 000€ , la réduction d’impôts sera de 32 500€ (3611€/an) au lieu de 55 000€ (6.111€/an) en 2011.

Dès 2012, l’investissement locatif en Scellier sera donc bien moins rentable, et avant de se lancer il faudra particulièrement bien étudier son dossier. Car limiter sa réflexion au seul avantage fiscal est une grande erreur. L’avantage fiscal alloué au dispositif Scellier étant conditionné à la location, il est primordial de se renseigner sur le marché locatif dans la ville concernée. En cas de marché saturé, l’investissement pourrait être bien moins rentable voir même générer des pertes.

Si vous vous retrouvez sans locataire, vous ne bénéficiez plus de la [a[réduction d’impôt]a].

Une étude de la Cellule Etude des Projets Immobiliers (CEPI) du groupe Omnium Finance publiée en octobre par le quotidien Les Echos, dénonce une quarantaine de villes de plus de 2000 habitants, ou acheter en Scellier ne serai pas rentable. Cette étude prend en compte deux critères clés pour bien louer son logement :

  • le taux de vacance du parc locatif
  • la démographie de la ville

les chiffres livrés par L’Insee ont permis à Omnium de dresser une liste des villes, ou il sera particulièrement difficile de trouver un locataire et ou investir en Scellier s’annonce très peu rentable, voir risqué. Parmi elles, Perpignan, Vichy, Nevers, Périgueux, Mulhouse, Nice, Fontainebleau, Avignon, Blois, Angoulême, Nîmes, Asnière-sur-Seine...

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Scellier 2012 : vigilance et méfiance

Outre une réflexion et documentation approfondies sur le lieu de votre investissement, il faudra se méfier des programmes aux tarifs particulièrement attractifs.

Les promoteurs bien conscients que le dispositif n’est plus très séduisant, seront tentés de baisser leur prix et pour baisser le coût de construction, choisir des terrains à bâtir trop éloignés des centres villes.

La prudence est donc de mise, aussi bien avant, qu’après l’échéance du 31 décembre. En effet, attention aux promoteurs indélicats qui dans l’urgence d’une signature avant la fin de l’année, risquent de vous proposer d’investir dans des programmes boiteux et dont personne ne veut.

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