Crise immobilière : les Français redécouvrent les risques de l’immobilier avec l’arrivée de la crise économique

La pandémie covid-19, au-delà de cette crise sanitaire dramatique, est la source d’une crise économique. Les premiers impacts sur le marché de l’immobilier apparaissent, avec le report du paiement des loyers pour les entreprises et la chute des transactions. Les Français largement investis en immobilier peuvent se préparer à des temps plus délicats. Chutes des loyers, puis chute des prix de l’immobilier. Personne ne peut connaître l’ampleur de la crise à venir, mais chaque semaine de confinement supplémentaire pousse le marché immobilier un peu plus vers le bas.
Crise immobilière : les Français redécouvrent les risques de l'immobilier avec l'arrivée de la crise économique
Les risques planent sur le marché de l’immobilier © FranceTransactions.com/stock.adobe.com

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Crise sanitaire, puis crise économique, et possible crise financière

Si les taux d’intérêts sont maintenus artificiellement au plus bas par les banques centrales afin de tenter d’éviter une nouvelle crise financière, la crise économique qui arrive devrait malmener le marché de l’immobilier. La bulle immobilière de ces dernières années, si souvent décriée, devrait se dégonfler rapidement. Reste à savoir de quelle ampleur sera ce retournement du marché. Le secteur du bâtiment représente à lui-seul près de 11% de la production de richesse du pays (PIB). Les chantiers sont à l’arrêt pour une très large majorité (cette activité n’est pourtant pas arrêtée par décision administrative) et aucun nouveau permis de construire ne peut être délivré (report des élections municipales). Signe d’un fort impact, la CDC a promis d’avancer ses constructions envisagées afin de tenter de réduire la crise du secteur, en lançant en urgence la construction de 40.000 logements.

Baisse du volume de transactions : -20% au minimum

Les transactions immobilières en cours sont actuellement retardées pour cause de confinement (aussi bien du côté des notaires pour la signature des actes, que du côté des agences immobilières, pour la visite des biens). Rien de bien grave. Il ne s’agit uniquement d’un problème de délais et cela devrait s’arranger rapidement. D’ici un mois ou deux. Le souci n’est pas là. Ce qui inquiète davantage est la chute des transactions à venir. Le mois de mars représentant à lui seul 20% des transactions immobilières à venir. Et ce mois de mars, tout comme celui d’avril sera à rayer du bilan. Plus profond, la crise économique poussera de nombreux potentiels acheteurs à retarder leurs démarches. Les prix devraient donc baisser, de -10% pour les plus optimistes à -30% pour les plus sombres.

Immobilier : un actif non liquide par construction

Après plus d’une vingtaine d’années sans le moindre nuage noir, les investisseurs vont redécouvrir le risque premier de l’immobilier. Il s’agit d’un actif non liquide. Le vrai piège étant que même si vous anticipez une chute des prix, mais vous ne pouvez pas vendre. Les transactions prennent longtemps, et l’acheteur potentiel a toutes les peines du monde à trouver un financement. Son emploi peut être menacé, la banque elle-même en situation financière délicate. Bref, tous les voyants passent au rouge. Vous restez donc coller avec votre bien à vendre. Et les prix chutent au fil des semaines...

Suspension du paiement des loyers : le gouvernement a indiqué que les entreprises pouvaient suspendre le paiement de leurs loyers durant la période de confinement. Il est à noter que, même sil gouvernement invite les bailleurs privés de biens d’habitation à en faire de même, cette mesure ne concerne que les entreprises et les locaux d’activités, et non les logements. Cependant nombre d’investisseurs particuliers privés sont propriétaires de biens commerciaux, et peuvent être amenés à ne plus percevoir de revenus locatifs durant cette période de confinement.

Remontée de l’inflation en flèche ? La hausse des prix alimentaires ne vous aura pas échapper. Et ce n’est pas fini. Les taux d’intérêts de marché devraient logiquement grimper, avec l’augmentation des risques financiers, et ce, malgré les efforts des banques centrales pour maintenir artificiellement les taux bas, l A ce stade, nous ne savons pas encore si l’inflation va grimper fortement ou pas, mais une seule chose est certaine, la remontée des taux d’intérêts pour les particuliers viendra renforcer cette crise immobilière à venir.

