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Ce serait un véritable choc pour le marché immobilier tricolore : le retour de l’imposition des plus-values sur la résidence principale. Un amendement remettant en vigueur l’imposition des plus-values a été adopté.
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La mesure n’a rien de nouveau ! Elle était déjà inclus dans le projet de loi de finances 2025, puis sortie au dernier moment. En 2026, cette mesure consistant à taxer les plus-values immobilières réalisées sur la revente d’une résidence principale détenue depuis moins de 5 ans refait donc surface, et l’amendement correspondant a été adopté par la commission des finances.
Afin de lutter contre la spéculation immobilière, forte notamment dans les zones touristiques, un amendement a été voté afin de restaurer la taxation des plus-values sur les biens déclarés en résidence principale depuis une durée inférieure à 5 années. La taxation sur les plus-values immobilières, résidence principale incluse, était en place avant les années 2000. Ce point marque également le manque de contrôle d’affectation en résidence principale de biens immobiliers. En effet, pour tenter d’échapper à l’impôt, certains spéculateurs immobiliers n’hésitent pas à acheter un bien dans une zone où les prix sont susceptibles de monter rapidement dans le but de le revendre dans un délai court, en déclarant le logement en tant que résidence principale. De cette manière, ces propriétaires peu scrupuleux évitent de payer la taxe sur les plus-values immobilières. Ce mécanisme est particulièrement développé dans les zones touristiques où la tension locative (avec peu de biens disponibles mais une forte demande) entraîne depuis une vingtaine d’années une importante augmentation du prix de l’immobilier.
Le marché de l’immobilier en France n’est pas au mieux de sa forme, et cela ne devrait pas s’arranger. Les différentes mesures annoncées ne militent pas en la faveur d’une amélioration. Si la revente d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif est d’ores et déjà lourdement taxée (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) lorsque cette cession se fait à un prix plus élevé que celui d’achat, les plus-values réalisées sur la revente de résidences principales échappent à toute fiscalité. Mais comme d’habitude, certains en profitent pour esquiver l’impôt en trichant avec les règles...
| Durées de détention (abattements) | Fiscalité portant sur le montant après abattement | Abattements des prélèvements sociaux | |
|---|---|---|---|
| Immobilier (plus-values) (1) | Moins de cinq ans | 19,00 % | Taux plein : 17.20% |
| Entre six ans et vingt-et-un ans (abattement de 6% par an) | 19,00 % | Abattement de 1.65% par an | |
| La vingt-deux eme année (abattement de 4%) | 19,00 % | Abattement de 1.60% | |
| Après 22 ans | 0,00 % | Abattement de 9% par an | |
| 30 ans ou plus | 0,00 % | 100% d'abattement | |
| Application de la surtaxe sur les plus-values (2) | |||
| Montants des plus-values | Surtaxe | Prélèvements sociaux | Fiscalité totale |
| Plus de 50 000 € | 2,00 % | 17,20 % | 38,20 % |
| Plus de 100 000 € | 3,00 % | 17,20 % | 39,20 % |
| Plus de 250 000 € | 6,00 % | 17,20 % | 42,20 % |
| (1) : Les prélèvements sociaux sont prélevés par le notaire sur les transactions. Ils sont dégressifs en fonction de la durée de détention du bien immobilier. La plus-value est réduite d'un abattement par année de possession du bien immobilier.(2) : La surtaxe sur les plus-values immobilières est applicable à partir du 1er janvier 2014. | |||
Actuellement, en cas de revente d’une résidence principale avec plus-values, aucune fiscalité n’est applicable. La seule condition étant que l’objet de la vente soit réellement la résidence principale du vendeur. Régulièrement la justice tranche des conflits fiscaux sur le sujet en s’assurant généralement avec des consommations d’eau et d’électricité que les vendeurs vivaient véritablement sur place avant la vente. En revanche, aucune durée minimale de vie dans cette résidence principale n’est prévue. Et c’est bien ce type de transactions immobilières que souhaitent taxer les députés : des achats/reventes rapides pour percevoir une plus-value sans la moindre fiscalité.
C’est ce dernier point que visent un groupe de députés socialistes, emmenés par Peio Dufau (Pyrénées-Atlantiques). Pour mettre fin à ce qu’ils qualifient de « culbutes spéculatives », ces parlementaires ont réussi à faire adopter un amendement conditionnant l’exonération d’impôt sur les plus-values à une détention de 5 ans du bien en question. Il est vrai que bon nombre d’investisseurs immobiliers détournent l’esprit de cette exonération en s’installant brièvement dans des biens destinés à la location qu’ils revendent rapidement au prix fort après des travaux plus ou moins importants et quelques mois de vie sur place. Une tendance particulièrement forte dans des zones touristiques très recherchées où des marchands de biens s’en servent aussi pour revendre rapidement la résidence principale qu’ils viennent de faire construire.
Pour éviter que des vendeurs de bonne foi ne soient piégés par cette condition des 5 ans, l’amendement prévoit quelques dérogations comme c’est le cas pour débloquer une Assurance Vie ou un PER de façon anticipée. « Naturellement, cette condition ne s’appliquerait pas dès lors qu’il s’agirait d’une vente en vue d’acquérir une autre résidence principale », nuancent ainsi les députés socialistes. Par ailleurs des motifs impérieux comme une mutation, un décès, une entrée en Ehpad etc. pourraient aussi permettre d’échapper à la taxation en cas de revente anticipée. Reste désormais à voir si cet amendement adopté par la commission des finances ce lundi, sera bel et bien retenu dans la loi de finances initiale pour 2026 à l’issue des débats parlementaires. Et ensuite, il faudra encore s’assurer de son efficacité. Le dispositif découragera sans doute certains spéculateurs, mais pas les plus chevronnés. Rien n’empêche en effet d’effectuer des achats-reventes en cascade de résidence principale.
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