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Révision mensuelle du taux d’usure dès février 2023 et jusqu’en juillet 2023 : pourquoi cela ne va rien changer ?

À force de lobbying, les courtiers en crédits immobiliers semblent avoir gagné leur bataille, la Banque de France acte la révision du taux d’usure sera mensuelle à compter de février 2023.

Révision mensuelle du taux d’usure : les taux de crédits vont grimper plus rapidement © FranceTransactions.com/stock.adobe.com

Publié le , mis à jour le
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Révision mensuelle du taux d’usure

Les seuils de l’usure sont actuellement en vigueur par trimestre. Les courtiers en crédits immobiliers, voyant leur volume d’affaires baisser, ont effectué un fort lobbying afin que les seuils de l’usure calculés soient désormais applicables mensuellement. La Banque de France a accepté la révision mensuelle du taux de l’usure. Les courtiers en crédits immobiliers dénonçaient depuis des mois une situation paradoxale. En forte progression des taux d’intérêts, l’octroi de crédits immobiliers était trop limité par ce taux d’usure, en décalage trop marqué par rapport aux taux en vigueur. Ce serait donc chose corrigée dès ce mois de février.

Coût d’un crédit immobilier, taux TAEG de 3.57% sur 20 ans

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Un faux problème ?

De nombreux professionnels, en dehors des courtiers, affirment que ce taux d’usure, sensé protégé les emprunteurs dont les dossiers sont les moins favorables, n’est en rien un réel souci. Le taux de refus d’octroi de crédits immobiliers serait passé de 4% à 5% auprès des banques. En fait, ce sont surtout les courtiers qui constatent des taux de refus à des niveaux bien plus élevés, car leurs clients auraient des relations moins établies avec leurs banques. Ces emprunteurs n’ayant que peu d’apport, leur prise de risques, avec les augmentations du coût de la vie que nous connaissons, est trop grande. Le risque étant fort, la banque propose un taux élevé. En forte hausse de taux d’intérêts, comme attendu en 2023, l’effet amortisseur du calcul trimestriel de l’usure sera donc gommé. Ainsi, les emprunteurs pourront emprunter plus facilement à des taux plus élevés. Est-ce vraiment une bonne nouvelle pour les emprunteurs ?

Taux de l’usure pour les crédits immobiliers

Repères Taux Intérêts
Taux d'usure pour les particuliers (applicables en T2 2024) (1)
Taux maximum pour un crédit immobilier (Plus de 75.000€ empruntés)
Taux d'usure crédit d'une durée de moins de 10 ans4.56%
Taux d'usure crédit d'une durée de moins de 20 ans6.13%
Taux d'usure crédit d'une durée de 20 ans et plus6.39%
Taux d'usure crédit relais6.76%
Taux d'usure crédit à taux variable5.85%

(1) source des taux : Banque de France

Un ajustement technique

Un projet bien engagé si l’on en croit les dernières déclarations du gouverneur de la Banque de France lors de son audition à la commission des Finances du Sénat mercredi. « C’est vrai que j’ai subi beaucoup de pression de la part des représentants des prêteurs divers pour dire qu’il faut remonter plus vite le taux d’usure », a admis François Villeroy de Galhau. Rappelant que sa remontée progressive permet de protéger les emprunteurs, il a toutefois précisé qu’un ajustement technique pouvait être « justifié s’il est souhaité par les professionnels des crédits ».

Taux fixes moyens de marché des crédits immobiliers (TAEG) - Données actualisées au 02/03/2024
Durées de crédit Taux élevés (15% apport) Taux moyens (30% apport) Taux faibles (50% apport)
7 ans 4,24 % 3,95 % 3,15 %
10 ans 4,43 % 4,05 % 3,45 %
15 ans 4,94 % 4,25 % 3,90 %
20 ans 5,24 % 4,40 % 4,10 %
25 ans 5,94 % 4,55 % 4,25 %
(*) Mise à jour effectuée le 02/03/2024 . Taux assurance incluse d'un taux moyen d'assurance emprunteur de 0.45%. Taux moyens de marché (avec 30% d'apport), calculés sur les relevés des courtiers en crédits immobiliers. Données indicatives uniquement.

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1  commentaire (les commentaires anciens de plus de 2 ans ne sont plus considérés)

  • Cet article indique que les dossiers des courtiers sont souvent sans apport, ce qui explique la forte augmentation du nombre de refus.
    La description des refus n’est pas le reflet de la réalité.

    A ce jour, nous ne prenons plus de dossier sans apport sur de l’acquisition de Résidence Principale pour le simple fait qu’ils sont systématiquement refusés par les partenaires bancaires.
    L’ensemble des prêteurs demandant à minima l’apport de l’ensemble des frais (notaire, garantie et dossier).

    Concernant les refus, ils concernent surtout les personnes de plus de 40 ans, le taux de cotisation des assurances emprunteurs faisant exploser le TAEG qui va, de facto, dépasser le taux d’usure.
    La demande des associations de courtiers est donc bel et bien pertinente, et n’a pas vocation à financer des gens sans apport qui prendraient un risque économique démesuré compte tenu de leurs situations.

    Un exemple : Cliente de 51 ans, qui souhaite acheter sa Résidence Principale, disposant d’un apport de 60%, en CDI depuis 15 ans dans la même structure.
    Un endettement de 19%, et une future échéance de crédit qui sera inférieure à son loyer actuel.
    Du fait de l’âge de la cliente, les assurances deviennent chères, et cela fait augmenter le TAEG jusqu’à dépasser le fameux taux d’usure.

    Cet exemple est le reflet de la situation du marché.

    Arrêtez donc de croire ce qui est annoncé par la banque de France.
    L’observatoire Crédit Logement et le Crédit Agricole, annoncent 34% de baisse de production de crédit sur le dernier trimestre 2022.
    Pensez-vous que cela soit dû au fait qu’il n’y ait jamais d’apport ?

    Les courtiers récupèrent les dossiers refusés en banque.
    Nous sommes donc dans une position où les dossiers qui nous arrivent ont été refusé une première fois par rapport à un taux d’usure dépassé.
    En faisant faire des assurances en délégation, en renégociant des conditions (taux, frais de dossier,...) , et/ou en passant par des garanties réelles en lieu et place des organismes de caution, nous arrivons à faire baisser le TAEG et rentrer dans les taux d’usure.
    Cependant, quand les assurances (rendues obligatoires par les prêteurs) sont trop onéreuses (âge, problématique médicale, etc...) même notre force de négociation ne parvient pas la faisabilité du dossier, même si celui-ci est de qualité.

    En conclusion, dans cette période fortement haussière, c’est bien la méthode de calcul du taux d’usure qui ne permet pas d’acquérir un bien, et non pas la qualité des dossiers.
    Merci de ne pas produire des articles censés éclairer le néophyte en n’exposant que des contre-vérités qui n’ont aucun rapport avec la réalité du terrain.

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