SCPI, SCI, OPCI : chute des revenus et baisse des prix des parts

Si la situation perdure encore quelques mois, les rendements de la pierre-papier devraient logiquement baisser. CORUM AM estime qu’une suspension/baisse des loyers sur une durée de 6 mois affecterait le rendement des SCPI de l’ordre de 200 points de base sur 2020. Ainsi le rendement moyen des SCPI est attendu de l’ordre de 2.50% en 2020, rien d’affolant. Ce qui serait plus pénalisant serait une baisse du prix des parts de SCPI. Si les investisseurs ayant pris soin d’épargner sur les SCPI via l’assurance-vie pourront sortir rapidement avant la baisse, les détenteurs de part en direct devront subir la crise immobilière de plein fouet. Ceux qui ont investi à crédit sur des parts de SCPI devront alors constater que ce type d’investissement n’a rien de simple et n’est surtout pas dénué de risques. Ce n’est pas faute de l’avoir rappelé à longueur d’articles dans nos pages.

CrowdFunding immobilier : des défauts de paiement attendus en cascade

Si la situation de blocage devait perdurer au-delà du mois d’avril, le retard pris sur les projets de promotion immobilières serait important mais pas un risque financier pour autant. Le véritable danger, est comme pour le secteur de l’immobilier classique, le retournement du marché. Les acheteurs désertent et attendent la chute des prix, avec la remontée des taux des crédits. Ces programmes de promotion via le crowdfunding immobilier ne seraient alors plus adaptés à leur marché, et les défauts de paiements s’enchaîneraient. Sur ce type d’investissement à risque, les épargnants ne peuvent fort heureusement que miser une faible partie de leurs avoirs. Le risque de pertes financières n’est donc que réduit.

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13 commentaires

  • Ca fait 40 ans qu’on a un budget en déficit primaire ( dépenses sup aux recettes) Ca fait 19 ans que le consommateur est " orienté" vers l’immobilier à coup de défisc et d’amortisseurs sociaux et d’outils non conventionnels alors que le ratio prix immo/ revenus est de 5 pour 1 ! une croissance flat depuis plus de 10 ansle dernier plein emploi datant des années 70Cette crise sanitaire économique et sociale est sans commune mesure avec les autres car nous partons de très très bas ...

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  • Après la crise, l’endettement de la France sera au-dessus de 3.000 milliards d’€. Il y a une forte chance, que l’état ne peut plus assurer le service de la dette. La seule source financière pour l’état sera le capital qui ne peut pas s’enfuire = le capital immobile = capital immobilier. Chaque bien immobilier va se retrouver avec une hypothèque obligatoire de 10, voire 20%, et en plus des taxes foncières énormes, ... Ceux qui ne peuvent pas rembourser ces nouvelles detes, seront obligés de vendre (au prix bas), ce qui remporte à l’état encore des taxes supplémentaires (inclus dans les frais de notaire).Ca va couter cher, ce petit virus, surtout si on prolonge la crise parce que certains ne respectent pas le confinement.

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    • "Surtout si certains ne respectent pas le confinement".... Je bosse dans le BTP (clim), on nous fait rebosser sur le chantier depuis la semaine dernière pour finir une résidence de particuliers qui doit être livré pour fin mai. On est à 4 dans le camion le matin et on croisent tout les corps de metier On voulait pas aller bosser mais on nous a as laisé le choix alor venez pas me dire que certains respectent pas le confinement. Contrairemnt à l’eau, l’elec, le gaz, la bouffe cette résidence n’a rien d’essenciel.

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      • Je pense que vous pourriez dénoncer ces faits dans une vidéo YouTube afin d’alerter l’opinion publique que d’une part ce gouvernement nous punit d’une amende à 130€ si nous ne sommes pas en possession d’une attestation ou trop dépassé l’heure inscrite et d’autres part autorisent certaines entreprises à contraindre ses employés de travailler dans des conditions qui contribuent à la continuité de la contagion. C’est un non-sens et c’est criminel. Vous pourriez témoigner auprès d’une radio de grande écoute.

