Retraités et personnes handicapées : cas d’exonération de vos plus-values immobilières

Les Français, friands de la pierre, subissent de plein fouet la fiscalité portant sur l’immobilier, non seulement via l’IFI, pour les patrimoines immobiliers déjà conséquents, mais également sur les plus-values immobilières tirées lors de la vente de leurs biens. Ces plus-values immobilières sont soumises à l’IR au taux de 19% ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17.20%. Des abattements calculés à partir de la durée de détention du bien s’appliquent. La bulle immobilière de ces dernières années n’arrangeant rien, Bercy peut s’en frotter les mains, puisque les recettes fiscales levées via cette taxation explosent. Si certains cas d’exonération peuvent s’appliquer à tous, les retraités et personnes handicapées bénéficient de conditions particulières.

Exonération des plus-values immobilières, applicable à tous

En tant que retraité, vous bénéficiez évidemment de tous les cas classiques d’exonération des plus-values immobilières (ils ne sont pas liés au fait d’être retraité) :

• vente de votre résidence principale,
• première vente de votre résidence secondaire, si la cession est réemployée pour acquérir votre résidence principale, et sous certaines conditions,
• vente d’un bien que vous possédez depuis plus de 30 ans,
• cession inférieure à 15000€,
• cession au profit d’organismes ou de particuliers réalisant des logements sociaux.

Retraités : exonérations des plus-values immobilières

Le cas général en premier. Si vous êtes retraité, vous pouvez être exonéré d’impôt sur les plus-values immobilières lors de la vente de tout bien immobilier (que ce votre résidence principale ou pas), si vous respectez les conditions suivantes :

• ne pas avoir été passible de l’IFI au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la cession,
• avoir un Revenu Fiscal de Référence ne dépassant pas le seuil fixé, pour les cessions réalisées en 2026, à 11.098 € pour la première part de quotient familial, majoré de 2.963€ pour chaque demi-part supplémentaire.
  Pour faire vos calculs, tenez compte de l’avant-dernière année précédant la cession. Si vous vendez votre bien en 2026, votre revenu fiscal de référence est celui de 2024.

Exonération des plus-values immobilières pour un départ en maison de retraite ou en foyer

C’est le cas le plus fréquent, la vente du bien immobilier de la personne rejoignant une maison de retraite ou un foyer. Les personnes âgées hébergées en maison de retraite et les adultes handicapés hébergés dans des foyers d’accueil qui vendent le logement qu’ils habitaient avant leur entrée dans ces établissements bénéficient d’une exonération de plus-values immobilières, sous conditions :

• leur logement ne doit pas avoir été occupé depuis leur départ,
• la vente doit intervenir dans un délai de moins de deux ans après qu’ils aient quitté leur logement pour entrer dans l’établissement,
• les vendeurs doivent remplir les deux conditions de ressources suivantes :
  • leur revenu fiscal de référence (celui de l’avant-dernière année précédant la vente, soit 2017 pour une vente en 2019) ne doit pas dépasser 25.432 € pour la première part du quotient familial, 5.942 € par demi-part supplémentaire et 4.677 € pour chaque demi-part supplémentaire ;
  • ils ne doivent pas être passibles de l’impôt sur la fortune immobilière (ou de l’ISF) au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la vente.

Exonération d’imposition des plus-values pour les retraités et les personnes titulaires de carte d’invalidité, sous conditions

Les titulaires de pension de retraite ou de la carte « mobilité inclusion » portant la mention « invalidité » sont exonérés de la plus-value pour tout bien vendu s’ils remplissent les deux conditions suivantes qui s’apprécient au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la vente :

• Ne pas être soumis à l’IFI,
• Ne pas avoir un Revenu Fiscal de Référence de l’année N-2 dépassant le seuil de 11.098 € pour la première part de quotient familial, majoré de 2.963€ pour chaque demi-part supplémentaire (pour une cession effectuée en 2021. Si vous vendez votre bien en 2026, votre revenu fiscal de référence est celui de 2024.

Peut être titulaire de cette carte d’invalidité toute personne dont le taux d’incapacité permanente est au moins de 80% ou qui a été classée dans la catégorie mentionnée au 3° de l’article L. 341-4 du Code de la sécurité sociale, c’est-à-dire comme étant absolument incapable d’exercer une profession et dans l’obligation d’avoir recours à l’assistance d’une tierce personne pour effectuer les actes ordinaires de la vie.

L’exonération joue, même si c’est le conjoint du vendeur qui est titulaire de la pension vieillesse ou de la carte mobilité inclusion portant la mention invalidité, dès lors qu’ils sont soumis à imposition commune.