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    • Ceux qui vendront leurs biens rapportera à l’état des taxes supplémentaires, d’accord, mais comment les épargnants pourront acheter ces biens si comme tous les économistes le prédisent : que l’Etat ou les Banques en faillite vont siphonner leurs assurance-vies et comptes divers sans tenir compte du dépôt de garantie de 100 000 € par établissement bancaire et 70 000 pour les assurance-vies ?

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      • Aucun risque que la banque siphone les comptes, ca n’a strictement aucun sens ou alors le pays tombe dans guerre civille.
        La bulle immobilière va éclater, comme 1991, les actions de société immo de bureau ont déjà perdu 50% en 1 mois , cf Unibail
        Toute les scpi vont prendre cher, les premier à vendre pourront peut etre éviter le pire.

        Ca plus la pyramide des ages, la hausse des taux car la france pays socialiste foireux endetté, plus le télé travail qui permettra d’acheter moins cher en campagne, chute des rentabilité airbe&be,...
        => baisse de 30% minimum dans les années qui viennent.

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  • Oui, bien sûr, un dégonflement de la bulle immobilière ... Juste le temps du confinement ! Par contre, ceux qui ont des assurances-vie ont peut-être du soucis à se faire

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  • Bonsoir,

    Il me semble que, dans votre article intéressant, un point on ne peut plus remarquable : une crise économique majeure arrive (tout les économistes le disent, entre crise systémique type 2008 et grand effondrement) donc qui dit crise économique majeure=chômeurs à profusion donc plus moyens de rembourser la maison ou besoin de la vendre. La conséquence directe sera donc probablement à un moment donné un afflux de vendeurs qui ne vendront pas forcément toujours pour faire un profit mais parfois juste parce qu’il ne sera plus tenable pour eux de rembourser (qui plus est avec une inflation qui ira en augmentant). Voila, il me semble qu’il faudrait ajouter cette argument à la liste.

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  • Il va falloir repenser la notion de propriété de tous biensEn immobilier mais avant en épargne car pour payer les dettes les états se serviront directement sur ce qu’il y a.L’immobilier ya plusL’économie ya pasFinEt début d’un régime totalitaire

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    • Enfin un avis éclairé sur la question de l’immobilier en période de corona.Marre d’avoir l’avis de personnes en conflits d’intérêt genre présidents FNAIM, Century, Orpi et autres dire Que tout va bien et que ça va repartir encore plus fort.

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      • pour la FNAIM c’est normal l’union des gens du métier de l’immo ... qui ont d’ailleurs élu un président (Torrolion) qui est bien connu des services de police, des tribunaux et des gens pour sa morale et sa déontologie argentique. Il ne vont pas redorer l’image de la profession en élisant des gens comme ça. C’est lui avec Buet qui ont créer des groupe Lobbyng auprès du gouvernement/Parlement (cadeaux restaurants...) mais qui sont maintenant dénoncés (les députés font gaffent, la poule aux œufs d’or c’est fini)

        Un conseil suivi les conseil opposé de ses conseils/manipul : il dit que l’immobilier "va être refuge" ... alors que la plus grosse crise de l’historie se prépare (pire que 2007 ou 1929) si les gens n’ont plus/moins d’argent il y aura moins d’argent pour l’immobilier c’est aussi simple que ça

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        • S’il y a bien un point commun entre 2008 et 2020, c’est la référence à la crise de 1929, mais la connait-on vraiment. Avant de se lancer dans cette comparaison, il serait bon d’en connaître ses causes économiques et sociales profondes En 1929, de ce que je me souviens de mes années d’études, aucun rapport avec aujourd’hui : hyperinflation, Etats peu présents au début, aucune coordination internationale, protectionnisme exacerbé, etc. Au final, aucun rapport avec la crise sanitaire que l’on traverse, cela me parait une certitude.Je serai donc très prudent aujourd’hui, tout comme en 2008, où beaucoup prédisaient la crise de 1929, et donc un effondrement de nos économies... Il est certain que des entreprises déjà fragiles vont disparaitre, avec des répercussions certaines, mais de là à faire tomber toute notre économie, cela est difficile à croire. Avant de spéculer, il me semble plus judicieux d’attendre encore quelques semaines.

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